【成約済み】豊かな自然に抱かれてゆったりとした時が流れる住まい「三田コーポ」5階

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外観

その他

間取り図

ワンコイン価格で手に入る南向き最上階リノベベース物件

三田コーポ

スムナラAIによる総合評価

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詳細評価

平米単価

本物件

¥11万/㎡

エリア相場

–

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価格498万円

管理費5,800円

修繕積立金11,500円

間取り2LDK

専有面積47.00㎡

築年月1967年2月

階数5階

総階数5階建

総戸数48戸

構造RC（鉄筋コンクリート）

土地権利所有権

方位南

管理形態全部委託管理

アクセス小田急線生田駅徒歩6分

現況空家

ペット不明

総合 B

ワンコイン価格で手に入る南向き最上階リノベベース物件

生田駅徒歩6分、価格498万円という超低価格で南向き最上階角部屋を取得できる希少物件です。1967年築の旧旧耐震基準のため住宅ローン審査の制約はありますが、リノベーション前提なら自由度の高い間取り変更が可能で、ぐるりと囲むバルコニーからの眺望も魅力的です。総戸数48戸で住民同士のつながりがあり、管理会社による委託管理で安心感もあります。エレベーターなし・築56年という制約を理解した上で、低予算でマイホームを実現したい方や投資目的の方にとって検討価値の高い物件といえます。

立地 A

大学キャンパス至近の文教地区で自然環境も魅力

小田急線生田駅から徒歩6分。明治大学・専修大学のキャンパス最寄駅で学生が多く、活気のある文教地区です。生田緑地まで徒歩20分と首都圏屈指の自然環境にアクセスでき、五反田川沿いの桜や生田緑地のバラ苑など四季の楽しみも豊富。駅前には地域密着のスーパーがあり、大型商業施設は新百合ヶ丘まで3駅と日常利用には問題ありません。坂の上の立地で駅からは登り坂になりますが、その分眺望と静かな住環境を確保できています。向ヶ丘遊園エリアの再開発も控えており、将来の利便性向上も期待できる立地です。

建物 B

築56年だが委託管理で安心、修繕積立金も適正水準

1967年築のRC造5階建て、総戸数48戸。旧旧耐震基準（1971年以前）のため構造的な注意が必要で、住宅ローン選択肢も限られます。現在は管理会社による全部委託管理で、清掃や維持管理は専門業者が担当。修繕積立金は月額11,500円（㎡単価245円）と、将来の大規模修繕に備えた適正な水準を維持しています。エレベーターなしのため階段利用となりますが、その分共用部にゆとりがあります。坂地に建つH型構造で1階と地下に入口があり、住戸部分は2階以上という特殊な構造。自転車置き場・バイク置き場・ゴミ集積場は完備されています。

価格 S

平米単価10万円台の超割安価格、築年数を考慮すれば妥当

価格498万円、平米単価約10.6万円という超低価格設定です。スムナラ調べでは生田駅エリアの相場データは取得できませんでしたが、一般的な首都圏近郊の駅徒歩6分エリアと比較すると大幅に割安といえます。この価格の要因は築56年の旧旧耐震基準という点にあり、住宅ローン審査の制約や将来の構造リスクを考慮した価格設定となっています。一方で管理費5,800円、修繕積立金11,500円と月々のランニングコストは抑えられており、総支払額では非常にコストパフォーマンスの高い物件です。現金購入や投資目的であれば、この価格帯は大きな魅力となるでしょう。

空間 A

最上階角部屋の開放感とリノベーションの自由度が魅力

47㎡の2LDKで、5階最上階角部屋の特等席。南向きでぐるりと部屋を囲むバルコニーからは高い建物に遮られない抜けの良い眺望が楽しめます。現状は昭和レトロな内装ですが、リノベーション前提なら間取り変更の自由度が高く、ワンルーム化や水回り移動なども検討可能です。ただし築年数から単相2線式の電気配線やスラブ下配管の可能性があり、IH導入や大幅な水回り移動には制約がある場合も。窓が多く風通しも良好で、空を眺めながらの入浴も可能な配置。リノベーションで現代的な住空間に生まれ変わらせる楽しみのある物件です。

