戸建ての売却は難しい？全体の流れや成功させるためのポイントを徹底解説！

「戸建ての売却は難しいの？」

「売却を成功させるためのポイントはあるの？」

 

と疑問に思うこともあるのではないでしょうか。不動産の売却は大きな金額になるからこそ、少しでも高い金額で売却したいと思いますよね。

そこで、この記事では、戸建てを売却するための流れを紹介します。

戸建てを売却する際の注意点や、成功させるためのポイントも合わせて紹介しますので、自分にとって最適な方法で売却することができるようになります。

それでは、戸建ての売却について具体的に見ていきましょう。

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1.戸建ての売却が難しいと言われる理由とは

戸建ての売却は難しいと言われますが、適切に対処することで、成功への道を開くことができます。

資産価値の低下や需要の問題は確かに存在しますが、これらの課題は決して乗り越えられないものではありません。

それでは、なぜ戸建ての売却が難しいと言われるのでしょうか？

 

その主な理由を2つ挙げ、詳しく解説していきます。

これらの課題を正しく理解することで、効果的な対策を立てることができ、より有利な条件での売却をすることができるでしょう。

1-1.マンションより資産価値が下がりやすい

戸建ての住宅は、主に木材や合成樹脂を使用して建築され、これらの材料の耐用年数は約22年と短めです。

一方で、多くのマンションでは鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造やRC造）が用いられ、その耐用年数は47年と長く設定されています。

そのため、戸建てはマンションよりも時間に伴う建物の劣化が早く進みます。

 

耐用年数とは物件の固定資産税等を算出するために決められた経済的な寿命を意味し、この期間を超えても物理的な寿命が切れたり、住宅が使えなくなるわけではありませんが、劣化が進むと市場での需要が低下しやすいため、戸建てはマンションよりも資産価値が下がりやすいと言われているのです。

1-2.マンションより需要が低い傾向にある

日本における少子化の進行と単身世帯の増加により、戸建て住宅の需要がマンションに比べて低下しています。

2024年の国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、単身世帯は2020年の2,115万世帯から2036年には2,453万世帯に増加すると予想されています。

さらに、国土交通省の「不動産価格指数」によると、マンション価格は過去十年間で上昇しています。

 

しかし、戸建ては2020年までほぼ横ばいで、その後わずかに上昇しているものの、2023年の指数ではマンションが193.9に対して戸建ては115.6に留まっています。

これらの情報から、戸建ての市場は縮小傾向にあると言えるでしょう。

だからこそ、戸建てを売却する際には、市場の動向を細かく分析し、適切なタイミングと戦略を立てることが大切です。

2.【事前準備】戸建てを売却するための流れ

戸建てを売却するための事前準備は、以下のとおりです。

 

• 売却相場と売却の全体像の把握
• 住宅ローン残債額の確認
• 不動産の所有者の確認
• 不動産の権利関係の確認
• 諸費用の準備
• 必要書類の準備

 

戸建て売却の成功は、この事前準備にかかっていると言っても過言ではありません。

それぞれしっかりと確認しておきましょう。

2-1.売却相場と売却の全体像の把握

戸建ての売却を考える際には、まず売却目的を明確にし、希望する価格とスケジュールを具体的にイメージすることが重要です。

売却価格を決めるにあたり、売りたい金額と市場価格が必ずしも一致しないことを理解し、諸費用も考慮に入れる必要があります。

 

現実的な価格設定のためには、自宅周辺の売出物件の相場を調査することが欠かせません。

インターネットを活用すれば、自身の物件と同じような条件の他の物件の売り出し価格を簡単に調べることができ、市場の動向を把握しやすくなります。

2-2.住宅ローンの残債額の確認

住宅ローンを返済中の場合、売却にあたってはまず現在の残債額を確認することが重要です。

戸建てを売却する際には、住宅ローンの完済が前提となるため、売却金額で残債を清算できるかどうかがポイントです。

 

残債額は、金融機関から提供される残高証明書やオンラインのアカウント情報、返済予定表を参照することで把握することができます。

残債額を明確にしておくことで、売却の際の資金計画を立てやすくなり、より効果的な売却戦略を練ることができるでしょう。

2-3.不動産の所有者の確認

不動産の売却を考える際には、まず自身がその物件の名義人であるかを確認しましょう。

特に戸建ての場合、土地と建物の名義が異なることも珍しくありません。

例えば、親から相続した土地に自分で家を建てた場合、土地の名義が変更されていなければ親名義のままの可能性があります。

 

