不動産取引で重要事項説明書が不要なケースと必要なケースを徹底解説

不動産取引では、売買契約を締結する前に不動産の特性や取引条件などが書かれた「重要事項説明書」を交付し、買主に説明する義務があります。

重要事項説明書は、不正のない取引を行うために交付が義務化されている書類ですが、取引条件によっては不要なケースがあります。

このように、個人が不動産を売却する時に仲介会社を入れない場合は、重要事項説明書は必要ありません。

しかし、不要だからといって重要事項説明書の交付・説明を省略してしまうと、取引成立後に「言った・言っていない」というトラブルに発展しやすいので注意が必要です。

買主とトラブルになると、不動産の売却がスムーズに進まなかったり、最悪の場合は契約解除ということにもなり得ます。

不動産を売却する時は、トラブルもなくできるだけスムーズに取引を完了させたいですよね？

そこでこの記事では、不動産取引でトラブルを防止するためにも以下の内容について解説しています。

• 重要事項説明書が不要な2つのケース
• 重要事項説明書が必要な4つのケース
• 不要な場合でも重要事項説明書は準備すべき
• 重要事項説明書を作成するには宅建士への依頼が必要
• 重要事項説明書に正確な情報が記載されているか必ず確認しよう

買主が契約を行うかを判断するための重要事項説明書は、売主にはあまり関係がないと思われがちですが、トラブルを回避するために売主にとっても重要なものといえます。

どのような点に注意すればいいのかについても詳しく解説しているので、不動産取引をスムーズに完了させたい売主の方は、ぜひ最後まで読んでください。

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1.重要事項説明書が不要な2つのケース

重要事項説明書には、取り引きする不動産がどのような土地や建物なのか、取引条件はどうなっているのか、ということを書面にする事です。

しかし、必ずしも重要事項説明書の交付が義務付けられているわけではありません。

冒頭でも説明したように、個人が不動産を売却する時に仲介会社を入れない場合は、重要事項説明書は必要ありません。

そのため、買主からの重要事項説明書交付の要望を断っても、問題なく不動産取引を進めることができます。

しかし、不動産取引でトラブルを防ぐためには、重要事項説明書が不要なケースでも用意することをおすすめします。

詳しい内容については、「3.不要な場合でも重要事項説明書は準備すべき」で解説していきます。

2.重要事項説明書が必要な4つのケース

仲介会社に依頼して不動産の売却相手を探してもらうという方も多いと思うので、仲介会社を介して取り引きする場合の重要事項説明書の必要性についても解説していきます。

このように、仲介会社を介して不動産売却を行う場合は、重要事項説明書の説明を省略できるケースはあっても、交付は義務化されています。

しかしどのケースでも、買主への義務はあっても、売主に対しての説明義務はありません。

大事な不動産について書かれた重要事項説明書ですが、説明義務がないことから、会社から売主に対して内容説明が行われないケースがよくあります。

また、売主側が内容説明を面倒に感じて説明拒否をするケースもありますが、重要事項説明書の内容はきちんと確認することをおすすめします。

詳しい内容は「5.重要事項説明書に正確な情報が記載されているか必ず確認しよう」で解説しますが、不動産売却の取引契約後に重要事項説明書の内容に不備や隠蔽があった場合は、契約解除になるだけでなく損害賠償の義務を負う可能性があります。

トラブルなく不動産取引を行うためにも、重要事項説明書の内容を売主にも説明してもらえるように、事前に会社に伝えておきましょう。

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3.不要な場合でも重要事項説明書は準備すべき

個人が不動産を売却する時に仲介会社を入れない場合は、重要事項説明書の準備は不要でした。

不動産取引時の工程が1つ減るので、手間がかからない感じがしませんか？

しかし、重要事項説明書がないまま契約をすると、「不動産の不備に対して説明を受けていない」「契約内容が違う」といったトラブルに発展しやすいので、かえって手間が増えてしまう可能性もあります。

重要事項説明書は、不動産やその周辺の詳細、取引条件などを書面として残すことができるので、買主が契約するかを判断する材料になるだけでなく、「言った、言っていない」というトラブルを回避するためにも活躍してくれます。

重要事項説明書を交付しなくても不動産取引の契約を進めることは可能ですが、後々のトラブルを防ぐためにも、不要なケースでも重要事項説明書を準備することをおすすめします。

4.重要事項説明書を作成するには宅建士への依頼が必要

個人間で不動産を売却する時に、買主側から「重要事項説明書がほしい」と言われるケースがあります。

そこで、重要事項説明書を自作しようと検討している方もいるのではないでしょうか？

実は、重要事項説明書は、不動産取引の専門家である宅地建物取引士（宅建士）の資格を持った人以外でも作成する事は可能です。

ただし、宅建士の記名（押印）のない重要事項説明書には法的な効力がないので、宅建士以外の人が正確な内容を書いたとしても、法的には買主に重要事項説明をしたことにはなりません。

もちろん、仲介会社を挟まない不動産取引は重要事項説明書が不要なので断ることもできますが、買主が安心して取引を進められるように、宅建士に重要事項説明書の作成を依頼することをおすすめします。

宅建士への依頼は、物件調査と重要事項説明書・売買契約書の作成がセットになり、費用は10万円前後になります。

売買契約書も作成してくれるので、口約束の取引よりも安全性が高まります。ぜひ宅建士への依頼を検討してみてください。

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5.重要事項説明書に正確な情報が記載されているか必ず確認しよう

不動産売却で、契約締結後に重要事項説明書の不備や隠蔽が発覚した場合は、契約解除になるだけでなく損害賠償の義務を負う可能性があります。

重要事項説明書には、正確な情報を記載しなければならないので、不動産のマイナス面となる以下のような内容も、仲介会社や宅建士に必ず伝えてください。

不動産を早く売却するために、不動産の欠点を隠そうと思っている方もいるかもしれませんが、それを隠して売買契約を結ぶことは違法です。

売主が上記のような事実を告知しないまま契約すると、契約解除になるだけでなく損害賠償の義務を負うことにもなり得ます。もちろん告知をしなかった売主に責任があるので、仲介会社ではなく売主が賠償金を支払います。

また、売主が正確な不動産情報を伝えていたにもかかわらず、仲介会社が不動産の欠点を隠す場合もあります。

その場合も、誰が隠蔽したのかを証明する事ができないので、売主が責任を負う可能性も考えられます。

不動産取引を最後までスムーズに行うためにも、売主側も必ず重要事項説明書の内容を確認するようにしてください。

6.まとめ

重要事項説明書について、重要なポイントをもう一度おさえておきましょう。

• 個人が不動産を売却する時に仲介会社を入れない場合は重要事項説明書が不要
• 仲介会社に売却相手を探してもらう場合は重要事項説明書が必要
• トラブル回避のため、不要なケースでも重要事項説明書を作成する
• 宅建士以外が作成した重要事項説明書には法的な効力がない

重要事項説明書に不備や隠蔽があった場合は、売買契約の取り消しや損害賠償を求められる可能性があるため、売主もしっかりと内容を確認する

重要事項説明書が不要だと感じていた方も、その重要性を理解してスムーズな不動産取引を行うための参考にしていただければ幸いです。

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