更新：2024.04.15

レインズとは？仕組みやメリット・デメリット、注意点を詳しく解説！

レインズとは、不動産仲介業者が全国の不動産物件情報を一元化して見ることができるネットワークシステムのことです。

レインズとは

売却したい物件をレインズに登録すると、全国の不動産会社に物件情報を共有できスムーズに売れる可能性が高くなるので、売主はレインズに登録したいと思う方が多いです。

レインズに登録するかどうかは売主が決めることができますが、売主がレインズに登録したいと言っても登録してくれなかったり、レインズに登録しても他の不動産会社から問い合わせが来た時に断ってしまうといった不動産会社があるのも事実です。

売主にとって納得のいく金額でスムーズに売却するためにはレインズのことを詳しく知ることが重要になります。

この記事では、

◉レインズとは何なのか

◉売主がレインズに登録するメリット・デメリット

◉物件情報をレインズに登録してもらう方法

◉レインズに登録する際に気を付けるポイント

◉レインズマーケットインフォメーションの使い方

について解説していきます。

この記事を最後までお読みいただくと、レインズとは何なのかが理解でき、レインズを活用することで物件をスムーズに売却できるようになります。

売りたい物件があるという方やレインズについて知りたい方は、ぜひ最後までお読みくださいね。

［監修］宅地建物取引士

市野瀬裕樹

中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。

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1.レインズとは

レインズは「Real Estate Information Network System」(不動産流通標準情報システム)の頭文字を並べたものです。

冒頭でも述べたように、レインズとは全国の不動産物件情報を一元化して見ることができるネットワークシステムのことで、簡単に言うと「不動産会社だけが利用できるSUUMOのような物件情報サイト」というとイメージしやすいでしょう。

会員になっている不動産会社は、売りたい物件をレインズに登録したり、登録されている売買物件を検索したりすることができ、リアルタイムで不動産情報の交換をすることができます。

レインズを使うと下の図のようなイメージで不動産情報を交換できます。

レインズのイメージ

①売りたい物件があるAさんが不動産会社Bに相談に行き、媒介契約を交わして物件をレインズに登録

②中古物件を探しているDさんが不動産会社Cに行き、好みの条件に絞って検索するとAさんの物件が条件に合っていたため契約が成立した

このように売りたい物件がレインズに登録されると、全国の不動産会社に一気に物件情報を共有でき、顧客が増えるので物件が早く売れる可能性が高まります。

1-1.レインズは誰が見れる？

レインズを見ることができるのは以下の条件の方のみです。

会員になっている不動産会社
物件を登録している売主(自分の物件のみ)

レインズは不動産会社が利用できる不動産情報システムですから、基本的に一般人は利用することができません。その理由は、個人情報を守るためです。

レインズには売却物件情報や顧客の情報などさまざまな情報が含まれているため、個人情報が漏れないように会員になった不動産会社しか利用できないのです。

しかし、一般人でも売主だけは自分の物件に限りレインズを見ることができます。その理由は売主の物件が、不動産業者に正しく営業活動してもらえているか確認できるようにするためです。

レインズに登録したからといって安心していると、不動産業者が他の不動産業者からきた問い合わせを断ったりと、正しく営業活動してくれない可能性があります。不動産会社が正しく営業してくれているか確認するために、売主は定期的にレインズを見たほうがいいのです。

このような理由で、レインズは会員になっている不動産会社と物件を登録している売主のみしか見ることができません。

【一般人でも見ることができるレインズがある】

先ほど述べたようにレインズは一般人は見ることができませんが、実は一般人が見ることができるレインズに似たサイトがあるのです。

それは「レインズマーケットインフォメーション」というサイトで、過去にレインズに掲載されていて売買が成立した物件の情報が見れるのです。詳しくは7章で解説するのでそちらをお読みになってくださいね。

1-2.レインズの費用

売主が売りたい物件をレインズに登録し、閲覧するのに費用はかかりません。

不動産会社を仲介した取引は成功報酬となっているため、レインズに登録しただけでは費用は発生せず、不動産会社が買い手を見つけてきて売買が成立してから初めて、売主は不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