名義人は、登記事項証明書（登記簿謄本）で確認をしましょう。

登記事項証明書は、法務局の窓口で直接取得したり、郵送やインターネットを利用して請求したりできます。

インターネットでの請求では、申請から手数料の支払い、書類の受け取り方法の選択まで全てオンラインで行うことが可能です。

2-4.不動産の権利関係の確認

不動産売却において土地の権利関係の確認は極めて重要であり、土地の範囲や接道状況、周囲の道路の種類が査定額に直接影響を与えます。

立地や面積だけではなく、土地がどの道路にどのように接しているかは価格を左右するため、これらの情報を正確に把握しておくことが不可欠です。

しかし、これらすべてを売主自身が確認するのは困難な場合が多いため、不動産会社などの専門家による詳細な調査をしてもらいましょう。

 

また、売却後に物件の隠れた欠陥が発見された場合、売主は契約不適合責任を負うことになるため、適切な検査と開示が必要です。

正確な情報を開示することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

2-5.諸費用の準備

戸建てを売却する際には、売却金額の約5～7％に相当する諸費用が必要です。

諸費用には、以下のようなものが含まれます。

 

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 登録免許税
• 各種証明書類の取得費用
• 譲渡所得税
• 住宅ローンの一括返済費用　など

 

仲介手数料は、売買価格に応じて法定上限が設定されており、高額な取引ほど割合が低く設定されています。

また、売却に伴う印紙税や抵当権の抹消には司法書士への報酬や登録免許税が必要です。

 

譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なり、5年を超える長期保有の場合は約20.315％、5年以下の短期での売却は約39.63％の税率が適用されます。

これらの費用を事前に確認して計画的に準備することで、売却をスムーズに進行させることが可能です。

2-6.必要書類の準備

戸建てを売却する過程では、多くの書類の準備が必要です。

必要書類には、以下のようなものが挙げられます。

 

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 登記済権利証
• 確定測量図
• 公図
• 固定資産税納税通知書　など

 

売却に向けてこれらの書類を集める際には、自分で手に入れられるものを余裕を持って早めに集めておきましょう。

不明点や手に入らない書類がある場合は、早めに不動産会社に相談することが大切です。

また、買主への引渡し時には本人確認書類や印鑑証明書などの個人書類も必要になるため、合わせて準備しておきましょう。

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3.【不動産会社の選定】戸建てを売却するための流れ

戸建てを売却するための不動産会社の選定方法は、以下のとおりです。

 

• 複数の会社に売却価格の査定を依頼
• 選定した不動産会社と媒介契約の締結
• 売出し価格の確定と販売の開始

 

正しい不動産会社の選定方法を理解することで、より高い価格で売却ができるようになります。

それぞれしっかりと確認しておきましょう。

3-1.複数の会社に売却価格の査定を依頼

戸建ての売却を考えた際、より適切な価格とサポートを受けるためには、複数の不動産会社から査定を受けることが大切です。

最低でも3社の査定を比較することで、市場価格の適正な把握と信頼できる会社選びができます。

査定を依頼する際には、担当者の対応や自分との相性も重要なポイントです。

 

また、直接店舗に訪れる方法の他に、不動産一括査定サイトを利用することで、手軽に複数の会社から見積もりを取ることができます。

不動産一括査定サイトを利用することで、時間と労力を削りながら、より多くの選択肢から最適な不動産会社を見つけ出すことができます。

複数社から査定金額が提案されますが、不動産会社は契約を獲得するために高い金額を提示することが一般的です。

 

その提示額が妥当なのか？どうしてその金額で販売出来るのかの理由が論理的であるかを確認することが重要です。

最も高い金額を提案してきた不動産会社にお任せして、結局は相場金額まで徐々に金額を落として、売却期間だけが長引いてしまったということはよくある話です。

3-2.選定した不動産会社と媒介契約の締結

不動産会社との媒介契約には、以下の3種類があります。

 

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

 

それぞれの契約形式によって不動産会社の責任と活動の範囲が異なります。

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約が可能で、自身で買い手を見つける自由もあります。

専任系の契約では一社に仲介を限定し、その代わりに定期的な報告や積極的な販売活動が期待できるでしょう。

 

