【マンション売却】査定に影響する10のポイントとは？高く売るためのコツも紹介

「マンション売却の査定で見られるポイントはどんなところ？」

「マンションを売却したいけど、いくらで売れるのだろう？」

マンション売却において、最初にするべきことは査定を受けて査定価格を把握することです。しかし多くの人にとってマンション売却は初めての経験となるため、どのように査定を進めればいいのか分からないことも少なくありません。

本記事では査定の基本的な流れや種類や高く査定されるために押さえておきたいポイント、マンション査定の注意点を解説します。

マンションを高く売るには「査定の評価ポイントを知る」「余計なコストをかけない」「ベストなタイミングで売り出す」ことが重要です。この理由について詳しくは本編で解説しますね。

マンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください

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1.マンション売却査定の基本的な流れ

マンションを売却する際には、まず物件の査定をしてもらうことが必要です。マンションの査定は、以下の流れで進むのが一般的です。

• 査定依頼
• 机上査定（簡易調査）
• 訪問査定
• 査定結果を確認

マンション売却査定の基本的な流れを順番に解説します。

1-1.査定依頼

まずは、信頼できそうな不動産会社を複数選び、売却査定を依頼します。マンションを売却する際の査定方法の種類は大きく分けると2つで、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」があります。

多くの場合にはこの両方を依頼することになります。いずれの査定も料金はかかりません。

また、査定を依頼する候補の不動産会社を絞りきれていない場合には、次章で紹介する「一括査定」を活用するのがおすすめです。

1-2.机上査定（簡易査定）

一括査定でも直接不動産会社に依頼する場合のどちらでも、最初に受けるのは「机上査定」であるのが一般的です。机上査定とは、マンションの所在地や築年数、間取り、専有面積など、必要最低限のデータをもとに「机上で」査定額を算出する方法です。

机上査定は早ければ数時間、遅くとも数日内に査定結果が報告されます。ただし机上査定では実際の物件の状態は加味されないため、出される査定額はあくまでも目安です。

机上査定のメリットは、売主側は特に事前準備などが必要なく手軽にいつでも依頼ができる手軽さです。

• 机上査定についてより詳しくは、不動産の机上査定について書かれたこちらの記事をご覧ください。
• 簡易査定についてより詳しくは、不動産の簡易査定について書かれたこちらの記事をご覧ください。

1-3.訪問査定

机上査定の結果を比較し不動産会社を数社に絞り込んだら、「訪問査定」へと進みます。訪問査定とは、実際に物件を訪問し、内部の劣化状況や周辺環境などを考慮したうえで精度の高い査定額を算出する方法です。

訪問査定は実際に物件を調査するため、立ち会いが必要で、所要時間としては1〜2時間かかります。さらに、担当者とスケジュールをあわせる必要があるため、依頼してから実際に訪問査定を受けるまでには1〜2週間かかるのが一般的です。

訪問査定ではデータしか見ない机上査定とは違い、物件内部の使用状況、修理が必要な設備の有無、日当たり、臭気、周辺環境など細部まで確認します。実際に物件を見て個々の状況を反映するので、訪問査定での査定額は精度の高いものが期待できます。

具体的な売却価格を決めるのに必要であるため、実際に売却を依頼する段階になると原則、不動産会社による訪問査定が必須です。

訪問査定についてより詳しくは、不動産の訪問査定について書かれたこちらの記事をご覧ください。

1-4.査定結果を確認

訪問査定の結果は数日〜1週間程度で報告されます。このとき出される査定金額は、あくまでも「おおむね3ヵ月以内で売れるであろう」とされる推定成約価格であり、実際の売り出し価格ではありません。物件の売却価格は、査定価格をもとに不動産会社と相談して決めていきます。そのため、査定結果は信頼できる不動産会社を選ぶための材料でもあるのです。

査定結果は、金額に関わらず、査定額の理由を聞くことが重要です。しっかりした根拠を述べられる不動産会社なら、信頼してよいでしょう。

2.希望に合わせて選べる4つのマンション売却の査定方法

マンション売却に際して査定を受ける方法は、主に次の4種類があります。

• シミュレーターによる一括査定
• 匿名査定
• AI査定（査定シミュレーション）
• 不動産会社に直接依頼

それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、しっかり理解したうえで、自分にあった方法を選ぶことが大切です。ここでは4つの査定方法について、順番に説明します。

