セザール錦糸町

墨田区立川の落ち着いた住環境に位置する築30年のマンション。南向きバルコニーからの陽光と、システムキッチンから浴室まで全面リノベーション済みの美しい内装が魅力です。菊川駅徒歩9分の立地で都心部へのアクセスも良好。スムナラ調べの相場と比較するとやや割高な設定ですが、リノベーション済みという付加価値を考慮すると納得感のある価格帯。修繕積立金の低さには将来の値上げリスクがありますが、当面のランニングコストを抑えて住み始められる点は魅力的です。空家のため内見もしやすく、購入後すぐに新生活をスタートできます。

都営新宿線菊川駅まで徒歩9分、JR・東京メトロ錦糸町駅まで徒歩14分の2駅3路線利用可能。菊川駅からは大手町まで12分、新宿まで22分と都心部へダイレクトアクセス。錦糸町は総武線で東京駅まで12分、半蔵門線で表参道まで23分と利便性抜群。墨田区立川エリアは住宅街として落ち着いており、大型商業施設やオフィス街の騒音から離れた静かな環境。錦糸町の商業施設も徒歩圏内で、買い物利便性も高い立地です。

1995年築の新耐震基準マンションで構造的な安心感があります。総戸数35戸の中規模マンションで、意思決定がしやすい規模感。第一相互株式会社による全部委託管理で適切な管理体制が確保されています。修繕積立金は月額5,360円と、同規模マンションの相場（月額12,000〜15,000円程度）と比較して低めの設定。将来の値上げリスクに注意が必要ですが、当面のランニングコストは抑えられます。全面リノベーション済みで、システムキッチン、ユニットバス、洗面台、トイレなどすべて新調済み。浴室乾燥機も設置されており、快適な住環境が整っています。

スムナラ調べによると、錦糸町エリアの相場は平米単価約106万円。本物件は約118万円と相場より約11%割高な設定です。この価格差の理由は、全面リノベーション済みという付加価値にあります。システムキッチンから水回り設備まで一新されており、通常であれば購入後に400〜600万円程度のリノベーション費用がかかることを考慮すると、総額での負担は相場並みに収まる可能性があります。築30年でこの価格帯は、設備更新のタイミングを考えると妥当な水準。即入居可能な状態での引き渡しという利便性も価格に反映されています。

南向き4階の明るい住空間で、50.88㎡の2LDKは夫婦やカップルに最適なサイズ感。全面リノベーション済みで、モダンなシステムキッチンは調理効率を高め、新品のユニットバスと洗面化粧台で快適なバスタイム。浴室乾燥機が設置されており、雨の日の洗濯物も安心です。温水洗浄便座やダウンライト、フローリングなど細部まで丁寧に仕上げられています。なお、浴室乾燥機などの設備の電気代は個人負担となります。エアコン先行配管工事も完了しており、エアコン設置もスムーズです。

都心部への通勤利便性を重視する共働き夫婦や、初回購入でランニングコストを抑えたいカップルに最適。リノベーション済みのため、購入後すぐに快適な新生活をスタートできる点は大きな魅力。修繕積立金の将来的な値上げリスクを理解した上で、当面のコストパフォーマンスを重視する方におすすめします。南向きの明るい住環境と2駅利用可能な立地バランスを評価いただける方には価値ある選択肢となるでしょう。