築年数が古くてもマンション売却は可能！最適な売却戦略を立てるコツ

「築年数が古いとマンションは売却しづらい？」

「築年数が古いほど売却価格は安くなる？」

マンションの売却を検討している人でこのように考える人は少なくないでしょう。

実際、マンションは、築年数が経てば経つほど売却時の価格は下がる傾向があるのは事実です。しかし、築年数が古いマンションが高く売れないのかと言うと、実はそうではありません。築古マンションにはそれに応じた販売戦略があり、適切に対処すれば売却できるので安心してください。

本記事では「マンション売却と築年数の関係」について解説し、マンションを高く売却する方法を築年数別で紹介します。

「マンション売却と築年数の関係性を知って、できるだけ高く賢くマンションを売却したい」と考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

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1.築年数によってマンションの売却価格が変化する

マンションの築年数は、マンションの売却価格に大きく影響を及ぼします。一般的にマンションは、築30年くらいまでは築年数が古くなるほど売却価格は下がっていきます。

その理由は、マンションの売却価格の内訳にあります。

• マンションの売却価格は、建物価格＋土地価格
• 築年数が影響するのは、建物価格

それぞれ詳しくみてみましょう。

1-1.マンションの売却価格は、建物価格＋土地価格

マンションを売却する際に付けられる価格は、建物の価値に対する値段である建物価格と、土地の評価に対する値段である土地価格の合計です。

マンションのように建物の中の一室を取引する場合、建物価格と土地価格はそれぞれ何に対する価格なのでしょうか？

1-1-1.建物価格とは

マンション売却における建物価格とは、専有部分の区分所有権と、共有部分の持分を売却する価格を指します。

マンションには、マンションの各住戸の所有者が専有的に使える「専有部分」と、それ以外にマンションの住人みんなが共有して使う「共有部分」があります。

専有部分

購入した部屋内部の玄関、天井、床（フローリング含む）、内壁、キッチン、トイレ、浴室など、以下の共有部分を除く部分

共有部分

窓（窓ガラス）・玄関扉・バルコニー・専用庭や、エントランス、エレベーター、駐輪場・駐車場、階段など

1-1-2.土地価格とは

一方土地価格とは、マンションが建っている土地の敷地利用権を売却する価格です。

敷地利用権は、マンションの敷地面積全体×（専有面積の壁芯までの面積÷専有面積の総床面積）で各区分所有者に割り当てられています。

マンションを賢く売却するためには、マンションの売却価格は

• 建物の部分的な所有権
• マンションに住むために土地を利用する権利

これら2つの権利を売却する価格であることを、前提知識として把握しておきましょう。

1-2.築年数は建物価格に影響する

築年数が売却価格に影響する理由は、築年数が古くなるほど、マンションの価格のうち「建物価格」が下がっていくからです。

建物は築年数が経てば、その分劣化していきます。床材や壁紙の内装が傷む、設備の故障が増えるなど、さまざまな理由で価値が下がったと見なされるため建物価格が低下するのです。

しかし、おおむね築30年前後で建物価格は下がりきり、その後はマンションの売却価格の大半を土地価格が占めるようになります。土地は建物と違い劣化しないため、年月の経過によって価格が下がりにくいのが特徴です。

2.築年数の影響を受けにくいマンションの特徴

一般的には、築年数は売却価格に大きく影響しますが、資産価値の高いマンションは例外です。

資産価値の高いマンションとは、次のような特徴を持ったマンションです。

• 立地の条件がよい
• 管理体制が信頼できる
• 住戸自体が好条件＆付加価値がある

それぞれ詳しく解説します。

2-1.立地がよい

マンションの資産価値を決める大きな要素のひとつが「立地」です。たとえば次のような立地条件のマンションなら、資産価値が高く売却価格も値崩れしにくいでしょう。

• 駅から徒歩5分圏内など、交通アクセスがよい
• 再開発エリアや駅ができる予定の地域など、将来性がある
• 近くに商店街がある、病院の選択肢が多い、人気のある学区内に建っているなど周辺施設が充実している

つまり「立地がよい」とは、誰もが住みたくなるような便利で暮らしやすい人気のエリアであるということです。

利便性の高い人気エリアにあるマンションは、入居希望者が多く需要が高いため、価格も下がりにくくなります。

2-2.管理体制が信頼できる

立地に加えてマンションの資産価値を左右するのが、マンションの管理体制です。

いかに好立地にあるマンションでも、定期的な補修やメンテナンスがうまくなされなければ、劣化が急速に進んでしまいます。劣化したマンションは、売却価格も下落しやすくなるでしょう。