2-1.シミュレーターによる一括査定

一括査定とは、一括査定サイトに情報を入力し、複数社の査定をまとめて受ける方法です。一括査定サイト内のフォームやチャットに必要事項を入力して申し込むと、一括査定サイトが依頼者の代わりに提携する複数の不動産会社に査定依頼を出してくれます。

一括査定は、査定額だけでなく、各不動産会社の過去の取引傾向や提供しているサービス、強みなども紹介してくれる場合が多く、各社を比較しやすいのがメリットです。また、各社が自然に競いあうため、単体で依頼するよりも査定額が高くなる傾向もあります。

2-1-1.一括査定が向いている人

一括査定は、できるだけ手間を省いて多くの不動産会社から査定を受けたい人に向いています。不動産会社から直接連絡が入ることも多いため、査定価格だけではなく不動産会社の対応の良し悪しまで比較して選びたいときには最適です。

一括査定サイトの種類や選び方などについては、詳しく紹介しているこちらの記事をご覧ください。

2-2.匿名査定

匿名査定とは、査定結果を受け取るためのメールアドレス以外の個人情報を一切提供せず、希望の物件の査定を受けられるサービスです。入力するのはマンションの住所や間取り、築年数など基礎的な情報だけでよいので気軽に利用できます。

匿名査定には、特定の不動産会社に依頼する方法と、一括査定サイトのように、一度に複数社から査定してもらう方法があります。ただし、匿名査定を受けられる一括査定サイトは数が少なく限定的である点がデメリットです。

2-2-1.匿名査定が向いている人

匿名査定ではメールアドレス以外の個人情報を提供しないため、査定後に不動産会社から営業の電話がかかってくることがありません。そのため匿名査定は、まだ本格的に売却を考えておらずとりあえず査定額を知りたいだけの人や、営業の電話を受けたくない人に向いています。

2-3.AI査定（査定シミュレーション）

AI査定とは、インターネット上にある類似物件の公示情報や過去の売却価格、立地条件などを基に、AIが推定成約価格を提示するサービスです。一括査定のように一度に複数社に査定してもらう方法と、不動産会社のホームページなどに設けられている簡易的なAI査定ツールで査定する方法の2種類があります。AI査定ツールでは、マンション名などを入力するだけで、早ければ数秒、遅くても数分以内には回答が出るのがメリットです。

2-3-1.AI査定が向いている人

AI査定は根拠とする情報量が少ないと正確な査定を出すのが難しいため、事例が少ない地方の物件などは苦手です。そのため、都心部にある物件の査定額を知りたい人に向いているでしょう。また、当然ながら物件のリフォーム歴や管理状況など個々の物件の状況、買主のニーズなどは反映されないので、AI査定は、あくまでもその時点での参考程度に考えておきましょう。

2-4.不動産会社に直接依頼

不動産会社に直接依頼する方法は、机上査定と訪問査定のどちらでも可能です。依頼したい不動産会社の候補が挙がっていて、すでに売却を見据えているのであれば不動産会社に直接依頼する方法をとってもよいでしょう。

不動産会社に直接依頼するメリットは、不動産会社の雰囲気や会社の特徴、強み、担当者の人柄などを肌で感じられる点です。さらに随時質問ができるので、査定や売却に関して分からないことや不安なことがあれば質問して解消できます。

2-4-1.不動産会社に直接依頼するのが向いている人

マンションを売却する場合は、原則として不動産会社による訪問査定を受けなければなりません。そのため売却を決めており、さらに売却を依頼したい不動産会社が念頭にある人は、不動産会社に直接依頼するのがおすすめです。

ただし候補が複数ある場合には、不動産各社とその都度対応しなければならなくなるので、手間と時間がかかります。その場合、まずは一括査定サイトを活用し、査定額や対応を比較して訪問査定を依頼する会社を選ぶほうがスムーズです。

