【自宅の売却完全ガイド】高く売るためのコツとは？全体の流れや注意点を徹底解説！

多くの人にとって自宅の売却は初めてのことが多いでしょう。

「売却はどんな流れで進んでいくの？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。不動産の売却は大きな金額になるからこそ、少しでも高い金額で売却したいと思いますよね。

 

そこで、この記事では自宅を売却するための流れを紹介します。

自宅を売却する際の方法や、高く売却するためのコツも合わせて紹介しますので、自分にとって最適な方法で売却することができるようになります。

 

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1.自宅を売却する際のケースとは

自宅を売却する際には、まず以下の4つの状況に分けられます。

　

• 売却後も自宅に住み続ける
• 自宅に住みながら販売活動をする
• 仮住まいをしながら販売活動をする

 

自分の状況に合った売却方法を知ることで、スムーズな取引と満足のいく結果につながるでしょう。

1-1.売却後も自宅に住み続ける

自宅を売却しても住み続けたい方のために、リースバックという選択肢があります。

リースバックは、売却後に買主から物件を借りる仕組みで、主にリースバック専門の不動産会社が取り扱っています。

 

住み慣れた自宅に住み続けられるメリットがある一方で、売却価格が通常より低くなったり、家賃が高めに設定されたりするデメリットもあるため、長期的な費用対効果を考慮することが大切です。

1-2.自宅に住みながら販売活動をする

自宅に住みながら販売活動を行うことには、いくつかのメリットがあります。

まず、売却完了後に新居へ引っ越すため、資金計画を立てやすくなります。

また、内覧時に実際の生活空間を見せることで、買主は具体的な暮らしをイメージしやすくなるでしょう。

 

さらに、周辺環境の良さや日々の生活の便利さなど、住んでいるからこそわかる魅力を直接伝えられます。

これらのメリットを有効活用することで、スムーズな売却につながる可能性が高まります。

1-3.仮住まいをしながら販売活動をする

仮住まいをしながら販売活動を行う際は、メリットとデメリットがあります。

空き室状態での内覧が可能になるため、買主は自由に物件を見学でき、スケジュール調整も容易になります。

また、家具などを撤去した状態で間取りや広さを確認できるのもメリットと言えるでしょう。

 

一方で、住宅ローンが残っている場合は新旧両方の住宅ローンを抱える可能性があり、家計の負担が大きくなる恐れがあります。この方法を選択する際は、資金計画を慎重に立てる必要があります。

2.自宅を売却するための3つの方法

自宅を売却するための方法は、以下のとおりです。

 

• 仲介
• 買取
• 個人売買

 

自宅売却を成功させるには、適切な売却方法を選ぶことが重要です。

それぞれに特徴やメリット・デメリットがあり、あなたの状況や優先事項によって最適な選択肢が変わってきます。

2-1.仲介

仲介は、不動産会社が売主に代わって売却活動を行う方法です。

インターネットやチラシを使って購入希望者を募り、物件案内や契約までをサポートします。

 

一般的に3〜6カ月ほどの期間を要するため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。

適切な価格での売却を実現するには、熱心に活動してくれる不動産会社選びがカギとなります。適切な不動産会社を選ぶことで、効果的な売却活動が期待できるでしょう。

2-2.買取

買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

売却を急ぐ場合に適していますが、一般的には市場価格の6〜7割程度の価格設定となることが多いです。

 

一方で、迅速な現金化が可能なメリットがあります。

自分の状況や優先事項を考慮し、仲介と買取のどちらが適しているかを慎重に判断することが大切です。

2-3.個人売買

個人売買は、不動産会社を介さずに直接買主を探す方法です。

仲介手数料が不要で、自分のペースで売却活動ができるメリットがあります。

 

一方で、書類作成や法的手続きなど、専門知識を要する作業を全て自身で行う必要があります。

そのため、不動産取引の経験がない方には難しい選択肢となりがちです。

また、宅建業をもつ不動産仲介会社が作成した書類を用意しなければ住宅ローンを組むことが出来ませんので、買主は現金で買うことが出来る人に限られます。

 