管理体制がしっかりしていると判断できるポイントは、次の2つです。

• 修繕計画がきちんと立てられ、計画通りに修繕積立金が積み立てられている
• 管理会社などにより、清掃や植栽の管理など日々の管理が適切におこなわれている

適切な時期に修繕し、日々の管理を怠らなければ、マンションは長持ちします。劣化の少ないマンションは、築年数による売却価格の低下を抑えやすくなるでしょう。

2-3.住戸自体が好条件＆付加価値がある

立地のよさやマンションの管理体制だけでなく、住戸自体の条件や付加価値があると、売却価格に好影響を及ぼします。

具体的には、次のような条件にマッチしていると、マンションの性能が高いと言えるでしょう。

• 南東角部屋で大きな窓が適切に配置されているなど、日照と風通しがよい
• 専有面積が広い
• 眺望のよさや、広いルーフバルコニーなどの付加価値がある
• 防犯性能や耐震性能が高い

安心して快適に暮らせる住みやすいマンションは、それだけで価値があります。

国土交通省による「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」においても、資産価値低減を防ぐためにはマンション性能を高く保つ必要があると延べられているので、参照してみてくださいね。

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3.築年数ごとの売却価格相場の変動

続いて築年数の経過にともない、売却価格がどのように変動するのかを見てみましょう。

首都圏の中古マンションについて築年数ごとの平均売却価格を整理すると次のようになります。

※公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」より作成

※公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」より作成

上記のとおり、築30年まで売却価格は下降を続けますが、築31年以降はほとんど変わりません。年数ごとの金額の推移の状況について、詳しく解説していきます。

3-1.【～築年数10年】築年数が5年を超えると下落が始まる

マンションの売却価格が目に見えて下落を始めるのが、築5年を超えた辺りからです。一方で、中古市場での流通が少ない築5年までの築浅物件は値崩れがあまりなく、人気の高い物件であれば値上がりする例もあります。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査結果においても、築5年までの価格と比べて築6～10年の価格は90％程度まで落ち込み、5年間で約10％価格が下がっています。

設備などの劣化がほとんどないにもかかわらず新築よりお手頃な築6～10年のマンションは、人気が高いことが特徴です。2021年のデータにおいても、築6～10年の対新規登録成約率は40.7％と、どの築年数よりも高い割合を誇っています。

※対新規登録成約率：新規で売りに出された中古物件のうち実際に売却ができた件数の割合。

3-2.【～築年数20年】当初価格の6割～7割程度まで下落する

築年数11年から20年までの期間も、マンションの売却価格は減少を続けます。築20年目までの主要な価格減少理由は、設備や建物の劣化などが始まることです。

調査データを見てみると、築16〜20年の売却平均価格は4,685万円で、築5年までの6,136万円の約76％まで落ち込んでいます。

なお、築15年までの下落幅が大きく、築15～20年の下落幅は小さめになる傾向です。背景には大規模修繕工事があると考えられるでしょう。

詳しくは「5-3.【築年数11〜20年】大規模修繕工事後がおすすめ」で説明しますが、大規模修繕工事後はマンションの資産価値が向上する傾向があるため、高く売るのによいタイミングなのです。多くのマンションでは築15年前後に大規模修繕工事がおこなわれるため、築15～20年の下落幅は小さめになると考えられます。

3-3.【～築年数30年】築年数30年ごろに下げ止まる

築年数21年から30年までの売却価格は、築25年を境にぐっと落ち込みます。

築20年を超えると、設備や間取りが現在のニーズからずれてしまったり、修繕積立金が値上がりしたりと買い手が付きにくくなるためです。その結果、売却価格を下げざるを得ない場合も増えるでしょう。

2021年の公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査でも、築5年までと比較し、築21～25年では売却価格が約61％に、築26～30年では約37％まで落ち込んでいます。

3-4.【築年数31年以降】建物価格が下がりきると安定傾向へ

築年数31年以降、売却価格の下落は落ち着き安定してきます。建物価格がほぼ下がりきり、土地価格がマンションの売却価格の中心になるためです。

そのため、マンションの所在地が人気のエリアになるなど地価の上昇要因が現れると、マンションの売却価格は上がることもあります。

2021年の最新の調査結果でも、築31年以降の売却価格は2,040万円で、築26～30年の2,275万円と比較しても1割程度しか下がっていません。

もっとも2020年のデータにおける対新規登録成約率は、築31年以降の場合すべての築年数の中でもっとも低い16.4％にとどまります。築30年を超える物件を売却したい場合は、気長に構えましょう。

