媒介契約とは？3種類ある媒介契約の特徴と選び方をわかりやすく解説

「媒介契約（ばいかいけいやく）」とは、物件を売却する際、不動産会社に販売活動を依頼するために結ぶ契約のことです。

媒介契約のポイントは、以下の5つです。

物件を売るにあたり、個人で買主を探したり、法律に則った契約を結ぶことは中々難しいでしょう。不動産売買は大きなお金のやりとりになるので、専門知識をもった不動産会社に仲立ちをお願いするケースがほとんどです。

ただし、自分に適した媒介契約を選ばなければ、期待通りの売却活動にすることはできません。満足いく売却になるかどうかは、媒介契約にかかっていると言っても過言ではないのです。

そこでこの記事では、

• 媒介契約を結ぶタイミングやサポート内容、費用
• 3種類の媒介契約の特徴やメリット・デメリット
• おすすめの媒介契約
• 媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶポイント

についてわかりやすく解説します。

最後まで読めば、ご自身に必要な媒介契約が分かるはずです。満足いく売却活動にするために、ぜひチェックしてくださいね。

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1.媒介契約とは

冒頭でもお伝えした通り、「媒介契約（ばいかいけいやく）」とは、不動産を売却するにあたり、不動産会社に販売活動を依頼するために結ぶ契約のことです。

元々「媒介」には、二つのものの間に立って、両者の関係の仲立ちをするという意味があります。不動産用語においては、売主が不動産会社に売却を依頼するときに「媒介」という言葉を使用します。

一方、「仲介」にも同じく間を取り持つ意味がありますが、不動産用語においては、売主・買主どちらの場合でも、不動産会社に取引のとりまとめを依頼すれば「仲介」という言葉を使用します。

売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、物件の買主を探したり、売買に伴う契約書の作成や引き渡しに係わる事務の補助をしたりします。こうした手続きをすべて個人で行うのはハードルが高いため、物件売却の際には不動産会社と媒介契約を結ぶことが一般的です。

媒介契約の要点は、以下の5点です。

それでは、媒介契約について以下で詳しく説明していきます。

1-1.媒介契約を結ぶタイミング

媒介契約は、不動産会社に正式に売却活動を依頼するタイミングで締結します。つまり、本格的な売却活動がスタートするのは、不動産会社と媒介契約を結んだ後です。

不動産売却の大まかな流れは、以下の図を参考にしてください。

媒介契約を結ぶ際には、売主と不動産会社双方が「媒介契約書」に記名押印します。後々のトラブルを避けるためにも、必ず書面を交わすようにしましょう。

1-2.媒介契約をすることで得られるサポート

媒介契約を結ぶことで、売主が不動産会社から受けられるサポートは、「買主探し」、「売買契約書の作成」、「物件引渡しに係る事務の補助」の3点です。

ただし、媒介契約の種類によってサポートの内容や頻度が異なるため、注意が必要です。

自分がどれくらい手厚いサポートを受けたいかによって、選択する媒介契約も変わります。必ず事前に内容を理解しておきましょう。詳しくは、「6. あなたにおすすめの媒介契約」をご確認ください。

1-3.媒介契約にかかる費用

媒介契約にかかる費用は、「成果報酬型」であることが特徴です。つまり、不動産会社の媒介により、売買契約が成立した場合にのみ、報酬である仲介手数料を支払うことになります。

不動産業者に報酬として支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。

上限金額は以下の通りです。

例えば、マンションの一室を2,000万円で売却した場合、仲介手数料は最大で以下の金額になります。

（売却価格2,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税（10%）= 72万6,000円

個人の売主が不動産売却を依頼した場合、仲介手数料は上限いっぱいで請求されるケースが多いです。

しかし、法律で決まっているのは、あくまでも「上限」。不動産会社がどんな販売活動をしてくれるかを理解し、仲介手数料に見合っているかどうかは、売主と不動産会社間で協議し、比較・検討する必要があります。

そのためには、契約前に必ず不動産会社の活動内容や報酬金額を確認するようにしましょう。

仲介手数料は、売買契約が成立した時に50％、物件の引渡時に50％を支払うのが一般的です。

2.媒介契約には3種類ある

媒介契約には、以下3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介の一部なので、「専任媒介」と「一般媒介」のふたつに大別されることもあります。一般媒介は複数の不動産会社に売却活動を依頼できるのに対し、（専属）専任媒介では1社のみです。

