不動産査定とは？査定の方法や流れ、不動産売却を成功させるポイントを詳しく解説！

「不動産査定ってなに？」

「不動産査定の具体的な査定方法や流れが知りたい」

不動産の売却を検討している方の中にはこのような思いを抱える方も多いのではないでしょうか。

不動産査定とは、不動産の売却における最初のステップです。

不動産査定を受けて不動産のおおよその価値を知ることで、売却すべきかどうか、売り出し価格はいくらにすべきかなどの判断ができます。

不動産査定は無料で受けることができますが、複数の査定方法や注意点があるため、事前に把握したうえで自分に合う査定を受ける必要があります。

そこで本記事では、不動産査定の査定方法や流れ、不動産売却を成功させるためのコツを紹介します。

この記事を最後まで読めば不動産査定とはどのようなものか把握でき、査定結果を有効活用できるようになるはずです。

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1.不動産査定とは？物件の推定売却価格を算出する査定のこと

不動産査定とは、所有している不動産を売却したときに「いくらで売却できそうか？」を不動産会社に算出してもらう方法です。

査定額はあくまでも売却できそうな価格であり、不動産が売却できる価格ではありません。ではなぜ、不動産査定が必要なのでしょうか？

不動産査定が必要な理由を2つ紹介します。

• 所有している不動産の価値を知るため
• 不動産の売り出し価格を決めるため

それぞれ確認していきます。

1-1.理由①：所有している不動産の価値を知るため

1つ目の理由は、所有している不動産の価値を知るためです。所有している不動産を手放そうか悩んでいる場合、売却価格の目安が分からないと売却するべきかどうかの判断ができません。

査定の結果、想定価格で売却できそうな場合は、具体的に売却を進めることができるでしょう。逆に、想像していた価格と異なる場合は、賃貸にしたりリフォームをしたりと他の方法を検討できます。

不動産査定を受けて所有している不動産の価値を知ることで、今後のスケジュールが立てやすくなるのです。

1-2.理由②：不動産の売り出し価格を決めるため

2つ目の理由は、不動産の売り出し価格を決めるためです。不動産を売り出すときの売り出し価格は、基本的に売主が自由に決められます。どれくらいの価格が妥当なのか目安を把握していないと、売り出し価格が決められません。

査定額は不動産の状態や周辺環境、類似不動産の成約価格などさまざなデータを客観的に分析して算出されます。そのため、不動産の査定額を参考にすることで妥当性のある売り出し価格が決められるのです。

一般的に、不動産の価値は築年数に応じて下がっていきます。だからこそ、不動産査定を受けて所有している不動産の現在の価値を正しく把握することが重要になります。

2.不動産査定の方法とは？2種類の査定方法を紹介

不動産査定の方法には机上査定と訪問査定の2種類があります。

• 机上査定：不動産を見ずにデータを基に査定する方法
• 訪問査定：データに加えて、不動産を訪問し現物を見て査定する方法

基本的には机上査定を受けておおよその査定額を把握し、より詳しく査定を受けたい時期が来たり売却を検討したい不動産会社が見つかったりしたら訪問査定へと進み精度の高い査定額を確認することが多いです。

両者の違いを把握するために、

1. メリット・デメリット
2. 必要な情報
3. 査定方法
4. 査定にかかる時間
5. 向いているケース

の5つに分けて解説していきます。

 2-1.机上査定（簡易査定）｜素早く不動産売却額を確認する

机上査定とは、対象となる不動産を見ないでデータを基に査定する方法です。簡易査定とも呼ばれており、どれくらいで売却ができるのかおおよその目安がすぐに掴めるところが特徴です。

2-1-1.机上査定のメリット・デメリット

机上査定の最大のメリットは、不動産査定を手軽に受けられるところです。わざわざ不動産を訪問してもらう時間的拘束や資料を集める手間がなく、手軽に利用できます。査定結果が出るまでの時間も短いためすぐに結果を把握し、売却するかどうかを検討することも可能です。

一方で、机上査定はデータを基に査定をするので、不動産の状態や周辺環境など個別要因を加味することが難しいです。そのため、訪問査定に比べると精度が低いというデメリットがあります。本格的に不動産の売却を検討している場合には、訪問査定を選択したほうがいいでしょう。

