【徹底解説】不動産査定書の基礎知識｜必ず見るべき4つのポイント！

不動産の査定を依頼した業者から「不動産査定書」というものを渡され、「これって何？」「どこをどうやって見たらいいの？」と疑問を持つ人は多いのではないでしょうか。

不動産査定書とは、売りたい不動産の査定結果がまとめられた書類のこと。

不動産査定書には以下の種類があります。

• 不動産会社が発行する無料の不動産査定書
• 不動産鑑定士が発行する有料の不動産査定書

この2つの不動産査定書の違いや、不動産査定書の基礎知識について説明していきます。

そこで本記事では

• 不動産査定書とはどんなものか
• 不動産査定書の見るべきポイント

を解説。

査定書を作成した不動産会社が、将来契約する価値のある会社なのかどうかを判断することができます。

さらに、査定書の内容に納得がいかなかった人に向けて

• 査定結果に納得できない場合の対処法
• 新たに不動産会社を選び直す場合の失敗しないコツ

についても説明していきます。

最後まで読むことで、高く売れる可能性が最も高い不動産会社を選べるようになるでしょう。

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1.不動産査定書とは

まずは不動産査定書とはどんなものなのか、具体的に知っていきましょう。

ここでは

• 不動産査定書とは何か
• どんな種類のものがあるのか

について解説します。

1-1.不動産査定書とは査定結果をまとめた書類

不動産査定書とは、査定結果をまとめた書類のことを指します。

不動産査定書には実際の売値の目安となる査定額やその根拠、これまでに取り扱った似た物件の事例といった情報がまとめられています。

物件の現地調査を行う「訪問査定」の場合にこの不動産査定書は渡されます。調査を行わずデータのみで査定する「机上査定」（簡易査定）の場合は、メールで査定結果が伝えられることもあります。