個人売買を検討する際は、メリットとデメリットを十分に理解し、自身の能力や時間的余裕を考慮して判断しましょう。

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3.自宅を売却する際の流れ

自宅を売却する際の流れは、以下のとおりです。

 

• 相場をリサーチする
• 売却の査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が販売活動をする
• 買主と売買契約を締結する
• 引き渡し・決済をする
• 確定申告をする

 

自宅の売却は複雑だと感じるかもしれませんが、各ステップを理解することで不安を軽減し、スムーズな取引を実現できるでしょう。

3-1.相場をリサーチする

自宅売却の第一歩は、物件の適切な価値を知ることです。

不動産会社の査定額はさまざまなため、自分でも相場をリサーチすることが重要です。

公的機関の情報や実際の取引価格を参考にしましょう。

 

具体的には、不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションで実勢価格を、公示地価や路線価で土地評価額を調べられます。

固定資産税評価額も参考になりますが、これらの情報は最新とは限らないため、あくまで目安として捉えることが大切です。

3-2.売却の査定を依頼する

自宅売却の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は物件情報をもとに行われ、訪問査定は実際に物件を見て行われます。

どちらの場合も、複数の不動産会社に依頼することが重要です。

 

各社の査定額や得意分野は異なるため、幅広く査定を受けることで、より正確な市場価値を把握できます。

また、各社の特徴や強みを比較することで、自分の物件に最適な不動産会社を選ぶことができるでしょう。

3-3.不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社に仲介を依頼する際、媒介契約の締結が必要です。

これは、売却活動から売買契約締結までのサポートを依頼する契約です。

契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

主な違いは、売却活動の報告頻度や担当者の積極性にあります。

自身の状況や希望に合わせて適切な契約方法を選ぶことが重要です。

慎重に比較検討し、最適な契約方法を選ぶことで、効果的な売却活動につながるでしょう。

 

それぞれの契約形態の違いやメリット・デメリットについては、下記の記事をご覧ください。

 

関連記事：媒介契約の違いやメリット・デメリットについて紹介している記事

3-4.不動産会社が販売活動をする

媒介契約を締結した後は、不動産会社が主導で販売活動を行います。

インターネットやチラシでの広告、内覧の調整、買主の案内などが主な活動内容です。

売主が直接的に関与することは少ないものの、不動産会社とのコミュニケーションが重要です。

 

担当者は複数の案件を抱えているため、こまめに問い合わせ状況を確認したり、効果的な内覧の対策を相談したりすることで、売却への意欲を示し、より活発な販売活動を促すことができます。

3-5.買主と売買契約を締結する

買主が決まれば、売買契約に進みます。

売買契約では、買主と売主、不動産会社が同席し、重要事項の説明後、売買契約書への署名・捺印を行い、同時に買主から手付金を受け取ります。

 

契約時には多くの書類が必要となりますが、その内容は物件の状況やローンの有無などによって異なるため、必要書類の詳細は不動産会社に確認しましょう。

中には取得に時間を要する書類もあるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。

3-6.引き渡し・決済をする

引き渡し当日は、所有権の移転登記が行われます。

この手続きは、一般的には専門知識を持つ司法書士に依頼します。

主な流れとしては、登記関連書類の確認、ローンの実行、残代金の支払い、仲介手数料の支払い、抵当権抹消手続き、そして鍵や書類の引き渡しです。

 

ローンの実行や抵当権抹消など、細かい手順については事前に不動産会社に確認しておくことが重要です。これらの手続きを適切に行うことで、スムーズな所有権移転と決済ができるでしょう。