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3.マンション売却の査定を左右する10のポイント

不動産会社が実際にマンションを査定するときには、主に以下の10のポイントを中心に評価します。

• 築年数
• 立地条件
• 階数、方位
• 専有部分（維持管理状況、騒音・振動）
• 共用部分（維持管理状況）
• 構造（耐震性）
• 間取り（部屋の広さ）
• 内装や設備
• 修繕積立金や管理費用
• 駐車場

どのような観点で評価されているのか、具体的に説明します。

3-1.築年数

マンションの築年数は査定金額に大きく影響し、一般的には築年数が浅いほうが査定価格は高くなります。

一方で、古いマンションでもタイミングを選べば高い査定額で売れます。たとえばマンション全体で大規模修繕がおこなわれた直後は、売却によいタイミングです。外壁の塗り替えやエレベーターの入れ替え、共用設備の修繕などがおこなわれていれば、広告にその旨を打ち出すことで購入希望者にアピールできるからです。

また、人気エリアに立地しているマンションは、築年数が経過しても価格が下がりにくい傾向があります。これは、査定においては利便性が重視されること、土地の価格が下がらないことが理由です。

さらに最近は、古いマンションを購入して自分好みにリノベーションする買主が増えてきています。これらの理由から築年数だけでは、「売れる」「売れない」を判断できないと言えるでしょう。

3-2.立地条件

マンションの立地条件も、査定額を左右する大事なポイントです。ここで言う立地条件とは、マンションの所在地はもちろん、駅からの距離、交通の便、学校や病院が行きやすい場所にあるかどうか、大型スーパーやコンビニまでの距離などを指します。

特に駅に近いマンションは需要が高いので、査定額も高くなります。加えてスーパーやコンビニなど生活に関わる施設が近くにあれば、さらに高い評価につながります。

3-3.階数、方位

マンションは、エレベーター付きの場合は階数が上がるほど価格が高くなり、さらに窓やベランダの方角が南、東・西、北の順に評価されていきます。加えて、角部屋だと窓が多く明るいので、プラス評価されるのが一般的です。

階数は3階が基準とされ、3階より低いとマイナス、高いとプラス評価されます。上の階のほうが採光に優れ眺望がよいことが、評価が高くなる理由です。

しかし、「富士山が見える」などインパクトのある付加価値があれば、高層階でなくても高く評価される場合があります。景観でアピールできる部分があれば、積極的に担当者に伝えましょう。

3-4.専有部分（維持管理状況、騒音・振動）

マンションの専有部分とは、住居部分のことです。査定では、専有部分の壁紙や床の状態、設備の状態などをチェックします 。

築年数の割にきれいな状態を保てている、専用庭がある、ベランダが広いといった場合はプラス査定に働くのが一般的です。逆に壁紙がタバコやペット飼育の影響などで著しく汚れていたり、IHコンロや換気扇、エアコン、給湯器など生活に必要不可欠な設備が破損していたりする場合はマイナス評価となります。

さらに騒音や振動、臭気はないかについても確認します。近くに線路や踏切があり、窓を閉めていても騒音や振動を感じられる場合には評価が下がってしまうでしょう。

3-5.共用部分（維持管理状況）

マンションは、専有部分だけでなく以下のような共用部分も査定対象になります。

• 修繕や管理の状況
• 常に清掃、保守点検されているか
• 管理員の勤務体制やセキュリティレベル
• 設備状況

適切な修繕計画に基づいて管理されているか、修繕積立金と管理費は適切か、共用部分の清掃状況はどうか、管理員は常駐か、などの部分が査定ポイントとなります。

また、オートロックや防犯カメラ、モニター付きインターホンなど、セキュリティレベルが高いと査定額が上がりやすいです。

3-6.構造（耐震性）

マンションの構造は、主に以下の3種類があります。

• 鉄筋コンクリート造（RC造）
• 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
• 鉄骨造（S造）

そのうち高く評価されるのは、耐震性と遮音性に優れた鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）か鉄筋コンクリート造（RC造）です。

耐震性能については、1981年6月1日以降に施行された「新耐震基準」を満たしているマンションの方が評価が高く、長期優良住宅相当ならさらに加点されます。

3-7.間取り（部屋の広さ）

マンション売却の査定では、部屋の広さも査定価格に直結します。たとえばリビングやキッチンの広さ、部屋数や収納の多さなどはプラス評価されるのが一般的です。

ただし対象となるエリアがどのような層に需要があるかにより求められる部屋のタイプは異なります。

具体的には、利便性が高い都心の駅に近いエリアは、単身者や共働きカップルなどの需要が高く、郊外の閑静なエリアはファミリー層に人気があります。エリアの特性に沿った部屋タイプであれば、加点される可能性が高いでしょう。