2-1-2.机上査定で必要な情報

机上査定はメールや電話、一括査定サイトで依頼ができるため多くの情報を必要としません。

• 不動産の所在地
• 不動産と査定主の関係
• 建物の場合：間取り・面積・築年数
• 建物の場合：改増築歴の有無
• 土地の場合：面積
• 個人情報

上記の情報を不動産会社に伝えるだけで、査定をしてもらえます。

2-1-3.机上査定の査定方法

机上査定は査定する不動産の情報を基に、下記のようなデータを参照しながら査定を行います（具体的な査定方法や査定額の算出基準は、不動産会社により異なります）。

①類似不動産の成約価格

成約価格とは、不動産を売却したときの価格を指します。査定する不動産と同じような条件の不動産の成約価格を把握し、どれくらいの価格で売却できるかの目安にします。

②販売中の不動産の売り出し価格

査定する不動産の周辺で同じ条件の不動産が販売されている場合は、売り出し価格を参考にします。売り出し価格は売主が自由に設定できるため、成約価格よりも高めに設定されていることが多いです。

現在売りに出ているということは、まだ売れていないことを意味します。この売り出し価格では売れないと考えられるため、査定額を決めるときの一つの目安となります。

③不動産市場の動向

不動産の価格は、景気や不動産所在地の状況に左右されます。そのため、不動産の価格を左右しそうな要因をあらかじめ考慮して査定を行います。

不動産は査定後にすぐ売却されるわけではなく、売却までに3～6ヵ月程度かかると言われています。現在の不動産市場の動向だけではなく、売却時期の動向も予測しながら査定額に反映させます。

④土地の場合は路線価や固定資産税評価額を参考にする

土地を査定するときには、路線価や固定資産税評価額を参考にする場合があります。

• 路線価：道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額
• 固定資産税評価額：固定資産税の基準となる評価額

どちらも国税庁が公表している公的な価格なので、査定額を算出するときの目安として活用されています。

このように、様々なデータを用いて多角的な視点から根拠がある査定額の算出を行います。

2-1-4.机上査定にかかる時間

机上査定は実際に不動産を見ることはなくデータさえあれば算出できるため、早ければ30分～1時間程度で査定額を提示できます。遅くても、査定依頼をして1～3日以内には査定結果を把握できます。

訪問査定と比べると倍以上のスピードで査定結果を把握できるため、少しでも早く査定額を知りたいときに向いています。

2-1-5.机上査定が向いているケース

机上査定は手間がかからず、短時間で査定額を確認できるところが大きな強みです。そのため、複数の不動産会社に査定依頼をして査定額を比較したい場合や、不動産を売却しようか悩んでいる場合に向いています。

また、査定したい不動産に出向く必要がないため、売却を検討している不動産が遠方にある場合も有効活用できる方法です。

 2-1-6.AI査定

AI査定とは、机上査定の一つで不動産会社の担当者に代わりAIが机上査定を行う方法です。不動産の大きさや状態など机上査定時に必要な情報を入力すると、類似事例や公示価格などのデータを踏まえて分析し査定額を提示します。

AI査定の大きなメリットは、2つあります。1つ目は、査定時間がとても短いところです。人力でデータ分析をすると早くても30分～1時間程度かかりますが、AI査定は10分程度で完了します。待ち時間がなく、いち早くおおよその査定額を把握できるのは大きな魅力でしょう。

2つ目は、不動産会社とのやり取りが不要なところです。売却を検討し始めたばかりの状態で、不動産会社とやり取りをすることに抵抗がある人もいると思います。

ほとんどのAI査定はオンライン上で完結するので、不動産会社に電話やメールをする必要がありません。机上査定よりも、さらに手軽に利用できます。

一方で、AI査定は精度が低いところがデメリットです。AIが学習しているデータに基づいた客観的な分析しかできないため、個別要因や細かな情報を加味することができません。とくに、取引事例などのデータの少ない地方の不動産は苦手としています。

現段階でのAI査定は、AI査定のみを信用しないで、他の査定方法と組み合わせて利用するほうがいいでしょう。

 2-2.訪問査定｜実際に不動産を確認してもらい不動産売却額を確認する

訪問査定とは、査定対象の不動産を訪問し現状確認や所有者へのヒアリングをしたうえで査定をする方法です。データだけの査定ではなく実際に不動産を見て個別要因を把握できるため、査定の精度が高くなります。

 2-2-1.訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定は机上査定に比べて、査定の精度が高いところがメリットです。データだけでなく実際の不動産の状態や周辺環境、売却時期などの個別要因を加味できるため、それぞれの不動産に適した査定ができます。そのため、本格的に不動産の売却を検討しており、できるだけ正確な査定額を把握したいときに有効です。

一方で、査定の精度を高めるために、不動産を訪問してもらったり必要書類を揃えたりと手間や時間がかかるところがデメリットとなります。

2-2-2.訪問査定で必要な情報

訪問査定では机上査定で必要となるデータに加えて、下記のような資料の準備を求められることがあります。

• 登記簿謄本（不動産の所有者や所在地、構造などの基本情報が記載されている）
• 公図（土地の位置や形状を示した図面）
• 土地の測量図や建物の図面
• 登記済証（権利証）や登記識別情報通知書
• 売買契約書
• 建物の場合：重要事項説明書
• マンションの場合：パンフレットや管理規約

