エンゼルピュア大森

平和島・大森両駅利用可能で、築24年ながら長谷工コミュニティによる安定した管理体制が魅力の物件です。修繕積立金も㎡単価387円と将来への備えがしっかりしており、南西向きの高層階からの眺望も期待できます。ただし、スムナラ調べでは平和島エリアの相場（平米80万円）より約51%割高な121万円/㎡で、両駅とも徒歩10分超という立地を考えると価格面での割高感が気になります。管理・建物の質は評価できるものの、同じ予算でより駅近の選択肢を検討する余地もあるでしょう。

京急本線平和島駅徒歩11分、JR京浜東北線大森駅徒歩13分と、2路線利用可能な立地です。平和島駅からは羽田空港へのアクセスが良く、大森駅は京浜東北線で品川・東京方面への通勤に便利です。ただし、どちらの駅も徒歩10分を超えており、特にファミリー層にとってはベビーカーでの移動や買い物の際にやや負担を感じるかもしれません。大田区の住宅地としては落ち着いた環境で、羽田空港利用が多い方や車での移動が中心の方には適していますが、毎日の電車通勤を重視する方は駅距離を慎重に検討する必要があります。

2000年築の新耐震基準適合物件で、大手管理会社の長谷工コミュニティが管理を担当しており、長期的な維持管理体制が整っています。修繕積立金は月額23,040円で、総戸数33戸の中規模マンションとしては㎡単価387円と相場より高めですが、これは建物を長く大切に維持する組合の姿勢の表れと評価できます。管理費は月額9,632円で、60㎡弱の専有面積に対して標準的な水準です。RC造11階建ての高層マンションで、浴室乾燥機やWIC（ウォークインクローゼット）、オートロックや宅配ボックスなど基本設備は充実しています。築24年経過していますが、適切な管理により資産価値の維持が期待できる物件です。

スムナラ調べによると、平和島エリアの相場は平米単価約80万円。本物件は約121万円/㎡と相場より約51%割高な価格設定となっています。7,199万円という総額は、築24年・駅距離11分という条件を考えると明らかに強気な価格と言わざるを得ません。長谷工コミュニティによる管理や南西向き高層階といった付加価値はありますが、それでもこの価格差を正当化するには厳しいものがあります。同じ予算であれば、より駅近な立地や築浅の物件も選択肢に入るため、価格交渉の余地を含めて慎重に検討することをお勧めします。返済比率を考えると世帯年収1,000万円程度が必要で、ハイグレードな価格帯の物件と言えるでしょう。

9階の南西向きで、11階建てマンションの高層階として日当たりと眺望が期待できます。59.49㎡の3LDKは夫婦と子供1〜2人のファミリーに適したサイズで、WIC（ウォークインクローゼット）があり収納面も充実しています。浴室乾燥機が設置されており、洗濯物の乾燥や冬場の暖房に活用できます（電気代は個人負担）。フルリノベーション済みでクロス・フローリング・水回りすべてが新しく、エアコン1台も設置済みです。ただし、11階建ての高層マンションのため、将来的にフルリノベーションを検討する際はスプリンクラー移設費用（200万円以上）がかかる可能性があります。南西向きで午後の日差しが強いため、夏場の暑さ対策も考慮しておくとよいでしょう。

平和島駅から羽田空港へのアクセスを重視する方や、出張が多く空港利用頻度が高い方に適しています。また、駅距離よりも長谷工コミュニティによる安定した管理体制を重視し、築20年超でも質の高い住環境を求める方におすすめです。価格は割高ですが、長期居住を前提として建物の維持管理状況を最優先に考える方や、車での移動が中心で駅距離をあまり気にしない方には検討価値のある物件と言えるでしょう。