それぞれの媒介契約の違いは、以下の表をご覧ください。

以下で、各契約の特徴について詳しく説明していきます。

2-1.一般媒介契約の特徴

一般媒介契約には、以下6つの特徴があります。

• 複数の不動産会社と契約が可能
• 自分で買主を見つけて直接取引することもできる
• レインズの登録義務がない
• 売主への業務報告義務がない
• 契約期間に規定はない
• 「明示型」と「非明示型」の2種類の契約形態がある

一般媒介契約は、3種類ある媒介契約の中でも複数の不動産会社と契約を結ぶことができる唯一の契約です。依頼できる数に制限はないので、1社のみでも、2～3社に依頼しても、5社以上に依頼しても問題ありません。

また、自分で買主を見つけて直接取引することも可能です。知人や親族に買ってもらえることになった場合は、不動産会社の仲介を利用せず、仲介手数料の支払いを不要にすることもできるので、初期費用を抑えられます。

このように売主側の自由度の高い一般媒介契約は、不動産会社の義務も（専属）専任媒介契約と比較すると少なくなっています。レインズへの登録義務がなかったり、売主に対する業務報告の義務がないため、物件情報が広まりにくく、不動産会社の販売活動が活発になりにくいと言われています。

人気物件で手厚いサポートがなくても売れる場合や、何らかの事情で隠れて売却したい場合は例外ですが、売りにくい物件をなるべく早く好条件で売りたい人にとっては不都合な特徴であると言えるでしょう。

レインズへの登録や、不動産会社からの業務報告をお願いしたい場合は、事前に不動産会社にその旨を希望し、媒介契約書に明記してもらうようにしましょう。

こうした特徴を踏まえ、一般媒介契約のメリット・デメリットは、「3. 一般媒介契約のメリット・デメリット」でご説明します。

2-1-1.「明示型」と「非明示型」の2種類の契約形態

一般媒介契約では、「明示型」と「非明示型」の2種類の契約形態から選びます。

開示したくない特別な事情がなければ、明示型を選択することをおすすめします。

なぜなら、明示型だと不動産会社にとってライバルが明確になるため、売却に向けた戦略が立てやすくなり、熱心な売却活動が期待できるからです。また、売主に対する信頼度もアップするので、その後のやりとりがスムーズになります。

明示型の場合は、媒介契約を結ぶ際に交わす媒介契約書に、他の不動産会社の名称と事務所の所在地を記入します。もし情報を伝えていない不動産会社で成約した場合、違約金が発生する可能性もあるので注意が必要です。

契約書を交わした後でも、新たに仲介を依頼した不動産会社が増えた場合は、忘れずに報告しましょう。

一方、非明示型だと逐一報告する手間はかかりません。

しかし、不動産会社にとっては、何社が関わっているのかも分からず、営業戦略が立てにくいので、活動が消極的になる傾向にあります。「売主から信頼してもらえていない」という印象も与えてしまいます。

もし事情があり非明示型を選択する場合は、媒介契約書の特約で非明示とする旨の条項を定める必要があります。契約を結ぶ前に非明示型で進めることを伝えるようにしてください。

2-2.専任媒介契約の特徴

専任媒介契約には、以下5つの特徴があります。

• 契約できる不動産会社は1社のみ
• 自分で買主を見つけて直接取引することもできる
• 7営業日以内にレインズに登録する義務がある
• 2週間に1回以上の業務報告義務がある
• 契約期間は3か月以内

専任媒介契約は、「専任」という言葉が表すように、不動産の売却の仲介を1社だけに任せる契約です。例えば、A、B、Cの3社に査定を依頼したとして、A社と専属専任媒介契約を結ぶ場合は、B、C社とは契約できません。

一方、売主自身で買主を見つけて直接取引することは可能です。

また、不動産会社には、契約から7営業日以内にレインズに登録する義務や、2週間に1度は販売活動の状況を報告する義務があります。

一般媒介契約と比べて不動産会社が担う義務は大きくなりますが、仲介業務を1社が独占できる分、買主を見つけて報酬を得られる可能性が高まることもあり、不動産会社が積極的に動いてくれる傾向にあります。