とくに、登記簿謄本や公図など不動産の正確な情報を把握できる資料が必要となることが多いので、事前に準備をしておきましょう。

2-2-3.訪問査定の査定方法

訪問査定は、不動産会社の担当者と実際に不動産を見ながら査定を行います。データだけでは把握できない、下記のような項目を確認していきます。

• 不動産の大きさや形状
• 不動産の周辺環境、ライフライン
• 土地の場合は境界線や、接道の長さ、前面道路の幅員
• 建物の場合は管理状態の良さ、増改築の有無

また、不動産会社の担当者と直接話ができるため、不動産のメリットやデメリット、状態を伝えることでより正確な査定ができます。

不動産会社によっては、下記のように所有者の売却意向も取り入れ、売却時期や市場の動向を考慮した査定額を算出する場合もあります。

• 売却時期や売却の動機
• ローンを組んでいる場合は残債の有無
• 売却希望額

2-2-4.訪問査定にかかる時間

訪問査定は不動産の訪問時間が1～2時間ほど、査定結果が届くまでに1週間ほど時間を要します。机上査定と比較すると査定時に参考にするデータや個別要因が多いため、査定額の提示までに時間がかかってしまいます。

2-2-5.訪問査定が向いているケース

訪問査定は不動産に足を運び丁寧な査定をすることで、精度の高い査定ができます。そのため、本格的に売却を検討している場合や具体的な売却の相談をしながら査定を行いたい場合に向いています。

一方で、売却の意思が固まっていない状態で訪問査定を受けても、売却時期や売却理由など具体的な情報を伝えられないため査定の精度が低くなる可能性があります。

訪問査定は準備から実施、査定額の提示まで含めると机上査定より遥かに手間と時間がかかるため、不動産の売却が具体化してきたときに実施するのがおすすめです。

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3.査定価格の計算方法は？2つの計算方法を紹介

不動産の売却価格を査定する際の計算方法として以下の2つを紹介します。

• 取引事例比較法
• 原価法

不動産会社は不動産の種類や状態に応じて計算方法を使い分けます。それぞれの計算方法の詳細を理解しておきましょう。

 3-1.取引事例比較法｜周辺の似ている物件の取引事例をもとに計算

取引事例比較法は、現在売り出し中の物件または最近売却された同様の条件を持つ周辺物件の取引価格を比較して物件の査定価格を算出する方法です。

物件の立地や敷地面積、築年数、最寄駅からの距離、構造などが類似する他の物件の成約価格を収集し、それらのデータを基にして価格を調整します。

取引事例比較法は、物件の取引件数が豊富な不動産会社ほど、さまざまなデータをもとに正確な査定価格を算出してくれます。

 3-2.原価法｜再度物件を建築した場合に必要となるコストをもとに計算

原価法は新しい建物や特殊な用途に利用される物件の評価に適した評価方法です。査定する物件を再建築するために必要となる建設コストに基づいて査定価格を計算します。

原価法で物件の査定価格を算出するためには、再建築した場合のコスト計算や築年数に応じた減価修正が必要です。原価法での物件の計算方法は以下のとおりです。

【査定価格 = 単価 × 総面積 × （耐用年数－築年数） ÷ 耐用年数】

4.一般的な査定の流れは？机上査定で目安を掴んでから訪問査定に進む

机上査定と訪問査定どちらか片方しか選択できないわけではありません。それぞれの強みを活かし机上査定をした後に訪問査定に進むのも一つの方法です。

まずは、手軽に依頼できる机上査定をしておおよその査定額を掴みます。査定額は不動産会社によって異なる場合があるので、複数社に査定を依頼すると条件のいい不動産会社が選びやすくなります。

机上査定の結果を見て具体的に売却を検討したいと思えば、精度の高い訪問査定を受けましょう。机上査定を依頼した複数社の中から具体的に話を進めたい不動産会社を選ぶと、スムーズに訪問査定に進められます。

このように、それぞれを組み合わせて活用すれば、納得のいく査定ができるようになります。

以下では、不動産査定を受ける際の事前準備を3つ紹介します。

• 査定に必要な書類を準備しておく
• 物件のアピールポイントをまとめておく
• 自分で物件の売却相場を確認しておく

それぞれ確認していきます。

  4-1.査定に必要な書類を準備しておく

不動産査定を依頼するときには、机上査定と訪問査定で事前準備が異なります。

机上査定は簡易的なものなので、詳しい情報を求められることは少ないです。

• 不動産の所在地
• 不動産と査定主の関係
• 建物の場合：間取り・面積・築年数
• 土地の場合：面積
• 連絡先などの個人情報

など基本的な情報が把握できれば、査定を行えます。

訪問査定の場合は机上査定の情報に加えて、正式な情報を求められます。事前に、下記のような書類の準備が必要になる可能性があります。

• 登記簿謄本
• 公図
• 土地の測量図や建物の図面
• 登記権利証や登記識別情報
• 権利証
• 売買契約書
• 建物の場合：重要事項説明書
• マンションの場合：パンフレットや管理規約