したがって売主は、レインズに無料で登録することができます。無料ならレインズに登録して欲しいと売主は思いますよね。

1-3.レインズは全国に4つある

レインズはエリアごとに4つに分けられ、国土交通省から指定された不動産流通機構が運営しています。自分の地域がどのレインズに入っているかは、下の表で確認してくださいね。

レインズは全国に4つある

①東日本レインズは北海道・東北地方・関東地方の17の都道県が入っており、東日本不動産流通機構が運営しています。

②中部レインズは中部地方の7つの県が入っており、中部圏不動産流通機構が運営しています。

③近畿レインズは近畿地方の6つの府県が入っており、近畿圏不動産流通機構が運営しています。

④西日本レインズは中国地方・四国地方・九州地方の17の県が入っており、西日本不動産流通機構が運営しています。

2.売主がレインズに物件を登録するメリット・デメリット

ここではレインズのメリット・デメリットを解説していきます。レインズに登録するかどうかは売主が決めることができるので、判断材料としてよくお読みになってくださいね。

2-1.売主がレインズに登録するメリット

売主がレインズに登録するメリットは以下の3つになります。

売主がレインズに登録するメリット

それぞれ詳しく解説していきますね。

2-1-1.買い手が早く見つかる可能性が高い

レインズに登録する一番のメリットは買い手が早く見つかる可能性が高いということです。

理由はレインズに登録すると全国の不動産会社に一気に情報を共有することができ、多くの人の目にとまるからです。例えば、家を買いたいと思って不動産会社に来たお客さん100人に物件を紹介するより、1万人に物件を紹介したほうが欲しいという人が早く見つかる可能性は高くなりますよね。

もしレインズに登録しない場合、契約した不動産会社の顧客かチラシなどを見た人だけにしか物件情報はいきわたらないのでターゲットの数が非常に少なくなり、買い手が見つかる可能性が低くなります。

買い手のターゲットを全国に広げることができ、早く売却しやすいのがレインズに登録する大きなメリットと言えます。

2-1-2.複数の不動産会社に行く手間が省ける

複数の不動産会社に行く手間が省けるのもレインズに登録するメリットです。

レインズに登録しない場合、早く売却するためには売主はいくつもの不動産会社と契約を結び、宣伝力をつけなければなりません。しかしレインズがあることで、1つの不動産会社と契約を結ぶと全国に物件情報を共有することができるので、複数の不動産会社に行って契約を結ぶ手間がなくなります。

複数の不動産会社を回って話して契約をするとなると、最低でもあと数十時間はかかります。レインズに登録すると複数の不動産会社に行く手間が省けるので、この数十時間を仕事に充てたり家族サービスに使ったりと別の時間に使うことができるのです。

2-1-3.囲い込みを防ぐことができる

レインズに登録するメリットとして不動産会社による「囲い込み」を防ぐことができるというメリットもあります。

囲い込みとは、不動産会社が売主の売買物件を他社が仲介しないように、故意に問い合わせを受け付けなかったりレインズに載せないようにすることです。

「囲い込み」について、まず下の図をご覧ください。

囲い込みを防ぐことができる

上図のように、売主・買主双方から仲介手数料を得られる「両手仲介」をするために、他社からの問い合わせを受けつかなかったり、故意にレインズに載せないなどの行為を「囲い込み」と呼び、注意が必要です。

囲い込みをされると売買物件がなかなか売れず期間が長引いてしまったり、場合によっては早く売りたいために百万円単位で値引きをするということになり売主にとっては大損害となります。

そこでレインズに登録すると、売主は自分の物件をレインズで見ることができるので、契約した不動産会社に囲い込みされていないか確認することができるのです。囲い込みを防ぐことで、売主にとって健全な売買活動が可能になります。