査定結果は、紙の資料で郵送される場合と、メールで送付される場合の2通りがあります。

1-2.不動産査定書の種類

不動産査定書には、大きく分けて2つのタイプがあります。

1. 無料の不動産査定書
2. 有料の不動産査定書

それぞれの違いは、以下の表の通りです。 

具体的にどんなものなのか、これから詳しく説明していきます。

1-2-1.無料の不動産査定書

売りたい不動産の査定を不動産会社にしてもらった場合、査定書の発行は無料で行われます。

無料の査定書の役割は、「将来その不動産会社と契約した場合、どのくらいの価格で売れるか」を把握すること。

複数の会社から不動産査定書をもらって、内容を比較したうえで契約するのが一般的です。

1-2-2.有料の不動産査定書

不動産鑑定士に査定を依頼した場合、「不動産鑑定評価書」と呼ばれる有料の査定書を発行します。

不動産鑑定評価書は、不動産会社が作成する査定書とは違い、法律上の正式な書類。

裁判所や税務署など、公的機関での証拠として利用されるのが一般的で、通常の不動産の査定には用いられません。

2.不動産査定書で見るべきポイント

不動産査定書がどんなものかわかったところで、続いてはいよいよ不動産査定書の見方について解説していきます。

不動産査定書でしっかり見ておくべきポイントは、主に4つ。

1. 査定価格が適正か
2. 査定額の根拠は明確か
3. 類似物件の事例
4. コメントが丁寧か

不動産査定書は、不動産会社の仕事ぶりを見る最初の機会。

「仕事がいい加減な不動産会社をふるい落とし、信用できる会社を選ぶ」という視点で査定書を見ていくことが重要です。

どのように見ていったらいいのか、次の見本を見ながら、項目ごとにチェックしていきましょう。

※上の査定書は、見本用に作成したものなので、あくまで参考としてご覧ください。

2-1.査定価格が適正か

査定書を受け取った際、まずはじめに見るべき場所は、土地と建物の価格を合計した「査定価格」の欄です。

査定価格は「売却予想価格」などと表記される場合もあります。

複数の会社に査定を依頼したのであれば、他の会社と比べて高すぎたり、安すぎたりしないか見比べてみましょう。

当然ながら、査定価格が高い会社と低い会社とでは、高い方が将来的に高値で物件を売却できる可能性が上がります。

しかし、相場より1-2割以上高いなど、他社と比べて極端に高すぎる場合は要注意。

契約をさせるために現実離れした価格を提示して、いざ売りに出す際に値下げするという悪質な不動産会社もあります。

査定価格とは、「このくらいの価格なら買い手が見つかるだろう」といった、あくまで予想の金額。

本当にその額で売却できるとは限らない、ということを意識しておきましょう。

2-2.査定額の根拠は明確か

続いてチェックするべきは、「なぜその査定価格になったのか」という根拠です。

見本の査定書の場合、以下の3つが査定価格の根拠となる要素です。

• 計算式
• 増価要因
• 減価要因

いずれも、書かれている内容が本当に正しいかどうかを判断するのは、非常に困難です。

そこでおすすめなのが、「どのくらい詳細に査定書上に記載してくれているか」という視点でチェックすること。

根拠を明確にしないで査定額だけ提示してある場合は、なぜその価格になるのか、問い合わせてみた方がいいでしょう。

2-3.類似物件の事例

不動産の査定価格は、その不動産会社が過去に取り扱った物件を参考に算出されるのが一般的。

そのため、査定書にも類似物件の事例を記載する場合が多いです。

所在地・面積・築年数といった要素が、あなたの売りたい物件と本当に類似しているのかを確認しましょう。

あまりにもかけ離れた物件が事例として記載されている場合は、参考資料として不十分であるため、査定額の信憑性も低いということになります。

2-4.コメントが丁寧か

不動産会社によっては、査定の結果だけではなく、査定書の最後に備考や特記事項などをコメントとしてに補足するところもあります。

＜コメント例＞ 本物件は、角地で最寄駅からのアクセスも良く、高評価の立地です。 一方で、建物の老朽化が進みリフォームが必要な箇所が多数見受けられたため、売却時の価格交渉で減額されやすいポイントになると思われます。

書面上で必要な情報を全て書いてくれており、特筆すべきことがない場合は未記入・もしくはコメント欄がないということもありますが、「コメントが無いから信用できない」というわけではありません。

注目すべきは、コメント欄に「有益な情報がきちんと書かれているか」です。

コメントが明らかに他の物件の使い回しであったり、手抜きだと感じられる場合は注意。

丁寧に記載してある会社は、信頼性が高いといえるでしょう。

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3.査定書の内容に納得できない場合は査定のやり直しも視野に

査定書を詳しくチェックしてみて、「この不動産会社は信用できない」「もっと高値で売ってくれそうな会社に依頼したい」と思うことが出てくる場合もあります。

そんなときは、以下のような対策をとるのがおすすめ。

• 不動産会社に直接問い合わせる
• 別の不動産会社へ新たに査定を依頼する

具体的にどうすればいいのか、ひとつずつ順を追って説明していきます。

3-1.不動産会社に直接問い合わせる

査定額が安すぎるなど、妥当性を感じない場合は、まずは査定書をもらった不動産会社に直接問い合わせてみるのが最もスムーズです。

なぜその価格になるのか、時期をずらせば価格がアップするのかなど、メールフォームやフリーダイヤルを活用して問い合わせてみましょう。

たとえ査定額がアップしなくても、納得のいく説明を受けることができたり、真摯に対応してくれるかどうかで信頼に足る会社かを判断できます。

3-2.別の不動産会社へ新たに査定を依頼する

直接問い合わせても希望に沿うような回答が得られなければ、他の不動産会社に再度査定を依頼するのがベター。

何度も査定を依頼するのが面倒に感じるかもしれませんが、一度不信感を持った不動産会社と契約をしてしまうと、査定額よりさらに安い価格で売却されるといったトラブルの原因になりかねません。