3-8.内装や設備

内装や設備も、わずかながらマンションの査定に影響することがあります。

ただし、設備や内装は買主がフルリフォームやリノベーションをすることを前提とすれば、査定価格への影響はあまりありません。築年数が比較的新しく設備や内装がそのまま利用できる状態であれば査定価格に反映されますが、その差はわずかです。

なお、キッチンのディスポーザーなど後付けが困難な設備が存在すれば、査定価格によい影響を与えられます。

3-9.修繕積立金や管理費用

管理費と修繕積立金もマンションの査定価格に影響することがあります。

管理費は主に管理会社への委託費用であり、修繕積立金は共用部分の維持や修繕に充てられます。マンション査定の際には修繕積立金の金額を評価し近隣の同種のマンションと比較して、修繕積立金の負担額が多い場合はマイナス評価されます。

修繕積立金は共用部分を修繕するためのお金であり、適切に修繕が行われているかどうかも重要な要素です。

適切な長期修繕計画の有無についても評価され、計画がない場合はマイナスポイントになります。

3-10.駐車場

マンションの敷地内に確保されている駐車場の数も査定価格に影響する場合があります。一般的に、住戸数に対する駐車場の充足率が高いほど価格が上がる傾向があります。

特に、郊外に位置するマンションなどでは、駅から遠い場所ほど駐車場の充足率が重視されることがあるため、覚えておきましょう。

4.マンション売却の査定における事前準備

マンション売却の訪問査定は、事前に抜かりなく準備しておけば当日に慌てることはありません。結果的に納得がいく査定結果を引き出すために、以下の準備を整えておきましょう。

• 室内の掃除
• 設備不良や破損箇所の確認
• 必要書類一式

それぞれ詳しく説明していきます。

4-1.室内の掃除

訪問査定においては、壁や壁紙、床、ドア、窓といった建物自体の部分を評価するため「部屋の散らかり具合」は査定価格に影響しません。ですが、きれいにしておいたほうが心象は良くなり、何より査定してもらいやすくなります。

とくに換気扇やIH、水回りなどは、汚れがひどいと交換が必要と見なされる場合もあるため、必ず掃除しておきましょう。

とはいえ、訪問査定の段階でハウスクリーニングを入れる必要はありません。ハウスクリーニングは費用がかかるので、実際に売却の手続きを進め、購入希望者が内覧をする段階でOKです。訪問査定の際は、「通常の掃除を少し念入りに」程度の気持ちで査定者を迎えましょう。

4-2.設備不良や破損箇所の確認

設備の不良や破損箇所は、査定を受けるときにしっかりと報告する必要があります。もし査定の際に担当者も売主も気付かずに、売却後に発見された場合には、買主とトラブルになりかねません。トラブルを避けるためにも、報告すべき箇所を査定前にしっかり確認しておきましょう。

とくにめったに使わない設備の故障は忘れていたり、そもそも気付いていなかったりすることもあります。

たとえば、「昨年は動いたエアコンが故障していた」「使ったことがないグリルが点火しなかった」といったケースは珍しくありません。限られた季節にしか使わない設備などは、査定前に今一度確認しておきましょう。

4-3.実際に売却する時に必要な書類一式

訪問査定時には必要ありませんが、スムーズに売却を進められるよう、売却時に必要になる書類も一緒に準備をしておくとよいでしょう。

売却に必要な書類一式は、主に次のとおりです。 

• 権利証または登記識別情報
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 購入時の物件概要書
• 管理規約
• 間取り図
• 設備仕様書
• 固定資産税納税通知書
• 公図