知人や親族との直接取引の可能性を残しつつ、不動産会社のサポートが保証されているため、バランスのよい契約内容と言えます。

契約期間は3か月以内なので、満了時には、契約を更新するか、他の不動産会社との契約に切り替えるのかを売主側で判断できます。もちろん、1か月や2か月といった短期間での契約も可能ですが、3か月と設定している不動産会社が一般的です。

こうした特徴を踏まえ、専任媒介契約のメリット・デメリットは、「4.専任媒介契約のメリット・デメリット」でご説明します。

2-3.専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約には、以下5つの特徴があります。

• 契約できる不動産会社は1社のみ
• 自分で買主を見つけて直接取引するのはNG
• 5営業日以内にレインズに登録する義務がある
• 1週間に1回以上の業務報告義務がある
• 契約期間は3か月以内

専属専任媒介契約は専任媒介契約の一部なので、不動産の売却の仲介を1社だけに任せる契約です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、下表で赤枠で囲っている「自己発見の直接取引の可否」、「レインズへの登録日」、「売主への業務報告頻度」の3点です。

専属専任媒介契約では自分で見つけた買主との直接取引は禁じられているため、発覚すれば違約金が発生する可能性があります。

万が一、想定外に自分で売主を見つけた場合は、以下いずれかの対応をとることになります。

• 買主との間に、不動産会社に仲介に入ってもらう（仲介手数料が発生）
• 専属専任媒介契約期間が終了するのを待ってから契約（仲介手数料は不要）

一方で、1社に売却活動を一任する専属専任媒介契約だからこそ、不動産会社の成約に向けたサポートは充実しています。

契約日から最も短い5営業日以内にレインズに登録され、1週間に1回以上の業務報告が行われるので、物件情報が広まりやすく、不動産会社が積極的に動いてくれることが期待できます。

また、契約期間は専任媒介契約と同じく、3か月以内です。

販売活動を一任している分、売主が不動産会社の活動を監視する目をもち、契約更新を行うかどうかも慎重に判断しましょう。

こうした特徴を踏まえ、専任媒介契約のメリット・デメリットは、「5.専属専任媒介契約のメリット・デメリット」でご説明します。

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3.一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

3-1.一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には、以下3つのメリットがあります。

• 不動産会社選びの失敗リスクを軽減できる
• 非公開で売却活動ができる

以下で詳しくご説明します。

3-1-1.不動産会社選びの失敗リスクを軽減できる

一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、不動産会社選びでの失敗リスクを分散することができます。

物件が希望する条件で売れるかどうかは、不動産会社の集客力や営業力にかかっていると言っても過言ではありません。もし依頼した不動産会社に売却力がなかったり、誠意がなかったりした場合、好条件で売却することは難しくなります。

しかし、契約する不動産会社を1社に絞り込む必要のない一般媒介契約であれば、ひとつの不動産会社が至らない場合でも、他の不動産会社でカバーすることが可能です。

不動産会社の売却活動は、契約を交わさなければ実態を確認することは難しいため、依頼する不動産会社を見極めるために一般媒介契約を結ぶという売主もいます。

「この会社に任せたい！」と思える不動産会社に巡り合えた場合は、（専属）専任媒介契約を結び、1社に売却活動に集中してもらうことで早く売却できるかもしれませんが、そうでなければ、以下の観点から2～3社に依頼するのが安全です。

• 名が通っている大手会社
• 地元で評判の会社
• インターネット広告に注力している会社

3-1-2.非公開で売却活動ができる

一般媒介契約は非公開で売却活動ができるため、物件の売却を親族や近所の人などに知られたくない売主にはメリットと言えるでしょう。

（専属）専任媒介契約では、不動産会社は必ずレインズに物件情報を登録する必要があります。レインズに登録された情報は、不動産業界全体に行き渡るため、不動産業者を通じて一般の人もその物件について知ることになります。

それに対して、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がありません。そのため、不動産業界に物件情報を公開することなく販売活動を行うことができるのです。

物件は広く認知されることで買主が見つかりやすい状況になりますが、何か事情を抱えている場合には非公開にしたい場合もあるでしょう。

一般媒介契約を締結する際に交わす書面には、レインズへの登録をするか否かを明記する項目があります。物件情報を公にしたくない場合には、事前に不動産会社へ要望を伝えるようにしましょう。