戸建ての売却の場合、市場での流通がマンションよりも少ないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約が推奨されます。

専任系の契約にすることで、不動産会社は売却のために積極的な販売活動を行い、売却までの期間が短くなる可能性があります。

自分の希望に合わせた契約形式を選ぶことで、売却の成功率を高められるでしょう。

3-3.売出し価格の確定と販売の開始

戸建ての売却を成功させるには、市場の動向を把握し、適正な売出し価格の設定が欠かせません。

事前に行った査定額や周辺の売却相場を基に、売主は最終的な価格を決定します。

高すぎる価格設定は販売を難しくするため、特に時間の制約がある場合は、市場価格に即した設定が望ましいです。

 

売主は「1円でも高く売りたい」や「現実的な価格ですぐにでも売却したい」のように、状況に応じて希望条件が異なります。

具体的には、時間をかけてもいいから高く売りたい場合は、最初の1ヶ月はチャレンジ価格で挑戦し、徐々に値下げを検討していく販売戦略があります。

また、すぐにでも売却したい場合には、売却相場より少し低めに設定をすることで購入希望者を見つけられる可能性が上がり、早く売却できる確率が上がるでしょう。

最終的には、価格を決定した後、販売活動を開始し、適切な販売戦略を実行していくことが大切です。

4.【売却開始後】戸建てを売却するための流れ

戸建てを売却するための売却開始後の流れは、以下のとおりです。

 

• 不動産会社が販売活動
• 内覧の準備
• 売買契約の締結
• 決済と引き渡し

 

戸建て売却を開始したものの、この先の流れがわからず不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

先の見通しを立たせるためにも、それぞれしっかりと確認しておきましょう。

4-1.不動産会社が販売活動

不動産会社による販売活動は、インターネット広告やチラシの配布、店頭での広告掲示などで行なわれ、広範囲にわたる潜在的な購入者を集客します。

契約形態によっては、売主が自分で買主を見つけた場合の直接取引も可能なため、一般媒介契約や専任媒介契約を選択している売主は、自分でも販売活動を行いましょう。

売主が積極的に参加することで、より多くの買主候補と接触する機会が増え、売却成功の可能性が高まります。

4-2.内覧の準備

集客活動が成功し、内覧希望者が現れた際、迅速な対応が求められます。

特に、内覧は不動産売却において重要な段階であり、物件の第一印象が購入意欲に大きく影響します。

そのため、急な予約にも柔軟に対応できるよう、日頃から部屋全体や水回りの清潔を保ち、庭の手入れまで行うことが重要です。

 

空き家の場合は、定期的に換気を行い、内覧時に快適な環境を提供するための工夫も必要になります。

また、内覧の際は、売主自身がスケジュール管理を徹底し、可能な限り立ち会い、購入希望者とのコミュニケーションを図ることで、スムーズな交渉へとつなげることができます。

4-3.売買契約の締結

売主と買主が価格と条件で合意した後、次のステップとして売買契約の締結が行われます。

この段階で、買主は売主に手付金を支払うことで、売買契約の成立と買主の購入意志の確固たる証となります。

 

一方、売主はこの時点で不動産会社に仲介手数料の半額を支払うことが一般的です。

売買契約の締結は通常、不動産会社が仲介し、契約内容の説明から書類の準備、署名、そして金銭の授受までをサポートします。

4-4.決済と引き渡し

売買契約の成立後、決済と物件の引き渡しは、約1ヶ月後に行われます。

この期間は、売主の引越し準備や買主の住宅ローン審査などに必要な時間を考慮して設定されるため、双方にとって適切な準備期間を話し合いましょう。

 

決済日には、買主が売却金額の残代金を支払い、売主は物件の鍵を買主に渡し、不動産会社や関与した司法書士への手数料も支払われます。

決済と引き渡しは、公証人事務所や不動産会社の事務所、店舗などで行われ、全ての当事者が立ち会うことで正式な手続きが完了します。

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5.戸建てを売却する際の8つの注意点

戸建てを売却する際の注意点は、以下のとおりです。

 

• 残置物がある場合は早めに伝えておく
• 土地の境界を確定させておく
• 建物付きで売却できない可能性がある
• 契約書は念入りに確認する
• 売買契約後に白紙撤回になる可能性がある
• 売却益が出たら確定申告をする
• 離婚の場合は財産分与の対象となる
• 相続や贈与の場合は名義変更をする必要がある