これに加えて、下記のような書類もあるとより正確な情報を伝えられます。

• 固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書
• 土地の場合：境界確認書
• 建物の場合：住宅性能評価書
• 建物の場合：リフォーム契約書・報告書

訪問査定の場合は査定日を決める際にこのような書類の準備を依頼されることがある準備しておきましょう。

 4-2.物件のアピールポイントをまとめておく

訪問査定を行う際は物件のアピールポイントをまとめておきましょう。部屋の広さや設備の状態、収納スペースの充実度は不動産査定に大きく影響します。

また、築年数が古い物件の場合はリノベーション歴があると不動産売却価格が高くなる傾向にあります。訪問審査を受ける際は、物件ならではのアピールポイントを伝えることで不動産が高く評価されることに繋がります。

 4-3.自分で物件の売却相場を確認しておく

不動産査定を受ける際は、あらかじめ自分で物件の売却相場を確認しておくことで不動産売却価格の目安が掴めます。

不動産売却価格の目安は以下の2つの方法で求められます。

 4-3-1.固定資産税評価額から売却相場を求める

固定資産税評価額とは、不動産を所有しているときに発生する固定資産税の算出基準となる評価額です。固定資産税評価額は公示価格の約7割になるよう定められています。

公示価格とは、土地売買価格の目安となる価格です。そのため、固定資産税評価額の約7割が把握できれば、おおよその土地の売却価格が掴めます。

固定資産税評価額は、毎年自宅に届く固定資産税納税通知書に添付されている課税明細書で確認できます。課税明細書が見当たらない場合は各自治体の役所で取得できる固定資産評価証明書に記載されています。

例えば、固定資産税評価額が1,500万円の土地があった場合は、下記のような数式で算出します。

1,500万円（固定資産税評価額） ÷ 0.7 ＝約2,140万円

おおよその土地の売却相場は約2,140万円となります。

 4-3-2.路線価から売却相場を求める

路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額です。路線価の約8割が実勢価格になるよう定められています。実勢価格とは、実際に市場で売買されている価格です。そのため、路線価の約8割が把握できれば、おおよその土地の売却価格が掴めます。

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できるので、参考にしてみてください。

例えば、路線価による土地の評価額が1,500万円の土地があった場合は、下記のような数式で算出します。

1,500万円（路線価の土地評価額） ÷ 0.8 ＝1,875万円

おおよその土地の売却相場は1,875万円となります。ただし、路線価は相続税や贈与税の計算の基準となる評価額で土地の価格を算出するものではないので、あくまでも参考程度にしておきましょう。

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5.不動産査定を依頼するときの手順とは？2種類の査定方法別に紹介

ここでは、実際に不動産査定を依頼するときの手順を机上査定と訪問査定の場合に分けて解説していきます。どのような手順で進めるのかが把握できると安心して進められると思いますので、ぜひ参考にしてみてください。

 5-1.机上査定の場合

机上査定は、下記のような手順で行います。

1. 机上査定の申し込みをする
2. 机上査定に必要な情報を伝える
3. 査定結果が届く

査定したい不動産の基本的な情報さえ把握できていれば査定を受けることができるので、どのような手順で進めるのか参考にしてみてください。

 5-1-1.一括査定サイトより申し込みをする

机上査定を依頼する方法は、2つあります。1つ目は、不動産会社に机上査定を依頼する方法です。机上査定を依頼したい不動産会社に電話やメール、ホームページの査定依頼フォーム経由で、机上査定を依頼することを伝えます。

2つ目は、不動産一括査定サイトを利用する方法です。不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサイトです。所有する不動産があるエリアの不動産会社を知らない場合や複数の不動産会社の査定額を比較したい場合に向いています。 

関連：【保存版】マンション売却におすすめの不動産一括査定サイト9選を徹底比較

 5-1-2.必要事項を伝える

次に、机上査定に必要となる情報を伝えます。必要な情報は不動産会社や一括査定サイトにより異なりますが、

• 不動産の所在地
• 不動産と査定主の関係
• 建物の場合：間取り・面積・築年数
• 建物の場合：改増築歴の有無
• 土地の場合：面積
• 連絡先などの個人情報