3-2.一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約には、以下3つのデメリットがあります。

• 積極的な販売活動に至りづらい傾向にある
• 売主側の手間が大きい
• 物件情報が広がりにくい

以下で詳しくご説明します。

3-2-1.積極的な販売活動に至りづらい傾向にある

複数社に仲介を依頼できる一般媒介契約は、不動産会社にとって“報酬につながらない可能性がある物件”なので、積極的な販売活動が期待できない傾向にあります。

先述の通り、一般媒介契約で不動産会社間での競争力が上がるのは、都内の駅近や、築浅物件、ブランドマンションなどの人気物件の場合のみです。

需要が高く、すぐに買い手が見つかりそうな物件なら「いち早く買主を見つけて成約しよう！」とやる気につながりますが、そうでない物件だと二の次にされてしまう可能性があります。

また、一般媒介契約には売主に対しての報告義務がないため、売却活動が停滞したまま放置されてしまう危険性もあるのです。

一般媒介契約にするか迷う場合には、エリアの相場や物件の需要の高さなどを下調べした上で判断するようにしましょう。

3-2-2.売主側の手間が大きい

一般媒介契約は、複数の不動産会社とやりとりをするため、売主側も売却活動に手間がかかります。

実際に売却活動が始まると、レインズや不動産サイトで物件を見た他の不動産会社からも連絡が入るようになります。内容は、購入希望者からの質問や、内覧の日程調整、鍵の受け渡しなどの問い合わせです。

この時、複数の不動産会社に仲介を依頼していると、その分連絡の数が増え、各社から申し出のあった内覧の予定などを調整する必要があります。

また、一般媒介契約では複数社がそれぞれに売却活動をしているのに加え、業務報告の義務がないため、売主から各社に問い合わせ、随時状況を管理する必要があります。

何社も問い合わせをして販売状況を聞くことは、手間も時間もかかります。（専属）専任媒介契約のように窓口が1つの場合と比べると、必然的に販売状況の把握がしづらくなってしまう傾向にあるのです。

手間がかかっても売却活動を自身でコントロールしたい方には適していますが、それぞれの不動産会社の近況を把握した上で、買い手のニーズを理解し、設備や売却価格を見直すなど、適切な販売戦略を立てるのは至難の業です。

手間がかかり過ぎると、売却活動に対するモチベーションが下がってしまう可能性もあるので、一般媒介契約でも契約する不動産会社は2～3社におさめるようにしましょう。

3-2-3.物件情報が広がりにくい

一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、物件情報が広がりにくいというデメリットがあります。

その理由は、主に以下2点です。

• レインズへの登録義務がない
• 広告費をかけてもらえない

レインズに登録されると、下図の通り不動産の購入を希望している人に物件情報が掲示されるようになり、見込み客を増やすことができます。

レインズに登録されないと、情報拡散の要素は依頼した不動産会社の宣伝力だけに頼ることになります。レインズに登録されている物件と比べると、かなり閉鎖的です。

しかも、一般媒介契約の場合、成約した1社以外の不動産会社は“タダ働き”。報酬をもらえないだけでなく、人件費や広告費がすべて赤字になってしまいます。

そのため、一般媒介契約の物件だと、広告費をかけてもらえない傾向にあり、さらに情報が広がりづらくなります。

公表せずに売却活動を進めたい売主には適していますが、好条件でスピーディに売却を進めたい売主にとってはデメリットと言えるでしょう。

一般媒介契約でありながらこうした事態を避けたい場合には、契約前に不動産会社へレインズへの登録可否や宣伝活動の内容について確認しましょう。また、合意がとれた内容は、媒介契約書に明記することで後々のトラブルを防ぐことができます。

4.専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

4-1.専任媒介契約のメリット

専任媒介契約には、以下3つのメリットがあります。

• 窓口が一本化され、手間がかからない
• 早く売れる傾向にある
• 自分で見つけた買主と直接取引ができる

以下で詳しくご説明します。

4-1-1.窓口が一本化され、手間がかからない

専任媒介契約を結ぶと、やりとりをする不動産会社が一社に絞られるので、売主の負担が軽減されます。

その理由は、以下3点です。

• 不動産会社との連絡の数が減る
• 購入希望者からの質問対応や内覧の日程調整が楽になる
• 2週間に1回の活動報告により、売却の状況が把握できる

一般媒介契約では、売主から不動産会社各社に問い合わせて近況を確認する必要があるのに対し、専任媒介契約は、契約した不動産会社が他の不動産会社との間に入り窓口になってくれます。

