不動産売買における「手付金」とは？手付金の仕組みや相場を解説

「不動産売買における手付金ってどういうお金？」

「手付金はどのくらいが相場なの？」

このように不動産を売買する際に手付金という言葉を聞くことがあると思いますが、どういったお金なのか相場はどのくらいなのかわからないという方も少なくないはずです。

手付金とは、不動産の売買契約を交わす際に買主が売主に渡すお金のことです。手付金には3種類ありますが、不動産売買の場合には「解約手付」と呼ばれ、解除期日内であれば理由を問わず契約を解除できるというものです。

もちろん無条件というわけではなく、買主からの解除であれば手付金の放棄、売主からの解除であれば手付金を返還しさらに同額のお金を支払うことで解除ができます。

解除することなく残代金の支払いまで進めば、手付金は頭金として売買代金に充当されることが一般的です。

不動産の売買を進めていく上でこのような手付金の仕組みを知っていなければ、契約の解除がスムーズにできなかったり、違約金が発生してしまうケースもあります。

そこでこの記事では、

• 手付金の種類と違いについて
• 解約手付の仕組み
• 手付金の相場
• 不動産の売買の流れ

について解説していきます。この記事を読めば、手付金について詳しくわかり不動産の売買をスムーズに行うことができるでしょう。

これから不動産の売買を行う人や契約を締結したが手付金の仕組みについて知らなかったという人は、ぜひ参考にしてください。

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1. 不動産売買の手付金とは

手付金とは、不動産の売買契約を交わす際に買主が売主に渡すお金のことです。

このお金は、不動産の購入代金ではなく債務不履行があった場合の違約金や契約解除権の留保、売買契約の証などといった意味をもち、住宅購入代金を支払う前の保険のようなものです。