などを聞かれることが多いです。個人情報を伝えることに不安がある場合は、匿名で利用できる査定サイトもあるので利用を検討してみるといいでしょう。

 5-1-3.査定結果が届く

机上査定の場合は30分～1時間程度、遅くても1～3日以内に査定結果が届きます。査定結果が届く方法は不動産会社により異なりますが、メールや封書などの書面で届くことが多いです。査定額や査定額の根拠を確認して、不動産の売却を進めるべきか検討してみましょう。

 5-2.訪問査定の場合

訪問査定の場合は、下記のような手順で行います。

1. 訪問査定の申し込みをする
2. 不動産を訪問する日にちを決める
3. 不動産を訪問し査定する
4. 必要書類を参照し査定額を決める
5. 査定結果が届く

訪問査定時には「4-1.査定に必要な書類を用意する」でご紹介した書類が必要となるので、事前に準備をして進めていきましょう。

 5-2-1.不動産会社に訪問査定を申し込む

まずは、不動産会社に訪問査定を依頼します。依頼する不動産会社を決めるときには、

• 所有する不動産があるエリアに精通しているか
• 所有不動産が得意分野であるか
• 担当者の対応は印象がいいか

というところをチェックしてみてください。訪問査定は不動産会社の対応力を見るいい機会となるので、不動産会社が絞り込めていない場合は、複数社に依頼してみるのもいいでしょう。

 5-2-2.不動産を訪問する日にちを決める

不動産会社と話し合い、不動産訪問の日にちを決めます。不動産会社によっては訪問日までに「4-1.査定に必要な書類を用意する」で解説したような書類を提出するよう依頼してくる場合があります。

 5-2-3.不動産を訪問し現地で査定する

査定する不動産がある現地で、目視で不動産の確認を行います。公益財団法人不動産流通推進センターが公表している「価格査定マニュアル」を参考に、建物の場合は、建物のグレードや設備、リフォーム歴の有無などを細かく確認していきます（不動産会社により査定項目は異なります）。

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「不動産売却価格ご提案書サンプル（戸建住宅版）」

土地の場合は面積や形状、傾きや日当たり、周辺環境など査定額を左右する要素を確認します。訪問査定時には不動産会社の担当者より、不動産に関するヒアリングが行われることがあります。

査定額アップに繋がりそうなメリットはもちろんのことデメリットも包み隠さず伝えて、精度の高い査定ができるようにしましょう。

 5-2-4.必要書類と照らし合わせて査定額を決める

現地での不動産の確認が終わると、実際に不動産を見たときの情報と書類の内容、机上査定と同様に類似不動産の成約事例など複数の要素を分析しながら査定を行います。

 5-2-5.査定結果が届く

訪問査定の終了後から1週間程度で、査定結果が届きます。机上査定と同様で、メールや封書などの書面で届くことが多いです。査定額や査定額の根拠を見ながら、不動産の売却を進めるべきか検討します。

不動産の売却を進める場合には訪問査定を受けた不動産会社に相談をして、売却に向けて具体的に進めていきます。

ここでご紹介した机上査定と訪問査定の流れは、あくまでも一例です。不動産会社によって順序や必要な時間、必要な書類などが異なるため、指示に従いながら進めるようにしてください。

6.不動産査定を受ける前の3つのチェックポイント

不動産査定を受ける前にはどのような準備をするべきか、気になる人は多いのではないでしょうか。ここでは不動産査定を受ける前に知っておきたい3つのポイントを紹介します。

• 設備や不具合を把握する
• 土地付き戸建てや土地の場合は境界線を明確にする
• 査定前にリフォームやクリーニングは不要

不動産査定の際にポイントを押さえておくことでスムーズに査定に進めるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。

6-1.設備や不具合を把握する

査定前には、査定する不動産の設備や不具合を把握しておきましょう。机上査定の場合は不動産の状態を細かくチェックすることはありませんが、訪問査定では不動産会社の担当者と不動産を見ながら細かく確認をしていきます。

あらかじめ、査定して欲しい不動産の設備や不具合を知っていると、メリット・デメリットとして口頭で伝えられます。

例えば、戸建てやマンションを査定する場合は、

• ハイグレードのキッチン設備が備わっている
• 外装の塗り替えをしたばかり

など設備の良さをアピールするのはメリットとなります。最新の設備や買主にアピールポイントとなる設備がある場合は、査定額が上がる可能性があるでしょう。

不具合としては、

• 雨漏りやシロアリ被害の発生
• 設備の劣化や故障
• 外壁の割れや建具の損傷

などが挙げられます。査定額にマイナスとなりそうな要素も、包み隠さず伝えられるように把握しておくことが大切です。査定時に不具合を隠すと、適正な査定額が算出できません。それだけでなく、不動産の売却に進んだときにトラブルとなることがあります。

