【2024年最新版】不動産価格の動向と今後の見通しは？不動産市況における4つのリスク
「不動産を売りたいんだけど、不動産価格の動向が気になる」
「今後、不動産業がどのようになるのか知りたい」
不動産の価格は、年々上昇しています。不動産価格が上昇している理由として、金融緩和政策の維持や材料の高騰、省エネ基準法の改正などさまざまな要素が影響を与えています。
不動産を少しでも高く売りたい・売却で失敗したくないなら、これからの展望も把握しておくことは不可欠です。
本記事では、最新版の不動産価格の動向や今後の見通し、不動産市況のリスクなどを詳しく解説しています。
この記事を読めば、最新の不動産価格の動向をもとに、不動産を売るタイミングを決定できます。
ぜひ最後までご覧ください。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1.【2024年7月更新】全国と地域別に見る不動産価格の動向
不動産の市況動向を把握したいのであれば、国土交通省のサイトで公表されている「不動産価格指数」を見るのがおすすめです。
不動産価格指数は、年間30万件の取引をもとに導き出した不動産価格の動向を表す指数で、動向を素早く正確に把握・公表するために作られました。
不動産の売却を考えているのであれば毎月国土交通省のサイトを忘れずにチェックしましょう。
ただし、不動産価格に関してはリアルタイムの値ではなく、初回公表から3ヶ月は改定が行なわれるため、実際の価格とズレが生じてしまう可能性がある点に注意が必要です。
住宅用不動産の不動産価格指数では、以下を対象としています。
- 住宅地
- 一戸建て
- マンション
それぞれ地域別・都道府県別にも指数が公開されているので、よりマクロな視点で不動産価格の動向を知りたい人はそちらのデータも参照にしてください。
以上のことを踏まえたうえで、全国と都市圏別の不動産価格の動向を見ていきましょう。
1-1.全国の不動産価格の動向
全国の不動産市場の不動産価格は、現在このような動きを見せています。
グラフからもわかる通り、2010年の平均を100とした場合、住宅用不動産全体の価格は2013年から上昇傾向で、特にマンション価格の伸びが顕著です。
2010年と2024年の価格を比べると、おおよそ2倍になっていることがわかります。
マンションに比べると土地・戸建ての伸びは小幅ですが、2020年中ごろからはそれ以前に比べて伸びを見せています。
コロナ禍においても上昇傾向だった背景には、ステイホームなどで自宅で過ごす時間が増えたり、地方に家を購入して移住する人が増えたりして需要が高まったことが理由のひとつとして挙げられます。
1-2.都市圏別の不動産価格指数の動向
次は、都市圏別に不動産価格の推移を見ていきましょう。
都市圏別に不動産価格の推移をみることで、地域ごとの不動産動向の傾向や特色がわかります。
ここでは、以下の3つの都市圏の不動産価格の推移を解説します。
- 南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）
- 名古屋圏（岐阜・愛知・三重）
- 京阪神圏（京都・大阪・兵庫）
それでは、詳しく見ていきましょう。
1-2-1.南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）
南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）の住宅用不動産の価格は、波はあるものの2013年から上昇し続けています。
しかし、2020年5月には新型コロナウイルス感染症の影響により住宅地・戸建て・マンションのいずれも下落しています。
2020年10月にはある程度その影響が落ち着き、戸建て・マンションの価格は上昇に転じました。特にマンションの価格の伸びが顕著でした。
公益財団法人 東日本不動産流通機構が公表した「季報 Market Watchサマリーレポート2024年1～3月期」によると、2024年の1～3月では前年同期に比べて、中古マンションの成約件数と価格ともに上昇していることが分かります。
そのため、今後もマンション・戸建ては、都市部を中心に好調が期待できます。
1-2-2.名古屋圏（岐阜・愛知・三重）
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名古屋圏（岐阜・愛知・三重）の住宅用不動産の価格は、他の都市圏に比べて取引件数が少ないため、変動の幅が大きくなる傾向があります。
公益社団法人 中部圏不動産流通機構が公表した「中部レインズ 季刊サマリーレポート （2024年 1～3月期 」によると、成約価格は、2,358万円と前年比で6.5％上昇しました。一方で、在庫価格は2,293万円と前年比で4.3%下落したことがわかります。
戸建ては、成約件数が6期連続で増加していますが、成約価格は5期連続で下落しています。
今後、GDPがゆるやかに回復していく場合は、駅から近く通勤に便利な物件や広い物件など高額の不動産を中心に、中古住宅市場は堅調に推移していくでしょう。