レインズを見て他の不動産会社から問い合わせが入った場合も、1社が情報を取りまとめて報告してくれるので、連絡の数ややりとりの手間が省けます。

加えて、1社が売却活動の全体を把握しているため、状況が分かりやすいというメリットもあります。

専任媒介契約では2週間に1回の業務報告が義務付けられているので、売主は定期的に状況を把握でき、忙しい方でも少ない負担で売却できるのです。

4-1-2.早く売れる傾向にある

専任媒介契約では、売りにくい物件でも早く売れる傾向にあります。

その理由は、以下の3点です。

• レインズへの登録義務がある
• 不動産会社の積極性が高まる
• 販売戦略が立てやすい

先述の通り、レインズに登録すると不動産業界全体に物件の情報が流れるので、効率的に見込み顧客を増やすことができます。専任媒介契約には契約から7営業日以内のレインズへの登録義務があるため、物件情報が閉鎖的になることを防げます。

また、専任媒介契約の場合、仲介を担う不動産会社は1社だけなので、営業活動に注力すれば高い確率で報酬を得られます。そのため、不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向にあるのです。

複数社が仲介する一般媒介契約だと、いくら担当者が力を入れても、広告費をかけて宣伝しても、他社が買主を決めてしまえばタダ働きです。（専属）専任媒介契約の物件と並んだ時に、限られた時間でどちらに力を注ぐかを考えれば、結果は明白でしょう。

さらに、ひとつの不動産会社が売却活動のすべてを把握しているため、見込み客の反応やサイトのPV数などを見ながら販売戦略を立てやすく、スムーズな売却につながるという利点もあります

4-1-3.自分で見つけた買主と直接取引ができる

専任媒介契約では、不動産会社のサポートが保証されつつ、知人や親族との直接取引にも対応することが可能です。

不動産の売却活動が始まると、知人や親族から「買いたい」と声がかかることがあります。このように自分で購入希望者を見つけて直接取引をした場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。その分、手元に残る利益が多くなるのです。

一方、専属専任媒介契約の場合は、自分で購入希望者を見つけたとしても、直接取引をすることは禁じられています。必ず契約を結んだ不動産会社を間に入れて、仲介手数料を支払う必要があるのです。

もし自分で購入希望者を見つける可能性がある場合は、専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

4-2.専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約には、以下2つのデメリットがあります。

• 不動産会社の売却力に大きく左右される
• 「囲い込み」のリスクがある

以下で詳しくご説明します。

4-2-1.不動産会社の売却力に大きく左右される

1社に売却活動を一任する専任媒介契約においては、依頼する不動産会社の売却力が、売却活動の善し悪しを大きく左右するという注意点があります。

不動産会社の中には、賃貸がメインで不動産売買の実績が少ない会社もあります。営業担当者においても、全員がプロフェッショナルという訳ではなく、経験が浅く分析力がなかったり、売却活動への熱意が足りなかったりする場合も……。

結果的に、相場よりも高く値段設定してまったく反応がなかったり、逆に相場より安くし過ぎて利益を減らしてしまうこともあるのです。

中には、専任媒介契約を結んだにもかかわらず、「2週間に1回の売却活動報告がない！」といった売主の声も散見されるため、不動産会社の見極めが非常に重要です。

4-2-2.「囲い込み」のリスクがある

（専属）専任媒介契約の場合、「囲い込み」と呼ばれる“意図的に他の不動産会社に物件を取り扱わせないようにする行為”のリスクがあります。

不動産会社が囲い込みを行う理由は、自社で売主と買主の双方の仲介を行うためです。これを「両手仲介」と言い、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができます。

一方、買主の仲介を別の不動産会社が行う場合は「片手仲介」と呼ばれます。

より多くの報酬を得たい不動産会社が行う囲い込みの手口は、以下のような内容です。

• レインズに登録しない
• 不動産サイトに掲載しない
• 他の不動産会社から問い合わせがきても、「商談中」など理由をつけて断る

囲い込みをされると、当然見込み顧客へ紹介される機会が少なくなり、売主は希望通りの時期や値段で販売できなくなってしまいます。場合によっては、囲い込みをしている不動産会社から「売れないのは、価格のせい」と言われ、値引きしてしまうこともあります。