3-7.確定申告をする

自宅を売却した後に譲渡所得が発生した場合は、翌年の2月から3月の期間に確定申告が必要です。

確定申告は重要な手続きであり、適切に行うことで税務上のトラブルを回避できます。

売却時の利益額や保有期間によって税額が変わるため、必要に応じて国税庁の無料相談窓口や税理士などの専門家に相談することも検討しましょう。

4.自宅を売却するのに必要な期間とは

自宅売却にかかる期間は、多くの方が気になるポイントではないでしょうか。

一般的な目安は3〜6カ月ですが、この期間はさまざまな要因によって大きく変動します。

売却にかかる期間を理解し、適切に管理することは、最終的な売却価格にも影響を与える重要な要素です。

ここでは、平均的な売却期間、その期間を左右する要因、そして売却期間と価格の関係性について詳しく解説します。

これらの知識を活用することで、効率的かつ効果的な売却戦略を立てることができ、理想的な条件での売却につながるでしょう。

4-1.目安は3〜6カ月

自宅の売却期間の目安は3～6カ月ほどです。

この期間には、査定依頼から引渡しまでのすべての手続きが含まれます。

不動産会社との媒介契約締結後、実際の売却活動が始まってからは、約3カ月で成約に至ることが多いです。

 

ただし、物件の状態や市場の動向、価格設定などによって期間は変動します。

スムーズな売却のためには、早めの準備と適切な価格設定が重要です。

また、柔軟な対応を心掛けることで、早めに売買が成立することもあるでしょう。

4-2.売却期間が変動する要因

自宅の売却期間はさまざまな要因で変動します。

短期間での売却を可能にする主な要因には、適正または相場より安い価格設定、物件の良好な状態、複数の不動産会社の比較検討、経験豊富な担当者との良好な関係などが挙げられます。

 

一方、売却が長引く要因として最も大きな影響を与えるのは、市場価格とのミスマッチですが、これは多くの場合、不動産会社や担当者の選び方に起因します。

これらの要因を理解し、適切な選択をすることで、より短期間で納得のいく価格での売却が可能になるでしょう。

4-3.売却期間と売却価格の関係性

自宅の売却において、売却期間と価格には密接な関係があります。

一般的に、売却期間が長くなるほど価格が下がる傾向にあります。

 

長期間売れ残る物件の中には、当初から高すぎる価格設定だったケースもあるため、適正価格で早めに売り出すことが、最終的な成約価格を高く保つ戦略として効果的です。

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5.自宅を売却する際に必要な書類

自宅を売却する際に必要な書類は、売却の段階によって異なります。

適切に書類の準備をしておくことで、スムーズな取引ができるでしょう。

 

不動産会社に売却価格の査定を依頼する際には、以下の書類を準備しておくのがおすすめです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図、測量図、建物の図面
• リフォームの履歴がわかる書類
• インスペクションの結果報告書

 

これらの書類を準備しておくことで、査定価格がより正確なものとなります。

特にリフォームの履歴やインスペクションの結果報告書は、物件の状態を客観的に示すため、査定価格の正確性が向上するでしょう。

リフォーム履歴やインスペクションの結果報告はほとんどの場合ありませんので、ご安心ください。

 

また、決済時に必要な書類は、以下のとおりです。

• 着金確認ができるもの（通帳・キャッシュカードなど）
• 抵当権等抹消書類
• 実印と印鑑証明書
• 鍵（居住していない場合）
• 固定資産税・都市計画税納付通知書
• 身分証明書
• 仲介手数料や司法書士への報酬

 

各書類の準備方法について不明点がある場合は、不動産会社の担当者に相談しましょう。専門家に相談することで、書類準備の漏れを防ぎ、安心して取引を進められます。

6.自宅を売却する際にかかる費用や税金

自宅を売却する際にかかる費用や税金は、以下のとおりです。

 

• 仲介手数料
• 測量費用（戸建てのみ）
• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

 

売却によって得られる利益を正確に把握するためには、これらの費用を事前に理解しておくことが不可欠です。

6-1.仲介手数料

自宅を売却する際の主要な費用の一つが仲介手数料です。

仲介手数料は、売却価格に応じて変動し、宅建業法で以下のように上限が定められています。

• 200万円以下：売却価格の5%＋税
• 200万円超400万円以下：売却価格の4%+2万円＋税
• 400万円超：売却価格の3%+6万円＋税

 

例えば、自宅を3,000万円で売却する場合、仲介手数料は「3,000万円×3%+6万円+税＝105万6,000円」となります。

 