4.マンションを売却するのに最適な築年数

最適な売り時を考えるときに着目したいのは、前章でも紹介した「対新規登録成約率」（新規で売りに出された中古物件のうち実際に売却ができた件数の割合）です。

※公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」より作成

 ここでは対新規登録成約率をもとに、マンションの売却で最適な築年数を考えてみましょう。

4-1.築6〜20年が比較的売れやすい

対新規登録成約率のグラフからわかるように、比較的売れやすいのは築6〜20年。とくに築6〜10年の中古マンションの対新規登録成約率は40.7％と、全築年帯のなかでもっとも高くなっています。

続く築11〜15年では35.3％、築16〜20年でも34.9％と30%を超えており、築6〜20年までの中古マンションは需要が高く、比較的売れやすいことがわかるでしょう。

4-2.耐震性能など安全性が担保されていれば築30年前後でも売れる

一方築26〜30年のマンションの対新規登録成約率は19.9％、築31年を超えると16.4％にまで下がります。

しかし築25年以上だからといって、売却できないわけではありません。ただ、買い手は旧耐震基準ではなく新耐震基準で建てられているか、大規模修繕などがきちんと実施されているかなど、マンションの耐震性や安全性が気になっていることは確かです。そのあたりをしっかり担保できれば、売却できる可能性は十分にあるでしょう。

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5.【築年数別】マンションを高く売却するためのコツ

マンションは、築年数に応じて特徴や高く売るためのポイントが変わります。築年数ごとの特徴を押さえた売り方をすることで、満足のいくマンション売却ができるようになるでしょう。

特徴を見るうえで区切りとしたいのが、次の5つの年数帯です。

• 築年数5年まで
• 築年数6〜10年
• 築年数11〜20年
• 築年数21〜30年
• 築年数31年以降

売却に際しては、売却を検討しているマンションが現在どの築年数ゾーンにあるのかをまずは確認してみてください。

ここでは、各築年数の特徴やポイントを詳しく解説していきます。

5-1.【築年数5年まで】売り急がずに新築相場に気を配る

 

築年数5年までは、売却価格の値下がりはほとんどありません。劣化もなく新築マンションと変わらないことから、値動きや購入層も新築と似ていることが特徴です。

築年数5年までで売却する場合は、「需要が高く、高値で売れる」というメリットがある反面、価格が高いためすぐには買い手がつきにくい、新築市場のトレンドによって価格が変動してしまうという側面もあります。そのため売り急がず、ある程度期間をかけて適正な価格で売れるよう、新築市場の動きに目を配りましょう。

なおマイホームを購入してからの所有期間5年以内で売却して利益が出た場合には、「短期譲渡所得」に該当し、売却益に対してかかる譲渡所得税の税率が高くなる点にも注意が必要です。そういった意味でも、売り急がないことが大切です。

5-2.【築年数6〜10年】アンダーローンになってから売る

築年数10年までのマンションを売却する場合に注意したいのが、オーバーローンです。オーバーローンとは、住宅ローンの返済残高がマンションの売却価格を上回ってしまうことを指します。

オーバーローンの状態になっているマンションは、基本的には売却そのものができません。マンションを売却するときには、住宅ローン借入時に金融機関が設定した抵当権（返済が滞ったときに担保にする権利）を抹消するために、ローン残債を一括返済する必要があるためです。

参考：ローン残債がある時のマンション売却についてはこちらの記事を参照ください

物件の査定額とローン残債を比較してオーバーローンになるとわかったときには、ローン返済残高が売却価格を超えない程度まで少なくなるのを待って売却するのがおすすめです。

なお築年数6～10年は、対新規登録成約率がもっとも高く需要の高い年数である一方、その売りやすさからライバル物件が多い築年数でもあります。仲介業者と相談して、ライバル物件に見劣りしない価格設定や、購入希望者に対する内覧の工夫などをすることが大切です。

5-3.【築年数11〜20年】大規模修繕後の売却がおすすめ

築年数11～20年の売却で気を付けたいのが、大規模修繕工事です。結論から言うと、スムーズに売りたいなら大規模修繕工事が終わった後をおすすめします。

理由は次の2つです。

• 大規模修繕工事が終わった後は資産価値が向上する傾向があり、売れやすい
• 大規模修繕工事前には修繕積立金が増額されるケースもあるため、買い手が付きにくい

買い主の立場で考えれば、買った途端に大規模な改修工事によって騒音や業者の出入りが発生したり、工事費用負担のリスクがあったりする物件より、改修が終わって綺麗な状態になった物件を買いたいですよね。

買い手の心理を考えて売却時期を決めることが、中古マンションをスムーズに売るための鉄則です。

5-4.【築年数21〜30年】物件特性や市況に精通する仲介会社を頼る

築21〜30年以上の物件は、売却価格を高く設定するのは難しいのが実情でしょう。とくに築25年以降の物件は、築古物件の売却が得意な仲介会社に相談し、市場の相場や景気が上向いているタイミングで売却するのがおすすめです。中古マンション相場が好調なタイミングや景気が上がり調子の時点で売却すると、高く売れる可能性があります。