総括

低予算でマイホーム実現を目指す方・投資目的の方

500万円以下でマイホームを実現したい方や、リノベーション込みで1000万円以内の予算で考えている方に最適です。旧旧耐震基準のリスクを理解できる方、現金購入可能な方、小規模不動産投資を検討する方にもおすすめ。エレベーターなしの5階で階段利用に問題ない方、DIYやリノベーションを楽しみたい方、眺望と自然環境を重視する方には特に価値ある選択肢となるでしょう。

三田コーポ

今回ご紹介するのは、小田急小田原線の生田駅から徒歩6分のマンションです。明治大学や専修大学キャンパスの最寄駅で、近くには生田緑地もある、自然豊かな住宅地にある物件で、最上階ならではの眺望が楽しめます。マンション理事の方に物件と街の魅力をうかがいました。

物件詳細

街の魅力

リノベするなら

物件詳細

価格	498万円
管理費	5,800円/月
修繕積立金	11,500円/月
その他費用	-
間取り	2LDK
占有面積	47.00m²
土地面積	-
バルコニー面積	-
ルーフバルコニー面積	-
物件階数	5階
総地上階数	-
構造	RC（鉄筋コンクリート）
総戸数	48戸
築年月	1967年2月（築59年）
現況	空家
引き渡し日	相談
土地権利	所有権
方位	南
管理形態	全部委託管理
修繕状況	-
取引形態	仲介
管理会社	（株）ライフポート西洋
設計・施工会社	-
駐車場	-
建物設備	-
共有施設	-
ペット	-
アクセス	小田急線生田駅徒歩6分
住所	神奈川県川崎市多摩区三田1-12-5
制限事項（特定事項）	-

毎月の支払い目安

ローンの目安	約13,600円
管理費	5,800円/月
修繕積立金	11,500円/月
合計	約30,900円

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この街に住むなら

住んでいる街について、売主さんに教えていただきました。

①周辺環境：自然環境豊かで散策やサイクリングを楽しめる

スムナラ

駅前を流れる五反田川の雰囲気が素敵です。

売主さん

3月は河津桜、5月は鯉のぼりが見事です。5月の終わりから6月は生田緑地のバラ苑がおすすめですよ。春と秋のバラの季節に開園します。

街の中をゆったりと流れる五反田川

向ヶ丘遊園時代から市民の憩いの場、生田緑地ばら苑

スムナラ

生田緑地といえば、首都圏で有数の大自然スポット！

売主さん

生田緑地へは、専修大学の裏側あたりの西口から入れば近いです。歩いて20分くらい。展望広場があるところに出られます。富士山も見えて、景色がきれいでおすすめです！

生田緑地の西側にある、西口展望広場。マンションから歩いていける

売主さん

生田緑地はとても良い散歩コースなんです。東京ドーム約20個分の広さがあるので、何度遊びに行っても楽しめます。

日本民家園や岡本太郎美術館など見どころ満載の生田緑地

スムナラ

生田駅からマンションへは、五反田川をわたって、生田ルミナス保育園を右の道へ進むと近いですね。左にある階段を使っている方も多いようですが、けっこうきつい坂で…

売主さん

そうですね。駅がちょうど谷になっていて、駅の南口、北口どちら側も坂なんですよね。ただ、そのぶん景色は良いですよ。

スムナラ

そうですね、高台ならではの良さを感じます。

右の道をまっすぐ進むとマンションにつく

②室内：広いバルコニーで5階ならではの眺望。リノベで自分好みの空間に

スムナラ

ではお待ちかねのお部屋を見ていきましょう。お部屋は最上階の角部屋！　景色がとっても良いですよ。

46㎡、2LDKのコンパクトなお部屋。バルコニーが特徴的

玄関前からこんな景色が楽しめるのも5階ならでは

売主さん

このマンションの中では、一番景色が良いお部屋ではないでしょうか。バルコニーが部屋をぐるりと囲んでいるので、日当たりと風がとても気持ち良いです。目の前に高い建物がないので気持ち良く視界がひらけています。