仲介手数料は、売却費用の中で大きな割合を占めるため、事前に把握しておくことが重要です。

ただし、これは上限額であり、実際の金額は不動産会社との交渉で決まることもあります。

6-2.測量費用

自宅を売却する際に土地の測量が必要になる場合があります。

特に、登記簿が古く境界が不明確な土地や、境界杭やフェンスがない土地では測量が重要です。

 

測量は、一般的には土地家屋調査士に依頼し、場合によっては100万円程度かかることもあります。

境界を確定する「確定測量」の際には隣地所有者の立会いが必要なため、日頃から良好な近隣関係を保つことが大切です。

 

測量を省略すると、契約書の記載面積と実際の面積に差異が生じ、契約不適合責任による損害賠償請求のリスクが生じます。

そのため、費用はかかりますが、測量は売却時のトラブル防止につながるでしょう。

6-3.譲渡所得税

自宅を売却する際の利益に対しては、譲渡所得税が課され、確定申告のタイミングで支払う必要があります。

譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。

 

• 譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
• 譲渡所得税=譲渡所得×税率

 

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63%+住民税9%）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315%+住民税5%）

 

長期所有の場合、税率が大幅に下がるため、手元に残る利益が増えます。

そのため、可能であれば5年以上所有してから売却すると良いでしょう。

ただし、個人の状況や不動産市場の動向も考慮して総合的に判断することが重要です。

6-4.印紙税

印紙税は不動産売買契約書などの課税文書に課される税金で、収入印紙を通じて納付します。

印紙税は売買契約書に記載された価格によって変動し、令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されます。

 

例えば、売買価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合は、原則2万円の印紙税がかかりますが、軽減税率が適用されると1万円となります。

 

この軽減措置は一時的なものであり、期限後は本則税率に戻る予定のため、可能であれば軽減期間内に契約を締結するのが良いでしょう。

印紙税は諸費用の中では比較的少額ですが、売却時の計算に含めておくことで、より正確な資金計画を立てることができます。

6-5.登録免許税

自宅を売却する際に住宅ローンの抵当権が残っている場合、その抹消に登録免許税がかかります。

登録免許税は、不動産1つにつき1,000円かかるため、自宅を売却する際には、土地と建物で合計2,000円かかることになります。

 

抵当権抹消の手続きは、一般的には司法書士に依頼するため、司法書士への報酬は別途かかるため注意しましょう。

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7.自宅を高く売却する際の7つのコツ

自宅を高く売却する際のコツは、以下のとおりです。

 

• 早めに販売活動をする
• 自宅が売れやすいタイミングを把握する
• 適正金額で売却を開始する
• 自宅をきれいにしておく
• 境界線を明確にしておく（戸建てのみ）
• 買取を視野に入れる
• 実績のある不動産会社に依頼をする

 

自宅を高く売却するには、戦略的なアプローチが必要です。

高く売却するためのコツを知っておくことで、自宅を最良の条件で売却できる可能性が高まります。

7-1.早めに販売活動をする

自宅の価値は、時間の経過とともに変動します。

この変動には、主に建物の経年劣化と土地の価格変動が関係しています。

 

中古住宅の価格は建物と土地の合計で決まるため、土地価格が上昇している地域では、建物の価値が下がっても全体の価格が上がることがあります。

一方で、土地価格が横ばいや下落傾向の地域では、築年数とともに物件価格が下がりやすくなります。

 

そのため、将来的に売却を考えている場合、特に土地価格が安定または下落傾向にある地域では、早めに売却を検討するのがおすすめです。

早期売却により、より高い価格での取引が期待できるでしょう。

7-2.自宅が売れやすいタイミングを把握する

不動産の売却では、年間を通じて売れやすい時期が存在します。

これらの時期を把握し、活用することで、条件が良くない物件でも売却の可能性を高めることができます。

 

一般的に、不動産市場の繁忙期は、以下の2回です。

• 春先：新学期や新年度の始まりに合わせて引っ越しを考える方が多くなる時期
• 秋口：年末年始の引っ越しを見据えて物件を探す方が増える時期

 