一方この築年帯のマンションは、価格重視の買い手やリノベーション前提の購入者には人気です。とくに近年は「中古マンションをそのままの状態で購入して、自分好みにリノベーションしたい」と考える人が増えてきました。

そのため、自社でリノベーションまで手がけているような仲介会社に売却を依頼すると、リノベーション前提で中古マンションを探している層にアプローチしやすくなるのでおすすめです。

5-5.【築年数31年以降】価格のリーズナブル感、管理体制の良さをアピール

築31年以降は売却価格が落ち着くことは、メリットのひとつです。

とはいえ、築年数31年以降のマンションは、どうしても需要は低くなってしまいます。対新規登録成約率も12.5％と、全築年数中もっとも低い割合です。そのためスムーズに売却したいなら、仲介業者選びに力を入れましょう。

築31年以降の業者選びで気を付けたい点は次の2つです。

• 築古物件の成約実績がある業者を選ぶ
• 複数社に売却査定を依頼し、信頼できると感じた業者を選ぶ

築年数も30年を超えると、好立地など資産価値が高いマンション以外は売りにくくなってきます。とは言え、売れないわけではありません。

管理体制が良いなど、築年数の古さを補えるアピールポイントを見つけ、じっくり売却に取り組みましょう。

6.どの築年数でも共通するマンション売却のポイント

中古マンションの売却においては、築年数にかかわらず高く売るためのポイントが2つあります。それぞれ詳しく紹介していきましょう。

6-1.築年数や物件の状況に合った不動産会社を選ぶ

「5-5.【築年数31年以降】価格のリーズナブル感、管理体制の良さをアピール」でも触れましたが、中古マンションを売却するときには、築年数や物件の状態にあった販売戦略を立ててくれる不動産会社を選ぶことがポイントです。

不動産会社と一口に言っても、それぞれ得意不得意があるものです。なかにはリノベーションを前提とした仲介を専門としている会社や、仲介ではなく直接買取してくれる会社もあります。

不動産会社を探すときには実績を見て、自身が保有するマンションを得意としている不動産会社を選びましょう。

6-2.リフォームはしないで売ろう

意外と知られていませんが、中古マンションはリフォームせずに売るのがおすすめです。

「リフォームしたほうが見た目もよくなるし、資産価値も上がって売れやすくなるのでは？」と考える人は多いでしょう。けれど、中古マンションの売却前にリフォームすると次のようなデメリットがあります。

• リフォーム費用と時間がかかる
• リフォーム後物件は売却価格が上がり購入検討者の予算から外れる
• 購入後自分なりにリフォームしたい買い手に敬遠される

中古マンションの売却は、タイミングやリーズナブルさが重要です。時間をかけてリフォームをした結果、売りやすい時期や買い手を逃がしてしまうと、かえって売れなくなってしまうかもしれません。

また、中古物件を購入する人のニーズを考慮すると売れやすい条件が見えてきます。以下のグラフは将来購入したい住宅種別についての回答です。中古物件の購入を希望する人の24.5％が自由設計でリフォーム・リノベーションをしたい、9.8％がDIYで自分の趣味に合わせてリフォーム・リノベーションをしたいと回答しています（ゼロリノベ調べ）。

そういった層に「買いたい」と思わせるには、リフォームはせず、リフォーム代が上乗せされない価格で売却することが重要なのです。

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まとめ

一般的にマンションは、築年数が古くなるほど売却価格は下がっていきます。しかし築年数が古いと、売れなくなってしまうわけではありません。マンションは築年数帯ごとに特徴や購入検討者のニーズが異なるため、それに応じた販売戦略を立てることが大切です。

とはいうものの、自身のマンションのアピールポイントを見つけたり、販売方法を考えたりするのは、プロでない以上簡単ではないですよね。そんなときには、信頼できるパートナーとなる不動産会社選びに注力しましょう。

とくに近年は、中古マンションを購入してリノベーションしたいと考える人が増えてきました。そのような層にアプローチするなら、不動産売買とリノベーションのどちらも得意な会社に売却を依頼するのがおすすめです。

 sumnaraでは、これまでの豊富な売却実績を活かし、中古マンションを早く・高く売るお手伝いをしています。専門のライターが物件を直接訪問し、魅力を引き出して買い手にアピールするから、現状のままで売却可能。しつこい営業電話などのセールスもないので安心です。まずはお気軽にお問い合わせくださいね。

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