囲い込みについての詳しい説明や囲い込みをされていないかチェックする方法については5章で説明していますのでそちらもご覧くださいね。

2-2.売主がレインズに登録するデメリット

登録も無料でたくさんの人に宣伝できるレインズは一見メリットばかりのようですが、人によってはデメリットとなる部分もあります。

売主がレインズに登録するデメリットは以下です。

売りに出していることが周囲に知られる

詳しく解説していきますね。

2-2-1.売りに出していることが周囲に知られる

レインズのデメリットとして売りに出していることが周囲に知られるということがあります。

レインズに登録すると、全国の不動産会社に一気に情報が共有され、そこに来たお客さんもその情報を見ることになります。住所や建物などの情報を見たら、近所の方や知り合いはすぐにあなたの物件だと分かるでしょう。

また、もしレインズに載っている時には気づかれずに売買が成立しても、過去の取引情報としてレインズには残り続けるので、そこで知られる可能性もあります。

売りに出していることが周囲に知られる可能性があることはレインズのデメリットですので、周囲の人に知られたくないという方はレインズに登録しない方がいいでしょう。

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3.物件情報をレインズに登録してもらう方法

レインズに登録できるのは、「宅地建物取引業」の届け出をしている不動産会社のみとなり、売主が一般人の場合は自分でレインズに登録することはできません。ですから、売主がレインズに物件を登録するためには、不動産会社に依頼する必要があります。

3-1.レインズに登録してもらう流れ

物件情報を売主がレインズに登録してもらうまでの流れは以下のようになります。

レインズに登録してもらう流れ

1つずつ解説していきますね。

①売却検討・相談：売主はまずは持っている不動産を売却するか検討し、売りたい場合は不動産会社に相談に行きます。

不動産会社と一言で言っても、顧客に寄り添ってくれる親切な不動産会社と、自社の利益を優先する悪い不動産会社があります。良い不動産仲介業者に依頼するためには不動産会社を見極める必要があります。

不動産仲介業者の選び方についてはこちらの記事を参考にして、良い不動産会社に仲介してもらいましょう。

②レインズで検索：不動産会社はレインズで売主の物件と似た条件の物件を検索し、付近の相場や過去の取引事例などを確認します。

③査定額の提示：不動産会社は売主の物件を調査し、レインズの過去の取引事例などに基づき売却価格を査定し提示します。

④媒介契約締結：売主が不動産会社の提示した査定額に納得した場合、媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

専任媒介契約
専属専任媒介契約
一般媒介契約

不動産会社とどの媒介契約を結ぶかによってレインズへの登録義務や不動産会社の活動の仕方に違いがあるので、自分にあった契約を交わす必要があります。それぞれの契約の違いについては次項でお話ししますね。

⑤レインズへ登録：媒介契約を結んだ後、不動産会社が物件をレインズへ登録します。

3-2.各媒介契約の内容と選び方

先ほど少しお話しした不動産会社と結ぶ「媒介契約」には3種類あります。

専任媒介契約
専属専任媒介契約
一般媒介契約

それぞれの違いはこのようになっています。

各媒介契約の内容と選び方

1つずつ解説していきますね。

3-2-1.専任媒介契約

専任媒介契約の特徴は以下のようなものがあります。

1社の不動産会社とのみ契約できる
自分で買主を見つけることもできる
不動産会社は2週間に1度の活動報告義務がある
レインズへの掲載義務がある

専任媒介契約を結ぶと、レインズへの登録が必須で、不動産会社は契約から7日以内にレインズに登録する義務があります。また、不動産会社は2週間に1度の活動報告義務があり、問い合わせはどれくらい来ているか、どのような営業活動を行っているかというのを売主に報告します。

売主が契約を結べる不動産会社は1社のみになり他の不動産会社と複数契約することができませんが、自分で買主を見つけることも可能です。契約期間は最大3ヶ月となっており、もし3ヶ月の間に買い手が見つからない場合は契約更新をすることで延長することができます。