仮に不動産の不具合を隠した状態で売却できたとしても、後々に買主に見つかると契約不適合責任を問われる可能性もあるのです。

そのため、不動産の査定を受ける前に、売却を検討している不動産の設備や不具合について確認をして、正確な情報を伝えられるようにしておきましょう。

6-2.土地付き戸建てや土地の場合は境界線を明確にする

土地付きの戸建てや土地の査定をしたい場合は、あらかじめ境界線を明確にしておきましょう。正確な土地の面積が把握できないと、正しい査定額を算出できません。

それだけでなく、境界線が曖昧なまま売却に進もうとすると、書類と現状の差異が発生したり境界線に接している土地の所有者とトラブルになったりする可能性があります。

どうしても境界線が分からない場合は土地家屋調査士に依頼し、確定測量を行うのも一つの方法です。確定測量では、土地家屋調査士と土地所有者、隣地の所有者が立ち会いをして境界点の合意を得ながら所有している土地の面積を測量します。

境界線が分からない状態で売却まで進めることはできないので、査定を受ける前に明確にしておくことをおすすめします。

6-3.査定前にリフォームやクリーニングは不要

マンションや戸建ての査定を検討している場合、査定前にリフォームやクリーニングをして見映えをよくしたほうがいいと考えるかもしれません。

結論から言うと、査定前にリフォームやクリーニングは不要です。ゼロリノベが首都圏在住20〜50代男女を対象にリフォーム・リノベーションへの関心を調査したところ、中古物件を検討している約3割の人が「リフォームまたはリノベーションの自由設計をしたい」と回答しています。

つまり、不動産の売却前にわざわざコストと時間をかけてリフォームやクリーニングをしなくても、買主側でリフォームやリノベーションをして自分の望む住まいを実現したいという需要があるのです。

中古物件を購入しリフォームやリノベーションすることを考えている人から見ると、リフォーム済み物件はコストが高くなる、リフォームやリノベーションの自由度が少なくなるという理由で対象外となる可能性があります。

何もしないでそのままの状態で売却することが最善の方法となることもあるため、余計な時間やお金をかけず現状のままで査定を受けてみましょう。

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7.不動産査定で見られるポイントは？評価ポイントを5つ紹介

不動産査定で評価ポイントとなるのは以下の5つです。

• 築年数
• 建物の外装
• 室内や設備の状態
• 土地の形状や広さ
• 最寄駅からの距離や周辺環境

それぞれ確認します。

 7-1.築年数

不動産査定において築年数は非常に重要な評価ポイントです。一般的に建物が新しいほど評価は高くなる傾向にあります。例えば、木造の戸建て住宅の場合、新築と比べて築10年の住宅は半分程度の価値となります。

さらに築30年を超える物件の場合は、不動産会社から「古家付きの土地」と判断されてしまい、物件自体の価値がほとんどなくなってしまいます。

マンションの場合は、建物の管理を管理会社が行うため、築年数を経ても価値がほとんどなくなるということはありませんが、一般的に築年数が古くなるほど価値も下がります。

 7-2.建物の外装

建物の外観は、不動産の「顔」とも言える部分です。外装の状態が良好であれば、それだけでよい印象を与えることができ評価を上げる要因になります。

査定では、外壁の材質や色の状態、屋根の耐久性、外構や庭の手入れの状況などがチェックされます。定期的に清掃やメンテナンスをしておくことで物件が高く評価されるでしょう。

 7-3.室内や設備の状態

外装だけでなく物件室内や設備の状態も、不動産査定でチェックされる部分です。床や壁の材料、内装のデザイン、使用している設備の種類やその機能性、劣化の程度など細かく確認されます。

特にキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、清潔感があり、きれいな状態を保っていると高い評価につながりやすいです。また、太陽光パネルやエネファームが設備として付いている物件は付加価値として評価があがります。

 7-4.土地の形状や広さ

不動産査定において土地の形状や広さも評価ポイントの一つです。例えば、正方形や長方形の整形地は建物が建てやすく評価が高くなります。一方で建物が建てにくい歪な形状の土地や変形地は評価が低くなる傾向にあります。

また、土地の広さも不動産査定の評価に影響を与えます。一般的な戸建住宅向けの土地であれば土地の面積が大きければ大きいほど、高い評価につながります。

 7-5.最寄駅からの距離や周辺環境

最寄駅からの距離や周辺環境も、不動産の価値を左右する重要な評価ポイントです。一般的に駅から近いほど利便性が高まり、需要も多いため、不動産の価値も上がります。また、周辺に商業施設、教育機関、公園などが充実している場合も生活の利便性が向上するため査定評価は高くなります。