1-2-3.京阪神圏（京都・大阪・兵庫）
京阪神圏（京都・大阪・兵庫）の住宅用不動産価格は、2018年12月以降基準値を超える状態が続いています。
近畿レインズが公表している「マンスリーレポート 2024年6月」によると、成約㎡単価は、11ヵ月連続で上昇しています。一方で、新規登録㎡単価は3ヵ月ぶりに下落しているのが現状です。
2.不動産動向を2022年と2023年で比較！価格は上昇傾向
本章では、2022年と2023年の不動産動向を比較します。2022年と2023年の不動産動向を見ることで、新型コロナウイルス後の不動産市況を理解できると思います。
2022年と2023年の12月分の不動産価格指数は、以下の通りです。
| 住宅総合 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション | |
| （区分所有） | ||||
| 2022年12月 | 134.8 | 112.9 | 117.0 | 187.8 |
| 2023年12月 | 137.1 | 114.6 | 118.5 | 196.2 |
これらのデータから、2022年と2023年の不動産価格は全体的に上昇傾向にあることがわかります。
不動産価格の上昇が続く中、購入者や投資家は市場動向を注視し、賢明な判断が求められます。また、政府や金融機関の政策変更も、不動産市場の動向に大きな影響を与える可能性があるため、最新情報の収集が重要です。
これらの要因を総合的に考慮し、2024年以降の不動産市況を予測し、適切な対応を行う必要があるでしょう。
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3.2024年以降の不動産市況の今後の見通しは？
本章では、2024年以降の不動産市況の見通しを解説します。
- 省エネ基準による新築住宅価格の上昇
- 金融緩和政策による低金利の継続
- 人口減少の影響
- 近畿圏は2025年の万博開催が追い風になる可能性
2024年以降も、大阪万博や金融政策など不動産市況に影響を与えるさまざまなイベントがあります。市況に影響を与える要因について確認していきましょう。
3-1.省エネ基準による新築住宅価格の上昇
2015年に国土交通省から「建築物省エネ法」が発表されました。建築物省エネ法とは、2050年カーボンニュートラルおよび2030年度温室効果ガス46％排出削減の実現に向けて、建築物のエネルギー消費性能向上の取り組みを記載したものです。
「建築物省エネ法」の法改正により、2025年4月から原則として、すべての新築建造物が省エネ基準に適合しなければならなくなります。
省エネ基準に適合するためには、高性能な窓ガラスや太陽光発電システムなどが必要です。そのため、2025年からは、新築住宅の価格がさらに上昇すると考えられます。
3-2.金融緩和政策による低金利の維持
金融政策は、不動産市況に大きく影響を与えます。そのため、2024年以降も日銀の動向に目が離せません。
2023年に日銀は、長期金利が1%を一定程度超えることを容認する姿勢を示しましたが、これは過去の日本や他国と比べると依然として低水準です。金利が上昇すると、住宅ローン審査が厳しくなり住宅を購入できる人の数が減少します。
つまり、住宅の需要が減少し、不動産価格が下がる可能性があるのです。
2023年12月に、日銀が金融緩和政策の維持を決めたことや、安易に金利を上げることによる国民へのダメージを考慮すれば、まだまだ低金利の維持は続くと考えられます。
3-3.人口減少の影響
日本の世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想されています。
出典：日本の世帯数の将来推計（全国推計）（令和 6（2024）年推計）－令和 2（2020）～32（2050）年－
特に、高齢者が多い地方では人口減少のスピードが速く、早い段階から都市部を上回る需要の低下が起こると考えられています。2024年以降は住宅需要の減少に伴って住宅需要が増加し住宅価格の高騰が続くことが考えられます。
しかし、世帯数が減少に転じる2030年以降は、住宅需要の減少に伴って住宅価格が下落傾向に転じる可能性もあり得るでしょう。
不動産価格だけでなく人口や景気の動向にも注意を払うのが賢明です。
3-4.近畿圏は2025年の万博開催が追い風になる可能性
大阪をはじめとした近畿圏は、2025年の万博開催が不動産市況の追い風となる可能性があります。
なぜなら、オリンピック同様、万博の開催によって経済成長が促されるためです。
実際に、大阪では万博開催に向けて鉄道の延伸や関西国際空港対岸の再開発、道路整備といったインフラ整備が進められており、新たな需要が生まれています。
大阪万博が無事に開催されれば、大阪を含む近畿圏ではインバウンド需要の回復や大幅な経済成長が見込め、それに伴い不動産価格も大きく上昇すると考えられます。
特に、大阪をはじめとした関西地区のインバウンド消費は他の地区と比べても活況であったことから、万博開催によってコロナ禍により低迷したインバウンド消費がどこまで持ち直すかが経済回復のカギとなると予想されています。