こうした事態を避けるためにも、売主は契約後、不動産会社の活動内容に注意を払うようにしましょう。

チェックポイントは以下の3つです。

不動産会社が囲い込みをして積極的な売却活動を行わなかった場合、以下の専任媒介契約書の約款に基づいて、売主から契約の解除をすることが可能です。

第17条　次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専任媒介契約を解除することができます。

一　乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。 二　乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。 三　乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。

引用：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款,国土交通省

このように、媒介契約において契約書の知識は非常に重要です。契約を交わす前には、「媒介契約書」について書かれたこちらの記事もご確認ください。

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5.専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

5-1.専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約には、以下3つのメリットがあります。

• 窓口が一本化され、手間がかからない
• 早く売れる傾向にある
• 特典がつく場合がある

以下で詳しくご説明します。

5-1-1.窓口が一本化され、手間がかからない

専任媒介契約同様、専属専任媒介契約も以下の理由で、売却活動にかかる手間を軽減できます。

• 不動産会社との連絡の数が減る
• 購入希望者からの質問対応や内覧の日程調整が楽になる
• 週に1回の活動報告により、売却の状況がタイムリーに把握できる

レインズ経由の問い合わせも、契約した1社の不動産会社が情報をとりまとめて報告をしてくれるため、少ない手間で売却活動を行えます。

また、専属専任媒介契約では、最も頻繁な週に1回の業務報告が義務付けられています。そのため、売主はよりタイムリーに状況把握ができ、不動産会社との連携も強まります。

5-1-2.早く売れる傾向にある

専任媒介契約同様、専属専任媒介契約も以下の理由で売れにくい物件でも比較的早く売却することができます。

• レインズへの登録義務がある
• 不動産会社の積極性が高まる
• 販売戦略が立てやすい

専属専任媒介契約には契約から5営業日以内のレインズへの登録義務があるため、他の媒介契約より迅速に情報が広まり、買主が早く見つかりやすいです。

また、専属専任媒介契約の場合、不動産会社は3か月以内に買主を見つければ確実に仲介手数料を得ることができるため、積極的に売却活動を行います。

自己発見の直接取引も禁じられているので、専任媒介契約以上に報酬を得られる可能性は高まり、広告経費もかけやすくなります。不動産会社は、より積極的に販売に取り組んでくれることでしょう。

5-1-3.特典がつく場合がある

不動産会社によっては、専属専任媒介契約を締結すると以下のような特典を提供しているところもあります。

• ハウスクリーニング
• マンションの設備検査や保証、修理
• 引っ越し費用の補助
• 物件が売れなかった場合の買取保証
• ギフトカード

1社に売却活動を一任する専属専任媒介契約だからこそ、成約に向けたサポートサービスが充実しています。

5-2.専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約には、以下3つのデメリットがあります。

• 不動産会社の売却力に大きく左右される
• 「囲い込み」のリスクがある
• 自分で見つけた買主と直接取引はできない

上の2つは専任媒介契約と共通した内容なので、それぞれ「4-2-1. 不動産会社の売却力に大きく左右される」と「4-2-2. 『囲い込み』のリスクがある」をご確認ください。

5-2-1.自分で見つけた買主と直接取引はできない

繰り返しになりますが、専属専任媒介契約では自分で見つけた買主との直接取引は禁じられています。

万が一、想定外に自分で売主を見つけた場合は、以下いずれかの対応をとりましょう。

• 買主との間に、不動産会社に仲介に入ってもらう（仲介手数料が発生）
• 専属専任媒介契約期間が終了するのを待ってから契約（仲介手数料は不要）

初期費用をできるだけ抑えたい方にとっては、直接取引の不可はデメリットに感じるかもしれません。しかし、不動産の直接取引には、売却後のトラブルの責任を直接負うことになるなど、リスクも伴います。

トラブル回避のノウハウをもった不動産会社に間に入ってもらうことでリスクを軽減できるので、直接取引の禁止は必ずしもデメリットとは限りません。

6.あなたにおすすめの媒介契約

ここまでの内容を踏まえ、媒介契約を選ぶ際のポイントをまとめると下表の通りです。

以下で詳しくご説明します。

6-1.人気物件なら一般媒介契約

複数社に仲介を依頼する「一般媒介契約」は、以下の場合におすすめです。

• 物件の人気度が高い
• 1社に絞りたいと思うほどの不動産会社はいない
• 売主買主間の直接取引の可能性がある
• 売却活動に手間がかかっても構わない

特に注目すべきは、人気物件かどうかです。

都内の駅近や、築浅物件、ブランドマンションなどの人気物件の場合、2社以上の不動産会社に競争してもらうことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