つまり、暮らしやすい周辺環境や治安のいい地域にある物件は不動産査定の際に高い評価を受けられるのです。一方で、騒音や環境汚染の問題がある地域ではそれがマイナス要因となり評価が下がる傾向にあります。

8.不動産を高値で売却するためには？不動産売却を成功させるコツを2つ紹介

不動産を高値で売却するためには以下の2つがポイントです。

• 複数の不動産会社を比較して信頼できる会社を選ぶ
• 売却計画に余裕を持たせる

ポイントを押さえて不動産売却を成功させましょう。

 8-1.複数の不動産会社を比較して信頼できる会社を選ぶ

不動産売却の成功は、選ぶ不動産会社に大きく左右されます。まず、複数の不動産会社を検討対象に入れ、それぞれの会社の取引実績や口コミを比較検討することが重要です。

また、不動産を訪問査定する際は担当者とコミュニケーションを取る機会もたくさんあります。人当たりがよくコミュニケーションが取りやすい担当者がついてくれる会社を選ぶことで、安心して売却プロセスを任せることができるでしょう。

 8-2.売却計画に余裕を持たせる

不動産売却は、急いで行うと思わぬ低価格での売却につながります。そのため、希望価格で物件を売りたい場合は余裕を持った売却計画を立てるようにしましょう。

不動産売却にかかる期間は3ヵ月〜6ヶ月が一般的ですが、1年ほどかかる場合もあります。訪問査定にかかる時間や購入希望者の内見にかかる時間なども考えて、逆算でスケジュールを組むようにしましょう。

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9.不動産査定を受けるときの3つの注意点とは

最後に不動産査定を受けるときに知っておきたい、3つの注意点を紹介します。

• 査定額はあくまでも目安である
• 売却したい期間によって査定額は変動する
• 不動産会社により査定額が異なる場合がある

注意点を知らない状態で不動産査定を受けると査定結果を有効活用できない可能性があるので、事前にチェックしておきましょう。

9-1.査定額はあくまでも目安である

不動産の査定額は、査定から3ヵ月程度で売却できると想定される価格です。あくまでも不動産の状態やデータ、市場動向を基に算出した想定価格なので、査定額で売却できるとは限りません。

そもそも、不動産を売り出すときの価格は、基本的に売主が自由に決められます。査定額をそのまま売り出し価格にしてもいいですし、査定額を参考に適切な価格を設定することもできます。

ただし、不動産は売り出し価格で売れるとは限りません。なかなか売り手が見つからなければ、価格を下げる必要があります。また、買い手が見つかっても値下げ交渉をされる可能性もあるでしょう。

このように、査定額=売却価格ではないことを覚えておきましょう。

査定額はあくまでも売り出し価格を決めるための目安ですが、参考となる価格がないと売り出し価格すら決めることができません。

実際に売り出し価格を決めるときや売却を検討するときに多くの人が利用している目安なので、不動産査定を利用する価値はあるでしょう。

9-2.売却したい時期によって査定額は変動する

先ほども解説したように不動産の査定額は、査定から3ヵ月程度で売却できると想定される価格です。査定後に売却時期を後ろ倒しにすると、査定額が変動する可能性があります。

不動産の査定額は、

• 不動産を売却する季節や時期の需要
• 不動産市場の動向
• 売却する不動産の周辺不動産の状況

など変動しやすい要素を含んでいます。売却時期が半年後や1年後に延びると、想定される状況が変わってしまうのです。不動産の売却時期がある程度決まっている場合は、査定時に伝えておくことで精度の高い査定ができるようになります。

9-3.不動産会社により査定額が異なる場合がある

同じ不動産の査定をしても、不動産会社により査定額が異なることがあります。その理由は、2つあります。1つ目は、不動産会社により査定基準や査定項目が異なることです。

例えば、類似不動産と比較するときに異なる不動産で比較をすると、査定額に影響が出ます。他にも重視するポイントやチェック項目によって、査定額に差が出る可能性があります。

2つ目は、不動産会社側で操作をしている場合があるということです。適切な査定をしてくれる不動産会社は多数ありますが、中には、

• 少しでも高く売りたいという売り手の思いを考えて、敢えて高い査定額を提示する
• 査定額で売れないことを把握しておきながら、売却時点で値引きすることを前提として高い査定額を提示する

というケースも少なからずあります。このような2つの側面から、不動産会社により査定額に差が出てしまうのです。本当に適切な査定額か不安な場合は、複数の不動産会社に査定依頼をして比較検討してみるといいでしょう。