これらはおおよそどの不動産会社でも準備が必要とされる一般的な書類です。不動産会社によって必要な書類は異なるので、事前に確認してからそろえましょう。

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5.できるだけ高く売却したいなら11月から動き出そう

より高い査定額を狙うには、前述した「マンションの査定を左右する10のポイント」のほかに、売却を始める時期にもコツがあります。 

結論、遅くとも11月頃からマンション売却の査定を受け始めましょう。なぜなら、マンションの需要がピークとなる3月の引越しシーズンに売却の照準を合わせるためです。

マンションの売却は、平均で3ヵ月程度かかります。そのため3月の売却を目指すには12月頃には売却活動をスタートせねばならず、11月頃には机上査定・訪問査定を受ける必要があるのです。

不動産の動向についてより詳しくは、不動産の売買動向について書かれたこちらの記事をご覧ください。

6.マンション売却の査定の注意点7選

最後にマンション売却の査定で気をつけるべき注意点を4つ紹介します。

• リフォームの判断は慎重に行う
• 大手と中小、両方の不動産会社に依頼する
• 査定額＝売却価格と思い込まない
• 囲い込みに注意する
• 売るべきか貸すべきか考えておく
• 引越しの手続きは計画的に実施する
• 確定申告のスケジュールや方法は把握しておく

それぞれ説明していきます。

6-1.リフォームの判断は慎重に行う

マンション売却に際しては、設備不良の修繕は必要ですが、大掛かりなリフォームは必ずしも必要ではありません。

よい査定額を出してもらうために、「リフォームできれいにしてから売りに出そう」と考える人も少なくないでしょう。ですがマンションの査定では、内装のきれいさは評価に大きく影響しません。かけたコストほど査定額が上乗せされることは基本的にはないため、せっかくきれいにリフォームしても、清掃にかけた費用は持ち出しになる可能性が高くなります。

また近年は、窓からの眺望や部屋の位置、物件の立地やロケーションが気に入って中古マンションを安く購入し、自分好みにリノベーションするスタイルが人気です。

そのため、リフォーム済みのマンションでも内装が気に入らなければ再度壊さなければならず、費用面でも建物にとっても大きな負担となることは否めません。

さらにリフォーム費用の分だけ売却価格が高くなると、予算外としてそもそも購入の検討範囲に入れてもらえない可能性もあるため、売却前のリフォームが本当に必要かどうかは慎重に判断するべきです。

6-2.大手と地元、両方の不動産会社に依頼する

マンション売却の査定は、大手と中小、両方の不動産会社を含めた複数社に依頼しましょう。

中小に多い地元の不動産会社はその地域に精通していて、地元のニーズをよく把握しています。そのため、売却希望物件のエリアでマンションを探している顧客情報を持っている可能性が高いのです。

一方で、大手は遠方から転勤してくる顧客をつかめる可能性が高く、また広告手法に長けているので成約につながる可能性が高くなります。

大手と地元、両方の不動産会社に査定を依頼すれば、売却のチャンスを最大限に広げられるでしょう

6-3.査定額＝売却価格と思い込まない

査定で出された価格が売却価格ではないことを認識しておきましょう。査定額は、「おおむね3ヵ月以内に売却できると推定される価格」であり、実際にその価格で売り出すわけではありません。

実際の売り出し価格は、売主が売却したい期間や希望価格を踏まえて、不動産会社と相談しながら売主が決めていきます。一般的には、3ヵ月以内に売却したい場合は査定額よりも低く、時間がかかっても高く売りたい場合は、査定額から遠くない範囲で高めの売り出し金額を設定します。

また、実際の売却時には買主側からの値下げ交渉などを経て売却価格が決まることが多いです。そのため、査定額で売却できるとは限らないことは理解しておきましょう。

6-4.囲い込みに注意する

不動産業界には、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する「REINS（レインズ）」と呼ばれるシステムがあります。売りに出されている物件情報をシステムに登録し、不動産業界全体が連携して買いたい・借りたい人を探す仕組みです。

売主と専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、REINSへの物件情報の登録が義務づけられています。ところが、中には囲い込みといって、意図的にREINSに登録しない不動産会社がいるのも事実です。

囲い込みとは、不動産の情報を他の業者から遮断し、意図的に自社の買主だけに案内することです。囲い込みにあうと、なかなか買主が見つからず売れ残ってしまったり、売れないからと値引きを要求されたりするケースがあります。