もちろん複数社の売却活動をコントロールする手間はかかりますが、売り出し始めてすぐに購入希望が入るような人気物件であれば、短期決戦で売却を決めることができます。

一方、売れにくい物件の場合は、不動産会社の分析や営業活動による後押しが必要です。一般媒介契約だと、不動産会社が積極的になりにくく、売却活動がずるずると長期化する可能性もあります。

一般媒介契約を結ぶか否かは、必ずエリア相場や物件の需要を確認した上で判断するようにしましょう。

一般媒介契約を選択するか迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

6-2.仲介と直接取引、両方の可能性を残すなら専任媒介契約

1社だけに仲介業務を依頼し、自己発見の直接取引もできる「専任媒介契約」は、以下の場合におすすめです。

• 物件の人気度はあまり高くない
• 売却活動を完全に任せたいと思うほどの不動産会社はいない
• 売主買主間の直接取引の可能性がある
• 売却活動に手間をかけたくない

上の表で示した通り、専任媒介契約はどの観点から見てもバランスが良い契約です。不動産会社も、売主から特に指定がなければ、専任媒介契約を提案することが一般的です。

ただし、知人や親族との直接取引の可能性がない場合は、「専属専任媒介契約」の方がメリットが大きいです。

なぜなら、専属専任媒介契約の方がレインズに早く登録され、売主への業務報告の頻度も高いからです。いずれも物件の早期売却に寄与するため、売主にとって有利に働きます。

まずは、物件の人気度で「一般媒介契約／専任媒介契約」のどちらにするかを決めた上で、直接取引の可能性の有無で「専任媒介契約／専属専任媒介契約」の選択をするのが良いでしょう。

専任媒介契約を選択するか迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

6-3.売れにくい物件を信頼できる不動産会社に任せるなら専属専任媒介契約

売却活動を一社に一任する「専属専任媒介契約」は、以下の場合におすすめです。

• 物件の人気度はあまり高くない
• 信頼して売却活動を任せられる不動産会社を見つけた
• 売主買主間の直接取引の可能性はない
• 売却活動に手間をかけたくない

以下に該当するような売れにくい物件は、不動産会社が活発に営業活動をする専属専任媒介契約が適しています。

• 駅から遠い
• 周囲に買い物できる場所がない
• 二世帯住宅
• 旗竿地
• 欠陥がある
• 築古

なおかつ、信頼できる不動産会社に巡り合えた場合は、専属専任媒介契約で売却活動に注力してもらいましょう。売主の利益を優先してくれる誠実な担当者であれば、専属専任媒介契約のメリットが最大限に発揮され、スピーディーに売却できるはずです。

媒介契約の中で、最も早くレインズに登録され、不動産会社からの報告頻度も高い専属専任媒介契約ですが、不動産会社によっては、避けようとするところもあります。

売る自信がない、業務報告の頻度が高いことが負担、といった要因が考えられますが、まずは不動産会社に理由を確認した上で、契約すべきかどうかを判断するようにしましょう。

専属専任媒介契約を選択するか迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

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7.媒介契約を結ぶ不動産会社を見つけるポイント

3種類の媒介契約の中でどれが自分に適しているかが分かったら、契約を結ぶ不動産会社を決める段階に進みます。

この時、３つステップを踏むことで、不動産会社選びで失敗するリスクを軽減することができます。

ステップ①　企業HPをチェックして目星をつける

ステップ②　一括査定を利用する

ステップ③　誠実な会社・担当者か確認する

以下、ポイントや注意点について説明します。

7-1.ステップ① 企業HPをチェックして目星をつける

まずはインターネットで不動産会社のリサーチを行いましょう。

「物件のエリア名　不動産会社」といったキーワードで検索すれば、複数の不動産会社のHPが検索結果に出てきます。上位から順に、以下2つのポイントに注目して確認していきます。

• 同じタイプの物件売却実績が豊富か
• ネットでの情報発信が上手いか

以下で詳しくご説明します。

7-1-1.同じタイプの物件売却実績が豊富か

一口に不動産会社と言っても、主力事業は賃貸や事業用、建物管理など様々です。事前に必ず会社の公式ホームページを見て、中古物件の仲介がメインの会社か、よく販売されているのはマンションか一戸建てかなどを見極めましょう。