これらの繁忙期に合わせて売却活動を行うことで、より多くの潜在的な買主の目に触れる機会が増え、売却の可能性が高まります。

ただし、繁忙期に合わせて効果的に売却活動を行うためには、事前の準備が重要です。

 

具体的には、繁忙期の前に市場相場の調査や物件の査定を済ませ、適切な不動産会社との媒介契約を結んでおくことが望ましいです。

そして、繁忙期に入る前に具体的な売却活動のスケジュールを組んでおくことで、タイミングを逃さず効率的に活動を進められます。

7-3.適正金額で売却を開始する

自宅を売却する際の適正価格設定は、成功のカギとなります。

不動産会社の査定を基に売り出し価格を決めるのが一般的ですが、査定に頼りすぎると失敗するリスクがあります。

時に査定額が実際の市場価値より低すぎたり、逆に高すぎたりすることがあるからです。

 

このような失敗を避けるためには、複数の不動産会社から査定を受け、各社に詳細な根拠の説明を求めることが重要です。

これにより、極端に安い価格や高い価格での売り出しを回避できます。

適正な査定額の中で最高値を目指すことが、売却の成功につながる要因と言えるでしょう。

7-4.自宅をきれいにしておく

自宅の売却において、内覧時の印象は極めて重要です。

購入希望者に好印象を与えるためには、清掃と整理整頓が不可欠です。

 

まず、床、窓、玄関、収納スペースなど、自宅全体を細部まで丁寧に掃除しましょう。

特に、水回りは購入希望者が注目するポイントのため、念入りな清掃が必要です。

頑固な汚れが落ちない場合は、プロのハウスクリーニングサービスの利用も検討しましょう。

 

次に、不要な家具や物品を整理し、できるだけスペースを広く見せることで、部屋の広さや可能性を購入希望者にアピールできます。

また、日常生活で気づきにくい生活臭にも注意が必要です。

内覧前には十分な換気を行い、清潔で爽やかな空間を演出しましょう。

 

このように一般的には清掃をしておくことは良いことですが、購入後にリノベーションをする購入者においては、家の中が綺麗でも汚くても構わないという方がいます。クリーニングが面等である場合はリノベーションを検討している購入者を抱えている仲介会社に依頼すると良いでしょう。

7-5.境界線を明確にしておく（戸建ての場合のみ）

戸建ての自宅を売却する際、境界線の明確化は非常に重要です。

売主には境界の明示義務があり、原則として自宅周辺の境界を確定させておく必要があります。

 

確定測量図がある場合は、その図面通りに境界杭が設置されているか確認することが大切です。

もし境界杭が自然災害や道路工事などで紛失している場合は、隣地所有者の立ち会いのもと、復旧作業を行う必要があります。

 

境界が確定していない場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼して測量を行うことになります。

この作業は時間と費用がかかりますが、売却後のトラブルを防ぐために不可欠な費用と言えるでしょう。

7-6.買取を視野に入れる

買取サービスは、通常の仲介と比べて2割から3割ほど安価になる傾向がありますが、迅速な売却が可能というメリットがあります。

特に「なるべく早く売却したい」「自宅が築古で売れるか不安」のような悩みを抱える方にとっては、有効な選択肢となるでしょう。

7-7.売却実績や特徴のある不動産会社に依頼をする

自宅の売却を成功させるためには、適切な不動産会社の選択が重要です。

一見、不動産会社は似たようなサービスを提供しているように見えるかもしれませんが、実際には各社の能力や特徴に大きな違いがあります。

 

まず、不動産会社の集客力は売却のスピードと価格に直接影響し、知名度の高い会社や地域密着型の会社では、多くの潜在的購入者にアプローチできる可能性が高くなります。

 

また、各社が得意とするエリアや物件タイプも異なるため、事前に調査をしておくことが大切です。

例えば、マンション専門の会社もあれば、戸建て住宅に強い会社もあります。

自宅の特性に合った専門性を持つ会社を選ぶことで、適切な買主を見つけやすくなります。

 

さらに、担当者の経験や能力も重要な要素です。

経験豊富な担当者は、適切な価格設定や効果的な交渉を行い、スムーズな取引をサポートしてくれるでしょう。

 