手付金の意味は、手付金の種類によって異なり不動産の売買契約における手付金はほとんどの場合「解約手付」と呼ばれるものです。

まずは、手付金の種類とその違いについて理解を深めていきましょう。

1-1.手付金の3つの種類

手付金の種類は、以下の3つです。

契約の際に何も取り決めが行われなかった場合は、解約手付であると民法でも定められています。

もし、違約手付や証約手付を設定したいという場合は、契約の段階で売主・買主が合意しておく必要があります。

売主は違約手付のつもりだったが、買主は解約手付だと思っていたというような場合には、解除をめぐってトラブルになることは目にみえていますよね。

解約手付以外の手付を設定する場合には、契約書にも必ず違約手付・証約手付であるということを明記しておきましょう。

それでは手付金の種類についてそれぞれどのような意味合いがあるのか解説していきます。

1-1-1.解約手付 

解約手付は、定められた期間内であれば売主・買主共に契約を解除できるというものです。

もちろんタダでは解除できませんが、契約後に何らかの事情で契約を解除しなければならなくなった場合に契約金を放棄するか手付金の倍返しにより解除ができます。

例えば離婚をするためマンションを売りに出していたが、話し合った結果修復する方向になりマンション売却をやめるといったケースもあるでしょう。

また、家の購入を決めたが他に良い物件が見つかりそちらにしたいというケースもあります。

このような場合でも解約金を放棄するか手付倍返しにより、多額の違約金を支払わずに契約を解除することができるのです。

1-1-2.違約手付

違約手付は、売主・買主どちらかに債務不履行などの契約違反があった場合に、手付金を没収もしくは手付金の倍額を償還するというものです。

例えば、売主側が債務不履行となった場合、買主に対して手付金を返すと同時に手付金と同じ額のお金を支払う必要があります。

反対に買主による債務不履行があった場合には、手付金が没収されます。

つまり、債務不履行による損害賠償を確実に行うために手付として先に違約金を支払っているという状態です。

そのため、債務不履行により損害が手付金よりも高額な場合でも手付金の限度でしか損害賠償を請求できないといったデメリットもあります。

【債務不履行とは・・・】

不動産売買契約により決められたことが守れなくなってしまうこと。

例えば、

• 代金を支払ったのに売主が物件を引き渡さない
• 買主が期日までに代金を支払わない

などが債務不履行にあたります。

1-1-3.証約手付

証約手付は、売買契約の成立を証明するためのものです。

売買契約を行っていく上で、さまざまな段階がありどの段階で契約が成立したのかが明確にわからないといったことがあります。

そこで、証約手付を支払うことで売買契約の成立を証明することができるのです。

不動産の売買において、証約手付はほとんど利用されていません。

1-2.解約手付の場合の手付金の取り扱い

冒頭でもお話しましたが不動産売買において手付金は、ほとんどの場合解約手付を意味しています。

解約手付は、売買契約を締結する際に買主から売主に支払われ、定められた期日内であれば理由を問わず解除ができます。

解除することなく残代金の支払いまで行われることになれば、手付金は売買代金として充当されることが一般的です。

また、買主と売主どちらから契約解除するかによって手付金の取り扱いは異なります。

それぞれの場合での取り扱いについて詳しくみていきましょう。

1-2-1.買主が契約を解除する場合

買主側が契約を解除する場合は、支払った手付金を放棄すれば契約が解除できます。

例えば100万円の手付金を支払い、買主側から契約解除を申し入れた場合100万円は放棄されるため売主のものとなります。

ただし、住宅ローンが組めなかった場合は住宅ローン特約というものにより無条件で契約解除でき手付金が返還されます。

住宅ローン特約による解除の場合でも手付解除期日までに売主に連絡をしないといけないので注意しましょう。

もし、解除期日までに住宅ローンの審査結果がこないというような場合には、売主に期日の延期を申し出ると良いです。

【住宅ローン特約とは・・・】

住宅ローン特約とは、ローンの審査に落ちてしまった場合に無条件で契約を解除できるものです。

ほとんどの場合、住宅ローン特約が付けられているが売買契約書の中に「融資利用の特約」があるか確認しておくと良いでしょう。

より詳しくは、住宅ローン特約について書かれたこちらの記事をご確認ください。

1-2-2.売主が契約を解除する場合

売主の事情により契約を解除する場合は、手付金を返還しさらに手付金と同額を買主に支払うことになります。

例えば、100万円の手付金を買主から授受していた場合、100万円を返還しさらに同額の100万円を買主に支払うことで契約が解除できます。

買主・売主ともに契約を解除したい場合は、口頭で相手方に伝えるだけでなく、解除通知書を作成し内容証明郵便で相手方に送付するか、解約合意書を作成する必要があります。

1-3.解約手付による手付解除期日について

解約手付による契約の解除はいつでも行えるというわけではなく、民法の原則として相手方が「履行に着手するまで」に解除しなければならないと定められています。

この「履行に着手するまで」とは、以下のような状態を言います。

買主による履行として明確なのは、売買代金を準備し売主に支払うことです。全ての売買代金だけでなく、内金や中間金も含まれます。

このような場合には、買主による履行の着手となり売主は手付での契約解除ができなくなります。

一方で売主による履行の着手は、以下のような場合です。

売主側は、所有権の移転登記の申請を行うなど売主が買主に物件を引き渡すことが履行の着手にあたるとされています。

このように履行の着手の例はいくつかありますが、相手方がいつ履行に着手するのか明確ではなく、契約締結後早々に着手した場合契約解除が認められなくなってしまいます。

そういった事態を避けるためにも手付解除期日をあらかじめ設定しておくことをおすすめします。

手付解除期日の目安としては、契約から決済までの期間を考慮して以下のように決めると良いでしょう。

このような目安を基準にし、契約内容にも配慮して売主・買主双方が合意できる手付解除期日を決めてください。

より詳しくは、手付の解除について書かれたこちらの記事をご確認ください。

2.不動産売買における手付金の相場は売買価格の5〜10%

続いて手付金の相場についてみていきましょう。

「頭金ゼロでも家が買える！」といわれることもありますが、手付金の支払いは不動産売買に義務付けられているもので、契約時に現金で支払うこととなるため、初期の支払いがゼロというわけにはいきません。

不動産の購入を考えている人は、手付金を準備しなければならないということを頭において契約を進めていく必要があります。

一般的に不動産売買における手付金の相場は、売買価格の5～10％です。

例えば2,000万円の物件を購入しようとするのであれば、100万～200万円ほどの手付金が必要となります。

頭金ゼロにつられて契約しようとしたら手付金100万円を支払わなければならず、泣く泣く諦めるというような事態にならないように、手付金の相場を知りあらかじめ準備しておきましょう。

手付金の相場は売買価格の5〜10%ですが、中古物件のように個人から個人への売買の場合と新築住宅を不動産会社から買う場合では、手付金額の決め方が異なります。

それぞれどのような違いがあるのかみていきましょう。

2-1.個人が中古物件を売る場合

個人が中古物件を売る場合には、売主と買主の合意のもと自由に手付金額を設定することができます。

しかし、手付金が高すぎると解約しなければならない状況になった時のペナルティが重くなってしまいますし、低すぎると簡単に解約ができてしまうため手付金の意味が弱まってしまいます。