4.今後の不動産市況における4つのリスクとは
本章では、今後の不動産市況における4つのリスクを詳しく解説します。
- 人口減少と高齢化による影響
- 金利の上昇による影響
- 国際情勢による影響
- 経済成長の鈍化による影響
不動産市況は、さまざまな要因に影響を与えられます。どのような影響があるのか知ることで、毎日目にするニュースの見方も変わってくるかもしれません。
4-1.人口減少と高齢化による影響｜若年層が減り不動産需要が減少
近頃、ニュースやSNSで報道されている内容の一つが、日本の人口減少と少子高齢化問題です。
総務省統計局によれば、日本の人口は13年連続減少しています。また、少子高齢化問題に関しては、厚生労働省によると2040年に約3割が65歳以上になると推計されています。
つまり、人口減少と高齢化により、これから住宅を購入する層である若者が減っているといえるでしょう。若年層の減少は、不動産市況に大きな影響を与えると考えられています。
反対に、今後は高齢者向けの住宅や介護施設の需要が増加するでしょう。若年層が減ることによる経済成長の鈍化も不動産業に影響を与えるため、リスクとして覚えておかなければなりません。
4-2.金利の上昇による影響｜購入意欲の低下
次に紹介する不動産市況のリスクは、金利の上昇による影響です。金融政策の変更やインフレの影響により金利が上昇すると、住宅ローンの利息負担が増加します。
住宅の価格が高価であればあるほど、金利の僅かな上昇で返済額に与える影響が大きくなります。そのため、都内の不動産は消費者の購入意欲の減少が考えられます。
また、不動産投資の場合でも金利の上昇による影響は大きくなります。金利上昇によって、不動産投資の収益が低下するためです。
金利の上昇は、不動産市況にとってマイナスな影響を及ぼす可能性が高いことを理解しておきましょう。
4-3.国際情勢による影響｜不安定なほど物価が上昇
近年では、ロシアのウクライナ侵攻や円安など、国際情勢に影響を及ぼすさまざまな出来事がありました。数年間続いている不動産価格の上昇には、金利や建築費用の増加だけでなく、急激な円安も影響しています。
円安が起きると、海外の投資家は日本の不動産を通常よりも安く購入できるため需要が上がり不動産価格が高騰します。
また、ウクライナ侵攻や中東情勢の不安定化など、国際情勢にトラブルが起きると、さまざまなコストが上昇します。特に、商業施設や高級住宅などの高価格の不動産は、国際情勢の不安定化に影響を受けやすいです。
4-4.経済成長の鈍化による影響｜消費意欲の低下
不動産市況におけるリスクとして、経済成長の鈍化による影響が挙げられます。経済成長が鈍化することにより、消費者は不動産などの大きな投資を避ける傾向があります。
また、経済成長が鈍化すれば、不動産市況も活発になる可能性が低くなります。
上記で解説したように、不動産市況は国際情勢や経済状況、金融政策など多方面からのリスクがあるため、情報をいち早くキャッチするのが重要です。
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5.不動産価格の動向を見る際は株価にも注目
不動産の価格は、景気と連動しているものの、株や為替などからワンテンポ遅れて上昇・下落します。
上のグラフは、リーマンショックが起きた2008年からの不動産価格の推移を示したものです。
リーマンショックが起きたのは2008年9月ですが、実際に不動産価格が大きく下落したのは2009年に入ってからでした。
以上のことから、現在の株価や為替相場は、数ヶ月後の不動産価格に反映されると言えます。
不動産の動向をみるときは、このことを常に念頭に置いておきましょう。
もし現在の不動産価格だけを見て売却活動を始めた場合、契約の段階になって不動産価格が大幅に下落し、大きく損をする可能性がないとは言い切れません。
新型コロナウイルス感染症の感染状況や、日本経済の成長度合いによっては不動産市況が大きく動く可能性もありうるので、不動産価格はもちろん、日本経済を取り巻く様々な事柄に目を向けておきましょう。
6.不動産動向から見る不動産の売り時とは
一般的に不動産の売り時は、以下のタイミングがベストと考えられています。
- 不動産価格指数が上昇しきったとき
- 不動産価格指数が下落しているとき
不動産価格が上昇しきったタイミングであれば、高い金額で不動産を売却できます。一方で、不動産価格が下落し続けているときは、できるだけ早く売らなければ大きく損をしてしまうので、過去の不動産価格や景気の動向から、今後の動向を予測してみましょう。
この時注意したいのが、「右肩上がりまたは右肩下がりの状態が、今後も確実に続くとは限らない」ということです。
想定外のことも起こり得ると考え、あくまで動向として捉え市況を参考にしつつも、自分にとっての売却目的と最適なタイミングを考えることが大切です。
売却目的の例としては、以下の通りです。
- 住み替え
- 不動産投機