【専任媒介契約を選んだほうがいい人】

レインズに必ず登録したい人
自分で買主を見つける可能性がある人
手間を減らして不動産を売却したい人
早く不動産を売却したい人

専任媒介契約についてもっと知りたい方はこちらの記事もお読みになってくださいね。

3-2-2.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴は以下のようなものがあります。

1社の不動産会社とのみ契約できる
自分で買主を見つけることはできない
不動産会社は1週間に1度の報告義務がある
レインズへの掲載義務がある

専属専任媒介契約を結ぶと、レインズへの登録が必須で、不動産会社は契約から5日以内にレインズに登録する義務があります。また、不動産会社は1週間に1度の活動報告義務があります。不動産会社1社としか契約できず活動報告期間も密なため、不動産会社が積極的に営業してくれる傾向にあります。

専属専任媒介契約は自分で買主を見つけることができないため、契約した不動産会社に営業をゆだねることになります。もし契約を結んだ後に知り合いなどで欲しいという方が見つかった場合には、契約期間が終わるまで待つか、契約を結んだ不動産会社に仲介をお願いして仲介手数料を支払うことになります。

【専属専任媒介契約を選んだほうがいい人】

レインズに必ず登録したい人
自分で買主を見つける可能性がない人
不動産会社にすべてお願いしたい人
早く不動産を売却したい人

専属専任媒介契約は自分で買主を見つけられない分、すべて不動産会社に任せるため不動産会社からの活動報告も週に一回とより高頻度で行われます。不動産会社にすべてお任せして早く売りたいという方は専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

他の契約との違いや専属専任媒介契約についてもっと知りたいという方はこちらの記事もお読みになってくださいね。

3-2-3.一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は以下のようなものがあります。

複数の不動産会社と契約できる
自分で買主を見つけることもできる
不動産会社は活動報告義務がない
レインズへの掲載義務がない

一般媒介契約を結ぶと、レインズの登録義務がないので、売主がレインズに登録するかどうか決めることができます。レインズに登録したくない場合は一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。

登録を希望する場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、レインズに登録できるか確認し、レインズに登録する旨を契約書に書いておくと、レインズの登録もスムーズにすることができます。

またこちらの契約では不動産会社の活動報告義務がないので、売主は不動産会社がどれくらい営業活動をしているのか分かりません。しかし、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるので、不動産会社はライバルに先を越されないように営業活動を頑張る傾向もあります。

【一般媒介契約を選んだほうがいい人】

レインズに登録したくない人
不動産会社は一社だけでなく複数社に登録したい人
自分で買主を見つける可能性がある人
早く不動産を売却したい人

一般媒介契約のみレインズへの登録義務がありませんのでレインズに登録したくない人は一般媒介契約になります。もちろんレインズに登録することもできるので、レインズに登録希望で複数社と契約したいという方は一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

媒介契約をどれにするか判断するためには、それぞれの媒介契約について詳しく知ることが大事です。一般媒介契約についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もお読みになってくださいね。

4.レインズ登録の際に気を付けるポイント

ここではレインズに登録する際に気を付けるポイントについて解説していきます。

レインズに登録する際に気を付けるポイントは以下の2つです。

レインズ登録の際に気を付けるポイント

媒介契約を結ぶ前に確認しておくべきことや、レインズに登録した後にも注意すべき点がありますので、しっかりお読みになってくださいね。

4-1.一般媒介契約の場合はレインズに登録したい旨を契約前に伝える

一般媒介契約の場合はレインズに登録したい旨を契約前に伝えましょう。

こちらは3種類の媒介契約のうち、一般媒介契約を結ぼうと考えている方向けの注意点になります。「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はレインズへの登録が義務づけられているため、確認の必要はありません。

一般媒介契約の場合、不動産会社によってはレインズへ登録したがらない業者もいます。その理由は2章でお話ししたように、自社で買主も見つけることで「両手仲介」にして仲介手数料を売主と買主の両方からもらいたいからです。

契約を交わした不動産会社からすると、レインズに登録するとライバルが増えて両手仲介が難しくなるのであまり登録をしたくないのです。したがって、レインズへ登録義務のない「一般媒介契約」の場合、レインズへの登録を渋る悪い不動産会社もいます。

