築古の場合マンションの建て替えってできるんですか？

築40年、50年と経過したマンションを前に「そろそろ建て替えが必要では？」と感じる方も多いでしょう。しかし、実際のところ、マンションの建て替えはほとんど行われていません。 その理由は、費用・合意形成・敷地条件など、いくつものハードルがあるからです。

建て替えが難しい理由

マンションを建て替えるには、まず多額の資金が必要です。現在の建築費や材料費を考慮すると、建て替えには住戸ごとに3,000万円〜4,000万円ほどの自己負担がかかるケースもあります。この金額を全ての住民が負担できるわけではありません。

さらに、建て替えを実現するには所有者の8割以上の賛成が必要です。高齢の方や経済的に余裕がない世帯も多く、全員の同意を得るのは非常に難しいのが現実です。

また、敷地条件によっても可否が分かれます。たとえば、土地が広く、現在よりも倍の規模で建物を建てられるような物件であれば、戸数を増やすことでコストを抑えられる可能性があります。しかし、都市部のように敷地に余裕がない場合は、建て替えても同規模の建物しか建てられず、経済的なメリットが出にくいのです。

こうした状況を踏まえ、国も「建て替え」より「長期利用」に重点を置く方向へシフトしています。国土交通省では、古くなった建物を壊さずに再生・改修して使い続ける「既存住宅ストック活用事業」を推進しています。つまり、建て替えるよりも、今ある住まいを活かしていくことが社会全体の方針となっているのです。

世界的にも、これまでのような「スクラップ＆ビルド（壊して新しくする）」から、「リノベーションで価値を高め、長く使う」という考え方が主流になっています。資源を無駄にせず、環境負荷を減らす“エコ思考”が住宅にも浸透しており、「まだ建て替えなんてやってるの？」という時代に変わりつつあります。

築古マンションは、建て替えるよりも維持・再生して使い続けることが現実的な選択肢です。建て替えを期待するよりも、どのようにして建物を長く持たせるか、管理組合や住民が協力して取り組むことが求められます。

定期的な大規模修繕工事、給排水管や外壁などのメンテナンス、そして管理体制の強化によって、築年数が経っても安心して暮らせる環境を維持することが可能です。実際、築50年以上でも良好な管理により快適な生活を続けているマンションは多く存在します。

築古マンションを検討する際は、まず「建て替えの可能性」ではなく、「今後も安心して住み続けられる管理体制かどうか」を重視しましょう。建物の構造、修繕履歴、管理組合の活動状況を確認することが、資産価値を守るうえで何より大切です。

築古マンションの価値は、建て替えの有無ではなく、 どれだけ丁寧に手入れを重ねてきたかで決まります。 50年、60年と住み続けていく時代に合わせて、リノベーションや修繕を通じて「長く愛される住まい」に育てていくことが、これからの新しい暮らし方といえるでしょう。