 

戸建ての販売活動を進める中で、思わぬ落とし穴に遭遇し、取引が滞ったり、トラブルに巻き込まれたりする可能性があります。

不測の事態を回避するためにも、それぞれ確認しておきましょう。

5-1.残置物がある場合は早めに伝えておく

不動産の引き渡しにおいて、残置物の取り扱いは事前に明確にしておくべき重要なポイントです。

残置物とは、物件引渡し後も現地に残す予定の家具や設備のことで、査定額に影響を及ぼすことがあります。

一般的に、エアコンや照明設備、カーテンレールなどが残置されるケースが多く、取り外しに費用がかかるエアコンなどは残置すると負担が軽減されます。

 

早い段階でこれらの情報を買主や不動産会社に伝えることにより、売買契約の過程で双方の誤解を防ぎ、スムーズな取引ができるでしょう。

また、何を残置物とするかは契約書に明記し、後のトラブルを避けるためにも双方が合意する内容であることが重要です。

5-2.土地の境界を確定させておく

不動産を売却する際、隣地との境界線を明確にしておくことが重要です。

境界が不明瞭な場合、正確な土地の面積を計測できず、査定額にも影響を与える可能性があります。

 

また、売却後に境界線に関する問題が発覚した場合、買主との間でトラブルが生じるリスクがあります。

そのため、売却の準備段階で境界標の有無を確認し、必要があれば専門の測量士を雇い、土地の境界を正確に定めるべきです。

5-3.建物付きで売却できない可能性がある

古い戸建ての売却に際し、建物付きでの売却が困難な場合があります。

そのような状況では、土地としての価値が主になるため、建物は解体して更地にする選択肢も検討されることがあります。

 

ただし、解体には費用が発生し、これを売主が負担することで売却しやすくなることもあれば、反対に固定資産税が高くなるというデメリットも考慮しなければなりません。

不動産会社に相談しながら、現実的な売却戦略を立てることで、最適な解決策を見つけ出すことが可能です。

5-4.契約書は念入りに確認する

売買契約書および重要事項説明書の確認は、不動産取引において極めて重要です。

契約書には、取引の条件や売主と買主の権利および義務が詳細に記載されているため、契約前には内容が自身の理解と一致するか確認する必要があります。

特に、契約解除条件や諸費用の詳細、契約不適合責任に関する特約の有無など、具体的な条項を注意深く確認し、不明点や疑問は契約締結前に解消することが重要です。

 

契約前に念入りに確認することで、契約後のトラブルを避け、双方が納得のいく取引が実現します。

不動産会社や法律の専門家とも協力しながら、契約内容を明確に理解することが、安全かつスムーズな不動産取引の実現につながるでしょう。

5-5.売買契約後に白紙撤回になる可能性がある

不動産売買においては、売買契約が成立しても、購入希望者のローン審査の結果によっては契約が白紙撤回になる可能性があります。

ローン審査では、購入希望者の年収や既存の負債、ローンの返済履歴などが評価され、これらに基づいて返済能力が判断されます。

 

審査を通過できない場合、売買契約は無効となり、売主は再度市場で新しい購入者を探さなければなりません。

このようなリスクを考慮に入れつつ、売主は可能であれば複数の購入希望者と接触を持つことや、購入者の資金計画を事前に確認しておくことが大切です。

5-6.売却益が出たら確定申告をする

戸建てを売却して利益が出た場合、その売却益に対して確定申告が必要になります。

特に、譲渡所得には繰越控除や買い替え特例などの税制優遇措置が適用可能ですが、これらの特例を利用するためには売却した翌年の確定申告が必須です。

申告を怠ると、利益に対して無申告加算税や延滞税が課せられるリスクがあるため、売却後はすぐに税理士などの専門家に相談し、必要な手続きを進めましょう。

5-7.離婚の場合は財産分与の対象となる

離婚の際、戸建ての売却から得られる利益は財産分与の重要な要素です。

特に、売却した戸建てが共有名義の場合、売却益は当事者間で分ける必要があります。

また、住宅ローンが残っている場合には、その残債も分与の対象になるため、財産の他の部分で補填が難しい状況では、任意売却を検討することがあります。

 