もし売主がレインズに登録したいと思っていて一般媒介契約を結ぶ場合は、必ずレインズに登録できるように、契約を交わす前に不動産会社にレインズに登録可能か確認をしましょう。そして口約束だけでなく契約書にレインズに登録する旨を追記しておくと確実です。

4-2.囲い込みに注意する

レインズに登録した後もまだ安心できません。レインズに登録した後は「囲い込み」に注意しましょう。

囲い込みについては2章でお話ししましたが、不動産会社が自社の売却物件を他社に紹介しないという行為のことで、他の不動産会社から問い合わせが来ても受け付けないということです。

【囲い込みされているかどうかの確認方法】

囲い込みされないようにするためには、レインズに登録後も自分の物件を時々確認することです。レインズにログインして自分の物件のステータスを確認します。

取引状況により3つのステータスとなっています。

公開中
書面による購入申し込みあり
売主都合で一時紹介停止中

このステータスが「公開中」になっている場合は、問い合わせが無い状態でレインズで掲載されている状態です。もしこのステータスが「公開中」以外になっているのに、問い合わせがきたり取引中でない場合は、不動産会社が囲い込みをしている可能性があります。

このように不動産会社の囲い込みを防ぐためにも、レインズに登録後も自分で時々確認するようにしましょう。

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5.売主がレインズを確認する方法

前章でもお話ししたように不動産会社の囲い込みを防ぐために、レインズで自分の物件を見ることが大切です。

ここでは売主がレインズで自分の物件を確認する方法を解説していきます。

レインズを確認する手順は以下の通りです。

【売主がレインズを確認する手順】

不動産会社から「登録証明書」をもらう
該当エリアのレインズのサイトにアクセスする
サイトの中の「売却依頼主用」をクリックする
登録証明書に書かれている「確認用ID」と「パスワード」を入れてログイン
売却依頼している物件が表示される
内容を確認する

それぞれ解説していきますね。

5-1.不動産会社から「登録証明書」をもらう

レインズに登録すると登録証明書というものがあるので、不動産会社にもらいましょう。

5-2.該当エリアのレインズにアクセスする

自分の物件に該当するレインズの公式サイトにいきます。

東日本レインズのサイトはこちらから
西日本レインズのサイトはこちらから
中部レインズのサイトはこちらから
近畿レインズのサイトはこちらから

5-3.サイトの中の「売却依頼主用」をクリックする

サイトの中に「売却依頼主用」のログインボタンがあるので、そこをクリックします。なお、毎日23時～翌日7時まではメンテナンスのためログインできないので、この時間帯以外の時間で確認しましょう。

それぞれのサイトのログイン場所を下に載せているので確認してくださいね。

【東日本レインズ】

東日本レインズの公式サイトの一番上の右側にオレンジ色のボタンで「売却依頼主向けログイン」と書かれているところをクリックします。

出典：東日本レインズ(赤枠は筆者が追加したもの)

【中部レインズ】

中部レインズの公式サイトの真ん中あたりの右側にオレンジ色のボタンで「売却依頼主向けログイン」と書かれているところをクリックします。

出典：中部レインズ(赤枠は当サイトが追加したもの)

【近畿レインズ】

近畿レインズの公式サイトの一番上の右側にオレンジ色のボタンで「売却依頼主用」と書かれているところをクリックします。

出典：近畿レインズ(赤枠は当サイトが追加したもの)

【西日本レインズ】

西日本レインズの公式サイトの真ん中あたりの右側に赤色のボタンで「売却依頼主向けログイン」と書かれているところをクリックします。

出典：西日本レインズ(赤枠は当サイトが追加したもの)

5-4.登録証明書に書かれている「確認用ID」と「パスワード」を入れてログイン

各レインズサイトの「売却依頼主向けログイン」をクリックしログインすると、下の図のように「確認用ID」と「パスワード」を聞かれるので、不動産会社からもらった登録証明書に書かれているIDとパスワードを入力します。