住み替え目的なら、いくら儲かるかではなく、売却はライフプラン次第となります。住み替えが必要なタイミングに合わせて無理のない資金計画で実現することが大切です。
売却目的が不動産投機なら、不動産価格指数や景気状況を読みながら、利益確定や損切りなどの基準を設けて、最終的には自己判断となります。
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7.【不動産ビジョン2030】今後の不動産業が担うべき姿とは
最後に、国土交通省が25年ぶりに発表した「不動産ビジョン2030」を参考にしながら、今後の不動産業が担うべき姿やビジョンを詳しく解説します。
- 不動産ビジョン2030とは
- 不動産業の将来像①人々の交流の「場」を支える産業
- 不動産業の将来像②我が国の持続的成長を支える産業
- 不動産業の将来像③豊かな住生活を支える産業
不動産ビジョン2030に興味を持った場合は、国土交通省のホームページでさらに詳しい資料が公開されています。ぜひ、一度ご覧ください。
7-1.不動産ビジョン2030とは
不動産ビジョン2030とは、国土交通省が不動産業界に携わるすべての人に向けて発表した「不動産業の持続的な発展の確保」の指針を示した資料です。
不動産ビジョン2030の本文には、おおよそ以下の事柄が記載されています。
- 不動産業界の現状
- 不動産業界を取り巻く市場環境の変化
- これからの不動産業界ビジョン
参考記事：国土交通省 不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～
国土交通省は、不動産業が国民の生活を支える基礎的な産業であるため、全員が一丸となって進める必要があると発表しています。
本章では、不動産業の将来像に着目して、国土交通省がどのような産業を目指しているのか詳しく解説します。
7-2.不動産業の将来像①人々の交流の「場」を支える産業
国土交通省が発表している不動産業の将来像として、人々の交流の「場」を支える産業を目指すべきと指針を示しています。
少子高齢化やインターネットの発達による地域コミュニティの衰退が心配されている中でも、都市や町の活気を確保し続けなければなりません。活気を確保するためには、人々の交流の「場」を不動産業が一丸となって、用意する必要があります。
人々の交流の「場」を生み出すには、具体的に以下の取り組みが考えられます。
- 空き家を活用して地域密着のカフェにする
- オフィス空間を工夫して交流を促す
地域住民にとって、想いの場やイノベーションの場を創造することが求められています。
7-3.不動産業の将来像②我が国の持続的成長を支える産業
2つ目に紹介する不動産業の将来像は、持続的成長を支える産業です。
都市間の競争の激化や労働人口の減少が起きた場合でも、活気ある町の維持が不動産業にとって重要なポイントになります。国の経済活動を続けるためには、不動産業による支えが必要不可欠です。
持続的な成長を支えるためには、地域特性を活かした以下の施設を整備しなければなりません。
- 企業活動を支えるオフィス
- 宿泊・活動の拠点になるホテル・リゾート
- 生産活動を支える物流・製造拠点
さまざまな施設を通じて、日本の経済活動の基礎となる働きが重要視されています。
7-4.不動産業の将来像③豊かな住生活を支える産業
最後に紹介する不動産業の将来像は、人々の住まいを作り豊かな人生を支える産業です。
住宅は、人が人生の大半を過ごす欠かせない基盤であり、都市や町にとって大きな影響を及ぼす要素です。住宅によって、地域の見た目や印象は大きく変化します。
不動産業が作り続けなければならない住宅の具体例は、主に以下の通りです。
- 快適な居住を実現できる住まい
- ライフステージの変化に伴う住み替えの実現
- 資産価値が維持できる良好な建物管理
住宅には、それぞれがこだわりや想いを持っています。それぞれのこだわりや想いなどのニーズに応えながら、国民の豊かな生活を支えるのが不動産業です。
8.まとめ
本記事では、全国の不動産市場価格の動向や今後の見通し、不動産業が抱えているリスクについて詳しく解説しました。
不動産を売却するタイミングは基本的に、以下の通りです。
- 不動産価格指数が上昇しきったとき
- 不動産価格指数が下落し続けているとき
このタイミングで売却すれば、大きな利益が得られる・損失を最小限に抑えられるでしょう。
もし、あなたが不動産を売るタイミングがつかめずにいるのなら、不動産価格だけでなく、景気の動向や人口の推移などいろいろなデータも調べてみてください。詳しく調べれば調べるほど、不動産の動向がはっきりと見えてきます。
不動産の動向が見えてくれば、不動産を売却するタイミングの参考となるでしょう。
しかし、想定外のことも起こり得ると考え、あくまで動向として捉え市況を参考にしつつも、自分にとっての売却目的と最適なタイミングを考えることが大切です。
この記事が、不動産価格の動向を調べているあなたのお役に立てば幸いです。
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