さらに、住宅ローンが共同名義である場合には、離婚に際してその名義から一方を解除するのがおすすめです。

離婚による財産分与をスムーズに行うためには、専門家から法的なアドバイスを受けながら適切に計画を立て、関連する契約の整理を行うことも大切です。

5-8.相続や贈与の場合は名義変更をする必要がある

相続や贈与を通じて不動産を受け取った場合、所有権の名義変更は売却前に必ず行う必要があります。

名義変更が完了しないと、法的に売却をすることが認められません。

さらに、相続税の支払い期限も考慮する必要があり、相続の開始を知った翌日から数えて10カ月以内に納税を完了させる必要があります。

そのため、相続した不動産を売却して相続税の支払いに充てる場合は、迅速に販売活動を始める必要があります。

 

市場での売却が難しい物件については、買取業者への売却も検討することが賢明です。

このように、相続や贈与による不動産取得後の手続きは計画的に進めることで、金銭的な負担や手続き上のトラブルを避けることができます。

6.戸建ての売却を成功させるための5つのポイント

戸建ての売却を成功させるためのポイントは、以下のとおりです。

 

• 物件のアピールポイントを考える
• 内覧の準備をしておく
• 定期的にメンテナンスをしておく
• 戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼する

 

戸建ての売却を成功させたいけど、具体的に何をすれば良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。

少しでも高い金額で売却するためにも、それぞれ確認しておきましょう。

6-1.物件のアピールポイントを考える

戸建ての売却において、物件のアピールポイントを明確にすることが重要です。

物件が位置する周辺環境は、購入希望者にとって大きな決定要因となります。

例えば、最寄り駅からの距離や、学校、病院、公園へのアクセスの良さは、特に家族連れの購入者にとって魅力的です。

 

また、最寄り駅が急行や特急の停車駅であれば、通勤・通学の便利さを強調すると良いでしょう。

物件のロケーション以外にも、地域内の安全性や子育て支援の体制、近隣の商業施設の充実度など、日常生活の利便性を示す要素は強力なポイントになります。

 

例えば、緑豊かで公園が近い、夜遅くまで営業しているスーパーが徒歩圏内にあるなどの情報は、生活の質を向上させる要因となるでしょう。

内覧時には、これらのアピールポイントを具体的に紹介することで、購入希望者に物件の価値をより深く理解してもらえます。

6-2.内覧の準備をしておく

内覧は不動産の売却において重要なフェーズです。

購入希望者が物件をじっくりと確認し、購入の決断を下す機会となるため、物件の最良の状態を提示することが必須です。

物件の隅々まで徹底的に掃除を行い、整理整頓をして清潔感を保つことで、物件の魅力を最大限に引き出し、ポジティブな印象を与えることができます。

 

接客においても、売主の人柄が反映されるため、明るく親しみやすい態度で迎え入れることが望ましいです。

質問には明確に答え、正直に物件の情報を共有することで信頼関係を築くことができます。

6-3.定期的にメンテナンスをしておく

戸建ての売却において、物件の外観は購入希望者の第一印象に直接影響するため、屋根や外壁の定期的なメンテナンスが重要です。

良好なメンテナンス状態は物件の価値を維持し、購入者に安心感を与えられるでしょう。

 

外壁の塗り替えや屋根の修理を行った場合、その時期と作業内容を記録しておくと良いでしょう。

詳細を記録しておくことで、物件が適切にケアされてきたことを明確に示すことができ、売却時にプラスの評価を得やすくなります。

6-4.戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼する

戸建ての売却を成功させるには、専門知識と経験を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。

すべての不動産会社がすべてのタイプの物件で同じ能力を持っているわけではなく、特に戸建てはその立地や構造の特性を理解している必要があります。

 

売却が得意な会社を選ぶ際には、その会社の実績やこれまでの取引事例を確認し、どのような提案をしてくれるかを見極めることが大切です。

戸建ての売却には、間口や接道状態、前面道路の条件などが影響するため、これらを正確に評価できる不動産会社を選ぶことで、売却の成功につながるでしょう。

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7.まとめ

戸建ての売却は、マンションと比べて難しい面がありますが、適切な準備と戦略で成功への道を開くことができます。

戸建て売却を成功させるためには、物件の魅力を最大限に引き出し、適切な価格設定を行うことが重要です。

また、信頼できる不動産会社を選ぶことも、戸建ての売却を成功させるためには大きな要因となります。

 

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