売却実績を確認する方法は、主に以下3点です。

• ホームページやパンフレットで公開されている実績をチェック
• 該当エリアでの販売実績を担当者に確認
• ホームページに記載されている宅地建物取引業の免許番号から、営業年数を確認

　※免許番号に併記されている（）の中の数字は、免許の更新回数（5年ごと）を示しています。例えば、　　（1）なら営業年数は5年未満。（2）は5年～10年未満です。

営業年数については、必ずしも長ければ実績が豊富という訳ではありません。ただし、地元に長く根付いていることを示す根拠になり得るため、参考として確認しておくと良いでしょう。

7-1-2.ネットでの情報発信が上手いか

なるべく多くの買主の目に留まり、好条件で売却するには、インターネットの活用が欠かせません。

以下2点に着目して、ネットの活用度合いをチェックしましょう。

• HPの更新頻度が高いか
• 物件が魅力的に紹介されているか

物件の購入希望者の多くは、スマホやPCで情報収集を行います。そのため、インターネットに精通していない不動産会社は、避けた方が良いでしょう。

7-2.ステップ② 一括査定を利用する

売却活動のステップ2としては、不動産一括査定サイトを活用するとよいでしょう。

一括査定では、相場観をつかむことができたり、複数社の中から効率的に依頼先を見つけたりすることができます。

その際、査定額はあくまで相場価格であることに注意しましょう。重要なのは、査定額の根拠が明確かどうかです。

査定額の高さだけで依頼先を決めるのではなく、会社や担当者を見極め、信頼できる依頼先を見つけましょう。

7-3.ステップ③ 誠実な会社・担当者か確認する

売却活動の中心は、媒介契約を結んだ会社や営業担当者です。いかに真摯に向き合い、「売主ファースト」の対応をとってくれるかが非常に重要なので、以下2点についてチェックしておきましょう。

• きちんとした事務所を構えているか
• 担当者が誠実か

以下で詳しくご説明します。

7-3-1.きちんとした事務所を構えているか

不動産会社を訪問した際には、事務所の立地や雰囲気を確認しましょう。

特に注目すべきは、以下の2点です。

• 駅からのアクセスなど、わかりやすい立地か
• 適切な商談スペースが設けられているか

不動産売買は一生に一度の大きな取引です。商談の際に利用する事務所の印象が悪い場合、信頼性を損なう可能性があり、成約にも影響を及ぼします。

もし上手く言語化できなくても、嫌な感じがする事務所であれば、避けておいた方が無難です。

7-3-2.担当者が誠実か

直接やりとりをする営業担当者が誠実かどうかは、売却活動の善し悪しを左右する肝です。

契約を結ぶ前に以下の6点をチェックするようにしましょう。

ひとつでも満たしていない項目があれば、その点について担当者に質問することをおすすめします。

例えば、物件の写真を撮りもしない場合は「不動産サイトに写真をアップしないんですか？」、販売活動の内容について説明がなければ「どのような販売活動をする予定ですか？」と聞いてみましょう。

その回答に納得できるかどうかも、担当者の誠実さや売主との相性の判断材料になります。

8.まとめ

いかがでしたか？

媒介契約について理解が深まり、ご自身にはどの媒介契約が適しているのかわかったのではないでしょうか。

最後に、この記事の内容をまとめましょう。

◎媒介契約の5つのポイント

• 本格的な売却活動は、媒介契約を結んでからスタート
• 費用は「成果報酬型」。金額は法律で上限が決まっている
• 媒介契約は「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類
• 媒介契約を選ぶポイントは、「物件の人気度」、「不動産会社への信頼度」、「直接取引の可能性」、「売却活動の手間」の４つ
• 媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選ぼう

◎3種類の媒介契約の特徴

◎おすすめの媒介契約は……

• 人気物件なら一般媒介契約
• 仲介と直接取引、両方の可能性を残すなら専任媒介契約
• 売れにくい物件を信頼できる不動産会社に任せるなら専属専任媒介契約

◎一般媒介契約のメリット・デメリット

◎専任媒介契約のメリット・デメリット

◎専属専任媒介契約のメリット・デメリット

◎媒介契約を結ぶ不動産会社を見つける2ステップ

1. 企業HPをチェックして目星をつける
2. 誠実な会社・担当者か確認する

以上です。

この記事を参考に、あなたの売却活動がスムーズに進むことを願っています。

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