ぐるりと部屋を取り囲む開放感のあるバルコニー

バルコニー前には高い建物がなく気持ちが良い

2面に大きな窓が連続しているので明るさも抜群

空を眺めながらの入浴も可能な昭和レトロなお風呂

スムナラ

室内はかなり使い込まれていますが、リノベーション前提であれば内装は好きに変えられるので、かなりのお宝物件です！

売主さん

そうですね。立地もマンション自体もすごく気に入っていて、ここから引っ越せなくなっています（笑）。

スムナラ

このマンションの気に入っているところを教えてください。

売主さん

住民の仲が良いことかな。というのも、数年前まで住民が自主管理していたんですね。今は管理会社が入っていますが、今でも住民同士のつながりがあります。理事会は強制ではなく立候補制で、やれる人がやることになっています。

横長H型の建物で、は両サイドに広い部屋を配置したつくり

スムナラ

住民がマンションの運営に積極的なのはいいことですね。そういえば、外から見た時に建物の形が変わっているなと思ったのですが。

売主さん

坂に建っているので、坂の上にあたる部分が1階、坂の下にあたる部分が地下という構造で、入り口も1階と地下にあります。地下はかつて商店街でしたが、今は営業していません。玄関がある1階は事務所エリアで、2階以上が住居になっています。

スムナラ

何か不便に感じることはありますか？

売主さん

エレベーターがなく、階段だけです。その分ゆとりある空間にはなっていますよ。駐車場は近くの駐車場を月極で借りることになりますが、すぐ目の前にあるので大丈夫です。あと管理人さんはいませんが、掃除は専門業者が来てくれているので安心です。

各階に大きな窓がついていて広い階段スペース

自転車置き場、バイク置き場は完備されている

外の道路から出入りできる広いゴミ集積場

スムナラ

お住まいの方の年齢層はいかがですか？

売主さん

昔から住んでいる高齢の住民に若い子育て世代が加わって、ちょうど世代交代の時期だと思います。大学もあって活気のあるエリアですし、若い人も住みやすいんでしょうね。

③周辺環境：大学生が多い文教地区＆今後が楽しみな再開発エリア

スムナラ

とても静かな住宅街ですが、若い方も多いですね。

売主さん

大学が近くにあるので、学生さんが多く住んでいます。古くからの住民からファミリー層、単身者まで幅広い年代が住んでいる街です。

スムナラ

駅前に素敵なコーヒー店を見つけたんですけど、スタッフは学生さんでした。

売主さん

MiLL Standさんですよね。自家焙煎のお店です。家族も「近くに、こんな美味しいコーヒーが飲める店があっていいね」と言っています。

こだわりの美味しいコーヒーが飲めるMiLL Stand

スムナラ

普段の買い物はどちらで？

売主さん

近くにOKストア、駅前には地域スーパーのゆりストア生田店があります。大型の商業施設なら、小田急線で3駅隣の新百合ヶ丘へ行けば、イオンスタイル新百合ヶ丘や新百合丘オーパがあって、ノジマやユニクロ、イオンシネマが入っています。

大通りの川崎三田郵便局の並びにある、OK生田店

古くから地域の方に愛されてきた、ゆりストア生田店

スムナラ

向ヶ丘遊園・登戸エリアは再開発計画が進んでいるそうで、商業施設が増えそうですね。

売主さん

そうなんです。どんな店ができるのか、数年後がとても楽しみですね。向ヶ丘遊園跡地には温泉やショッピングモール、自然体験ゾーンを備えた施設ができる予定らしいです。

向ヶ丘遊園跡地にある藤子・F・不二雄ミュージアム

売主さん

歩いてどこへでもいけますし、自転車なら多摩川や二子玉川へも行けちゃいます。あちこち散策すると、とても楽しいですよ！　あとはバス利用も便利で、向ヶ丘遊園行のバスが生田中学校前から出ています。