10.不動産査定におけるよくある質問

最後に、不動産査定をするときに多い質問を8つまとめました。

• 不動産査定を依頼すると料金がかかりますか？
• 不動産の査定額に納得できない場合はどうしたらいいですか？
• 複数の不動産会社で査定を受けても問題はありませんか？
• 不動産の査定を受けたら、絶対に査定額を売り出し価格に設定しなければなりませんか？
• 不動産の査定額の算出方法を教えてください。
• 離婚をするときの財産分与でも不動産査定は必要ですか？
• 不動産鑑定のメリット・デメリットを教えてください。
• 不動産の査定だけ依頼しても問題はありませんか？

安心して不動産査定を受けるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

10-1.不動産査定を依頼すると料金がかかりますか？

不動産会社への不動産査定依頼は、机上査定と訪問査定ともに無料です。不動産一括査定サイトや不動産査定サイトを介した査定依頼も無料なので、手軽に利用できます。

10-2.不動産の査定額に納得できない場合はどうしたらいいですか？

不動産査定を受けても、必ずしも不動産を売却する必要はありません。査定額に納得できない場合は、リフォームをして住み続けたり賃貸用の物件にしたりと他の選択をすることが可能です。また、他の不動産会社に依頼して再度査定をしてもらうこともできます。

10-3.複数の不動産会社で査定を受けても問題はありませんか？

複数の不動産会社で査定を受けることは、問題ありません。不動産会社により査定額の算出方法や特色が異なるため、査定額に差が出る可能性があります。

中には少しでも高く売りたいという売り手の思いを汲んで、敢えて高い査定額を提示して売り手に気に入ってもらおうとするなど、適正な査定額を提示しない会社も少なからずあります。複数の不動産会社に依頼することで妥当な査定額を見極めることができるのは、大きなメリットだと言えるでしょう。

一方で、複数の不動産会社に声をかけると多くの連絡が入り対応が大変になることもあるので、多くの不動産会社に依頼し過ぎるのもよくありません。バランスを見ながら、査定を受けるようにしましょう。

10-4.不動産の査定を受けたら、絶対に査定額を売り出し価格に設定しなければなりませんか？

不動産を売り出すときの価格は基本的に売主が自由に決められるので、必ずしも査定額で売り出す必要はありません。

ただし、査定額は不動産の状態やデータを集約しながら客観的に算出したものなので、売り出し価格の参考にはなるかと思います。査定額を参考にしながら不動産会社の担当者と話し合い検討するのがおすすめです。

10-5.不動産の査定額の算出方法を教えてください。

不動産の査定額の算出方法は不動産会社により異なるため、一概には言えません。一般的に使用されている方法としては、下記の3つがあります。

①原価法：査定対象の不動産をもう一度建てたときの原価を算出し、経過年数に応じた差額を引くことで現在の価値を算出する方法です。戸建ての査定に用いられることが多く、経年変化による劣化を重視し査定額を算出します。

②取引事例比較法：査定する不動産と条件が近い成約事例を集め、築年数や不動産の状態、立地条件の違いなどを比較して査定額を決める方法です。マンションや土地の不動産の査定に活用されています。

③収益還元法：査定する不動産の将来の収益力予測をベースに査定額を決める方法です。マンションなどの投資用不動産の査定をするときに用いられます。

10-6.離婚をするときの財産分与でも不動産査定は必要ですか？

所有している不動産の売却を検討している場合は、不動産査定を受けることをおすすめします。ただし、家の登記名義人が共有名義となっているときは双方の合意がないと売却ができません。

また、不動産を購入したときの費用負担方法によっても売却の可否や手続きが異なるため、売却する意思が固まった場合は、査定も含めて不動産会社に相談するほうがいいでしょう。

 10-7.不動産鑑定のメリット・デメリットを教えてください。

不動産査定は不動産会社が査定するのに対して、不動産鑑定は国家資格を持つプロの鑑定士が不動産の売却価格を調査してくれます。

不動産鑑定を受けるメリットは、不動産の正確な売却価格を把握できる点です。また、鑑定を通じて物件の長所や短所が明らかになるため、将来的な改修計画にも役立つでしょう。

一方で、不動産鑑定のデメリットは、鑑定に費用が必要となることです。不動産鑑定の一般的な費用相場は20万円〜30万円程度となります。費用負担を考慮して不動産鑑定を受けるか検討しましょう。

 10-8.不動産の査定だけ依頼しても問題はありませんか？

不動産の査定を依頼する際に、売却意思が確定していなくても査定を受けることはまったく問題ありません。

多くの不動産会社では、無料で査定を行っており、査定後に不動産の売却を強要されることもないでしょう。住宅の売却価格が知りたい時は気軽に不動産会社に査定を依頼してください。

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11.まとめ

本記事を読んで不動産査定とはどのようなものか把握でき、自分のタイミングで活用できるようになったのではないでしょうか。

不動産査定には机上査定、訪問査定の2つがあります。

それぞれの特徴を理解して売却を検討している不動産の価格を査定してください。

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