登録証明書に書かれている「確認用ID」と「パスワード」を入れてログイン

出典：東日本レインズ

5-5.売却依頼している物件が表示される

IDとパスワードを入力すると、自分の物件が表示されます。

ここでもし「こちらの物件の掲載は終了しています」等と表示された場合は、自分の物件が今レインズに掲載されていないことになります。これは不動産会社が故意に物件の登録を消したか、うっかり掲載が終了しているということなので不動産会社に確認しましょう。

5-6.内容を確認する

自分の物件が掲載されているか確認できたら、内容に間違いがないか確認しましょう。

確認点としては以下の3点です。

物件情報に間違いがないか
図面の登録はあるか
取引状況は合っているか

5-6-1.物件情報に間違いがないか

間取り図や金額、築年数など記載してある情報に相違がないか確かめます。また記入漏れの情報がないか確認します。

【レインズに記載できる項目】

都道府県、所在地
沿線、駅名
駅から徒歩○分以内／○m以内
駅から車○分以内／駅からバス○分以内
バス停名称
バス停から○分以内
交通手段名：○分以内
価格、坪単価
成約価格
間取り部屋数
間取りタイプ
所在階
設備、条件

5-6-2.図面の登録はあるか

囲い込みをするために図面を登録しない業者もいるので、図面の登録があるか確認しましょう。

買主に「この物件いいな！」と思ってもらうためには間取り図は必要です。間取りがわからない物件に買主が「いいな」とは思わないので問い合わせをしようとはならないのです。

このように不動産業者が囲い込みをするために図面を登録していない可能性があるので確認するようにしましょう。

【図面が登録してあるか確認する方法】

レインズで自分の物件が登録されている登録画面にいき、右上に「図面の表示」というボタンがあるか確認しましょう。ボタンがあれば図面が登録されているということです。

図面が登録してあるか確認する方法

出典：東日本レインズ　(赤枠は当サイトが追加したもの)

もし図のような「図面の表示」というボタンがない場合、図面が登録されていない可能性があります。掲載されていない場合は不動産会社に伝えて載せてもらいましょう。

5-6-3.取引状況は合っているか

取引状況を確認することで囲い込みされているかどうかを判断することができます。

取引情報には3つのステータスがあります。

公開中
書面による購入申し込みあり
売主都合で一時紹介停止中

この3つのうち、取引が進んでいないのに「公開中」以外になっている場合は囲い込みされている可能性があるので、囲い込みの心配がある場合は不動産会社に確認しましょう。

6.一般向けの「REINS Market Information」を見ることも非常に重要

レインズには一般人も見ることができる「REINS　Market Information」(レインズマーケットインフォメーション)というサイトがあります。

これはレインズを運営している不動産流通機構が一般人向けに公開しており、過去に取引された直近1年間のデータを見ることができます。個人情報もあるので詳細な住所やマンション名などはないのでレインズと全く同じではありませんが、「成約時期・成約価格・最寄り駅・沿線・築年数・間取り・平米数」などを見ることができます。

売主は、このレインズマーケットインフォメーションを見ることも非常に重要です。その理由は、このサイトを見ることで相場を知ることができ、自分の物件価格が適性なのか確認することができるからです。

ただこのレインズマーケットインフォメーションは全都道府県が入っている訳ではなく、2021年12月時点では以下の31の都道府県のみとなっています。残念ながら他の地域は現在レインズでは確認することはできませんが、相場を知るということを覚えておきましょう。

【レインズマーケットインフォメーションで調べられる都道府県】

北海道・岩手・宮城・福島・茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・新潟・富山・石川・岐阜・静岡・愛知・三重・滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山・岡山・広島・福岡・長崎・熊本・大分・鹿児島

不動産売却において、相場を知ることは非常に重要になってきますので、一般人向けのレインズマーケットインフォメーションも確認するようにしましょう。

＼簡単30秒で査定依頼完了／

査定額が300万円UP！リノベ目線の売却とは？