どの会社を選ぶかは、不動産売却において重要なポイント。

後悔しないよう、納得のいく仲介業者が見つかるまで、査定をし直すのがおすすめです。

4.失敗しないための査定依頼のコツ

新たに違う不動産会社へ査定を依頼する場合、やみくもにたくさんの会社に査定してもらうだけでは、自分にとってベストな一社を選ぶのは困難です。

そのため、まずは一括机上査定で相場感を掴み、その中から信頼できる会社2〜3社を絞り込んで訪問査定に進むのが効率的です。せっかく査定してもらうからには、その不動産会社が信頼できるかどうかを慎重に見極めましょう。

査定から契約に繋げるためのコツは、主に以下の2つ。

• 査定の精度を上げる書類を用意する
• 査定時の対応をよく見る

順に説明していきます。

4-1.査定の精度を上げる書類を用意する

用意しておくことで査定額の精度を上げられる資料というものがあります。

物件の情報をより多く抜けもれなく伝えられて、査定額のアップにつながる可能性もあるため、用意しておいて損はないと言えるでしょう。

こちらは、あると査定額の精度を上げやすい書類を一覧でまとめたものです。

「登記簿謄本」、「公図」、「測量図」の3つはインターネットや直接申し込んで、取得する必要があります。その他の書類は、元から所有しているものがほとんどであるため、紛失していなければ用意しておくといいでしょう。

4-2.査定時の対応をよく見る

業者に不動産売却の仲介を頼む際、「契約すれば、高く売るために最善を尽くしてくれるはず」と考えるかもしれませんが、最終的に重要なのは実際に営業活動をしてくれる担当者との信頼関係です。

「少しでも高く売却してくれる不動産会社を選びたい！」と思うのであれば、「このお客さんのために多少の労力は惜しまない」と思ってくれる営業担当者を見つけるのが、一番の近道です。

査定の段階から問い合わせや相談などを積極的に行い、その会社がどんな対応をしてくれるのか注意深く観察しましょう。

具体的には、以下のようなポイントに注目します。

• 問い合わせに対する回答を曖昧にせず、具体的に説明してくれるか
• 担当者の態度が横柄だったり、急いで契約を迫ってこないか
• 自社の良い面ばかりではなく、マイナス面もきちんと教えてくれるか

こうした一手間をかけることで、信用できる不動産会社を選ぶことができるのです。

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5.まとめ

最後に、これまでの記事の内容をおさらいしてみましょう。

【不動産査定書の基礎知識】

◆不動産査定書とは、査定結果をまとめた書類のこと

◆不動産査定書の種類

• 不動産会社が作成する無料の査定書
• 不動産鑑定士が作成する有料の査定書

→個人で不動産を売る人が、おおよその査定額を知りたい場合は、無料のものでOK

【不動産査定書で見るべきポイント】

1. 査定価格が適正か
2. 査定額の根拠は明確か
3. 類似物件の事例
4. コメントが丁寧か

→数字が正確かを判断するのは難しいため、「きちんと仕事をしてくれているか」に注目する

【査定内容に納得がいかない場合の対処法】

◆不動産会社に直接問い合わせる

◆別の不動産会社へ新たに査定を依頼する

→不信感を持ったまま契約せず、新たな不動産会社に査定してもらうのがベター

【新たに不動産会社を選び直す際の査定のコツ】

◆査定の精度を上げる書類を用意する

必須の書類

• 登記簿謄本
• 公図
• 測量図

あると査定額がアップしやすい書類

• 建築確認済証
• 建築設計図書
• 管理費・修繕積立費に関する書類
• 固定資産税納税通知書
• リフォームの契約書

◆査定時の対応をよく見る

信頼できる不動産会社なのかを判断するために、問い合わせや相談を積極的に行う

最後まで読むことで、不動産査定書についての理解が深まったのではないでしょうか。

査定書の見方を知ることで、自分にとってベストな不動産会社かどうかを判断でき、安心して次のステップにすすめることを祈っています。

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