売買価格にもよりますが、5～10％という相場をもとに双方で決定すると良いでしょう。

2-2.不動産会社（宅地建物取引業者）が販売している物件の場合

不動産会社などの宅地建物取引業者が販売している物件を買う場合には、以下のように条件が決められています。

これは、買主が高額な手付金を支払い解除できないというような事態にならないように、買主の解除権を確保するためです。

また万が一不動産会社が倒産してしまった場合、物件を引き渡してもらえないだけでなく手付金も返金されない恐れがあります。

そんなトラブルを回避するために宅地建物取引業法により保全措置をとることが定められています。保全措置とは、支払った手付金を銀行や保険会社などの第三者に保管してもらうことです。

第三者によって手付金を保管されることで、万が一不動産会社が倒産しても手付金だけはきっちり返還されるので安心です。

ただし、保全措置は以下の条件にのみ適用が義務付けられています。

つまり工事完了前の900万円の不動産を購入する際に手付金を4%で打診された場合、この保全措置の対象外となるので、5%にしてもらい保全措置を講じた方が安心です。

このように、不動産会社が物件を販売する場合には、買主を守るための条件がいくつかありますがその条件をかいくぐって不当な請求をしてくる不動産会社もあるので気をつけましょう。

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3.住宅の売買契約から引き渡しまでの流れ！お金が動くタイミング

住宅の売買から引き渡しまでの流れとお金が動くタイミングは以下の通りです。

手付金授受は、売買契約の締結時に行われ基本的に現金での対応になります。

振込みでの支払いはタイムラグが発生し、トラブルのもとになりかねないためおすすめできません。

また、手付金授受のタイミングとしては、住宅ローンの事前審査が通ったあとになります。

中には事前審査には通ったのに、本審査が通らず契約解除に至ってしまう方もいます。ローン特約がある物件であれば手付金は返してもらえるため、本審査が通らなかった場合には早めに連絡をいれましょう。

手付金以外にも場合によって必要となるお金があり、混同してしまうこともあるので次の章で詳しく解説していきます。

4.手付金とは違う！混同してしまいがちな住宅購入に関するお金

手付金は民法に規定されているため、全ての不動産売買契約において必要なものです。

しかし、以下のようなお金は手付金とは違った種類・目的のお金となり、法的に定められたものではありません。

ただ、売買契約を進める中で売主によっては、必要となることもあるのでどういったお金なのか知っておきましょう。

4-1.頭金

頭金とは、住宅購入時に現金で支払うお金のことです。

手付金は、売主に一旦預けるお金なので契約を解除しなければ頭金として住宅購入代金に充てられます。

頭金は法的な決まりもなく購入者がいくら支払うのかを自由に決めることができるため、頭金はゼロにしてローンを組む方もいます。

この方法は初期費用が少なく済むメリットがあり、貯蓄が少ない方にも購入しやすい方法です。

しかし、毎月のローン返済額が大きくなってしまうため、できれば購入価格の2割程度の頭金を準備しておくことが理想です。

4-2.申込証拠金

申込証拠金は、購入意思を強く提示するために売買代金の一部を預けるものです。新築マンション等で必要となることが多く、契約に至った場合には手付金の一部になります。

また申込証拠金は契約前に支払うのに対し、手付金は契約時に支払うことになります。

金額としては2～10万円程度で、もしも申込みをキャンセルする場合には全額返金されます。

申込証拠金は、必ず支払う必要はありませんが、支払うことで物件を他の人に売られてしまわないように押さえておくことができるので、購入したい物件があれば申込金を支払っておくと良いでしょう。

ただし、有効期限は一般的に1週間〜10日程度です。

4-3.内金

内金は、前払金や中間金と呼ばれ売買契約の締結後に売買代金の一部として先に支払うお金のことです。

手付金との大きな違いは、法的な効力がないことです。ですから契約解除になった場合には全額返金され、ペナルティのような支払いはありません。

また支払うタイミングにも違いがあり、手付金は売買契約を結んだ時に支払うのに対し、内金は売買契約を結んだ後に支払うお金です。

契約締結後から引き渡しまでの間で、売買代金の一部を支払うものだと認識しておきましょう。金額は双方の合意のもとで決定されます。

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5.まとめ

手付金とは、不動産の売買契約を交わす際に買主が売主に渡すお金のことで、不動産売買の際には解約手付として取り扱われることが一般的です。

解約手付の場合、解除期日内であれば理由を問わず契約を解除できます。買主からの解除であれば手付金の放棄、売主からの解除であれば手付金を返還しさらに同額のお金を支払うことで解除ができます。

また、手付金の相場は売買価格の5～10％となります。

頭金ゼロでも家が買える！という言葉を耳にしても、法律で定められた手付金は準備しないといけません。

手付金について理解した上で、売買契約を進めていきましょう。

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