スムナラ

この辺りは車がなくても不便はないですね。また、きれいに整備された街という印象で、子育てにはとても良いと感じました！

売主さん

そうですね。子育て環境は整っていると思います。緑が多い静かな住環境で、ちょっと足を伸ばせば何でも揃う。そんな便利さに気づいた若い方が多く引っ越してきているようです。学校は川崎市立の三田小学校と生田中学校が近く、学校の中に市立のわくわくプラザという学童がありますし、このマンションにも民間の学童が入っています。保育園は三田かしのみ保育園と生田ルミナス保育園を利用している方が多いようですね。

自然環境豊かでファミリー向き。左手に見えるのは生田中学校の校庭

都心まですぐ出られる場所ながら、駅前から非常に落ち着いた雰囲気で、静かな住環境を好む方や、散歩や街歩きを楽しみたい方にはぴったりの物件だと感じました。自由な発想でリノベーションすることで、さらに楽しい暮らし方ができるのではないでしょうか。

スムナラでは、必要とされる方にはリノベーションのサポートも行っています。壁紙交換からスケルトンリノベーションまで。予算、ライフスタイルに合わせて、あなただけのリノベプランをご提案します。

この物件が気になる方は、下のボタンからお問い合わせください。

リノベするなら

物件について、売主さんに教えていただきました。

最上階ならではの景観を独り占めできるお部屋です。図面上は間取り変更しやすい構造で、リノベーション向きの物件。角部屋のため壁を断熱する必要もありそうで、最上階のため天井も造作を検討したい物件となります。プロ目線で作成したリノベーションプランを2つご紹介します。

※あくまで分譲時図面から作成したプランとなり、実際のプランニングには現地調査が必要となります

CASE：1人で住むなら

一人暮らしを贅沢に満喫できるプラン

※分譲時の図面からプラン作成

和室を解体して、空間を仕切らず丸々使い、ワンルームで光と風が回るようにしたプランです。キッチンはテレビを見ながら料理ができる配置にし、カウンターをつけることでダイニングを兼ねます。収納は一箇所にまとめて空間効率をアップ。水回りは、浴室の中に洗濯機置き場があるのが不便だったため、ユニットバスに変更。脱衣室内に洗濯機置き場をつくっています。

POINT①仕切りの少ないゆったりワンルームを使いこなす

※写真はイメージです（ゼロリノベ施工例）

LDKも寝室も収納も、全て壁をつくらず仕切らないワンルーム構造です。リビングのソファで映画など見てくつろいで、眠くなったらすぐベッドに行ける快適な動線設計。寝室側の壁は一面フラットにしているので、ポスターや絵、写真などを飾れるようにしているので、自分好みの空間づくりが可能です。

POINT②使い勝手が良いLDK内のウォークスルークロゼット

※写真はイメージです（ゼロリノベ施工例）

ウォークスルークロゼットとは、通り抜けられるタイプのウォークインクロゼット（WIC）のこと。キッチンと収納を中心にした回遊動線となっています。単なる収納スペースだけではなく、通路にも身支度の場所にもなるのが便利ですね。

CASE：2人で住むなら

キッチンが主役。2人で過ごす時間をゆったり楽しむ

※分譲時の図面からプラン作成

和室は解体し、LDK＋寝室にしてゆったりとした空間に。2人掛けダイニングテーブルが置けるようにカウンターを調整しています。寝室はダブルベッドが置けるサイズ感。寝室に洋服収納を設けて着替えがしやすいようにしました。キッチン横には日用品やストック品などの収納スペースを造作し、生活感がでがちなものをしっかり納めます。

POINT①壁付キッチンから対面キッチンにして作業しやすく

※写真はイメージです（ゼロリノベ施工例）