不利益を被らないためにも、不動産会社が「REINS」に登録したかをしっかり確認することが重要です。

6-5.売るべきか貸すべきか考えておく

資産価値が高いマンションは売却する代わりに、賃貸物件として貸し出す選択肢も考えられます。なお、どちらにするか迷った場合は、不動産会社に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

賃貸にすると毎月賃料収入が得られるほか、節税効果が期待できたり資産として保有し続けたりすることも可能です。

ただし、空室が発生すると賃料収入が入らないため、入居者を募集したり賃料を徴収したりするなどの運用や管理に費用がかかります。このあたりのリスクは事前に踏まえて検討しましょう。

また、固定資産税や管理費、修繕積立金などのランニングコストもかかることには注意が必要です。

6-6.引越しの手続きは計画的に実施する

マンション売却の際は、引越しのスケジュールに注意しましょう。特に、3月などのピーク時に引越しする場合には、注意が必要です。3〜4月は引越し会社にとって繁忙期であり、、希望通りの日程が取れないことがあります。

またピーク時に依頼すると通常よりも費用が高くなる可能性があります。

直前に慌てないためにも、不動産会社が提携している引越し会社がある場合は、売却の依頼と同時に相談しておくと安心です。

なお、ダンボールの中身は引越し先の部屋ごとやカテゴリごとに分けておくと、スムーズに荷解きができます。

6-7.確定申告のスケジュールや方法は把握しておく

マンション売却後は確定申告が必要になります。そのためスケジュールや方法も把握しておくとよいでしょう。

マンションの売却で利益が出た場合、譲渡損失の繰越控除や買い替え特例を利用したい場合は、売却した翌年に確定申告を行います。

利益が出たのに確定申告を怠ると、無申告加算税と延滞税が課せられるため、手続きを忘れないようにしましょう。

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7.マンション売却査定に関するよくある質問

最後に、マンション売却査定に関するよくある質問を3つ紹介します。

• マンション査定だけを依頼できますか？
• マンション査定で業者はどこを見ますか？
• マンション売却するとどれくらい費用がかかりますか？

それぞれに回答するので、最後までご覧ください。

7-1.マンション査定だけを依頼できますか？

マンション査定だけを依頼することも可能です。

査定自体は無料で行えますし、査定を依頼したからといって必ずしもその不動産会社に仲介を依頼しなくてはいけない、ということもありません。

最終的に、売却を一緒に手伝ってくれるパートナーとして、依頼先をどこにするかを決めるのは自分自身です。

信頼できる相手を選ぶためにも、査定は複数の会社に申し込み、比較することが重要です。

7-2.マンション査定で業者はどこを見ますか？

マンション査定では、主に以下10個のポイントが見られます。

• 築年数
• 立地条件
• 階数、方位
• 専有部分（維持管理状況、騒音・振動）
• 共用部分（維持管理状況）
• 構造（耐震性）
• 間取り（部屋の広さ）
• 内装や設備
• 修繕積立金や管理費用
• 駐車場

それぞれの詳しい内容は「3.マンション売却の査定を左右する10のポイント」で紹介しています。

7-3.マンション売却するとどれくらい費用がかかりますか？

マンションの売却には、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料とは、不動産会社を介して不動産の売買契約が成立した際に、報酬として不動産会社に支払う必要があるものです。

また、仲介手数料は、宅建業法の規定に基づいて上限が設定されています。

具体的には、以下の通りです。

• 200万円以下：売却価格の5%＋消費税
• 200万円を超え400万円以下：売却価格の4%＋消費税
• 400万円超え：売却価格の3%＋消費税

8.マンション売却査定のまとめ

マンションの売却に際しては、必ず査定を受ける必要があります。あらかじめ査定の種類の違いや流れ、訪問査定で評価されるポイントなどを理解しておくと、スムーズに査定を進められます。

以下、査定を左右する10のポイントをおさらいしておきましょう。

• 築年数
• 立地条件
• 階数、方位
• 専有部分（維持管理状況、騒音・振動）
• 共用部分（維持管理状況）
• 構造（耐震性）
• 間取り（部屋の広さ）
• 内装や設備
• 修繕積立金や管理費用
• 駐車場

また、より高い査定額を狙うならタイミングも重要です。市場のニーズが高い時期に売却できるよう、早めに準備を進めましょう。

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