不動産会社は売却プロセス全体を通じて関わる重要なパートナーです。

そのため、複数の会社から見積もりを取り、実績や対応の丁寧さ、コミュニケーション能力などを比較検討することが大切です。

8.自宅を売却する際の注意点

自宅を売却する際の注意点は、以下のとおりです。

 

• 不動産会社の言いなりにならない
• 査定を1社にしか依頼しない
• 安易にリフォームを検討しない
• 価格交渉を考慮しておく

 

自宅売却は大きな決断であり、慎重に進める必要がありますが、よくある落とし穴に気づかずに進めてしまうと、思わぬ損失や後悔につながる可能性があります。

注意点を理解して適切に対応することで、より有利な条件での売却を実現し、満足のいく結果を得ることができるでしょう。

8-1.不動産会社の言いなりにならない

不動産会社の査定額には、過度に依存せず、自ら相場を把握することが大切です。

査定方法は統一されておらず、結果が大きく異なることがあります。

そのため、最高額の査定を鵜呑みにすることは避けるべきです。

 

高すぎる査定額で売り出すと、長期間売れ残り、最終的に大幅な値下げを余儀なくされる可能性があります。

一方で、安すぎる価格設定も損失につながります。

 

適切な売却価格を判断するには、自ら市場調査を行うことが重要です。

先述したように、レインズマーケットインフォメーションや不動産情報ライブラリなどのオンラインツールを活用し、実際の取引価格を調べることができます。

これらのツールを有効活用して、自分の物件の適正価格帯を把握しましょう。

8-2.査定を1社にしか依頼しない

自宅の売却において、査定を1社のみに依頼することは避けるべきです。

これには複数の理由があります。

 

まず、不動産会社によって査定価格や売却戦略が大きく異なることがあります。

1社だけの査定では、その価格が適切かどうか判断するための比較対象がありません。

また、その会社の売却活動が熱心ではない場合、売却が長引いたり、適切な価格で売れなかったりする可能性があります。

 

各社に同じ質問をすることで、対応や営業姿勢の違いが明確になります。これは、長期的なパートナーとなる不動産会社を選ぶ上で重要な判断材料となるでしょう。

8-3.安易にリフォームを検討しない

自宅を売却する際に、建物の古い状態で放置をしていると、売却に時間がかかる可能性があります。

しかし、独断でリフォームを進めることには注意が必要です。

 

まず、リフォームにかけた費用を売却価格に反映できるとは限りません。

特に築年数が経った物件の場合、自分好みにリフォームしたい方や、なるべく費用をかけずに住みたい方もいるでしょう。

そのため、売主の判断だけでリフォームを行うと、かえって買主の選択肢を狭める可能性があります。

 

場合によっては、大規模なリフォームではなく、清掃や簡単な修繕で十分なこともあります。

また、リフォームせずに現状のまま売却し、その分を価格に反映させる選択肢も十分に考えられます。この点については、不動産会社の担当者に具体的に相談してみることをおすすめします。

8-4.価格交渉を考慮しておく

自宅を売却する際は、売り出し価格、希望価格、成約価格の違いを理解することが重要です。

多くの場合、買主との価格交渉により最終的な成約価格が決まります。

そのため、売り出し価格は希望価格よりも高めに設定し、交渉の余地を残すことが賢明です。

 

ただし、市場相場から大きく外れない範囲で価格設定することが大切です。

適切な売り出し価格を決めるには、市場相場の把握、必要資金の考慮、そして適度な交渉幅の設定をする必要があります。

 

不動産会社のアドバイスを参考にしながら、戦略的な価格設定を心がけましょう。

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9.まとめ

自宅の売却は大きな決断ですが、適切な準備と戦略を立てることで、高値での売却を実現できる可能性が高まります。

適切な価格設定、物件の魅力向上、効果的な販売戦略を意識することで、自宅をより高く売却できる可能性が高まるでしょう。

 

また、信頼できる不動産会社を選ぶことも、自宅の売却を成功させるためには大きな要因となります。

 

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