東京都新宿区二十騎町2-12
メイゾン牛込
約190,575円/月
※35年返済、ボーナス払いなしの概算です
スムナラ独自の評価基準で物件を多角的に分析しています
総合評価
好立地だが築古の課題あり
牛込神楽坂駅徒歩5分という優れた立地と、南向きの角部屋という住環境の良さが魅力的な物件です。しかし築57年という経年劣化による構造的リスクと、新耐震基準適用前の建物である点が大きな懸念材料となります。平米単価115万円は立地を考慮すると相応ですが、将来の大規模修繕や建て替え時期が近づいていることを考慮すると、投資判断は慎重に行う必要があります。現在の管理状況は良好で、日勤管理体制も整っていますが、長期保有には相応のリスクを伴う物件と言えるでしょう。
立地
建物
コスト
住みやすさ
牛込神楽坂の好アクセス
東京メトロ有楽町線・南北線が利用できる牛込神楽坂駅から徒歩5分の好立地です。神楽坂エリアは都心部へのアクセスが良好で、飯田橋駅も徒歩圏内のため複数路線の利用が可能です。周辺は住宅街として成熟しており、神楽坂の商店街も近く生活利便性が高いエリアです。都心の利便性を享受しながらも比較的落ち着いた住環境が期待できる立地条件となっています。
SRC造だが築古の課題
SRC造の8階建て52戸という規模で、構造面では鉄骨鉄筋コンクリートの堅牢性があります。株式会社穴吹ハウジングサービスによる日勤管理体制で、エレベーターも完備されています。しかし1969年築で築57年が経過しており、新耐震基準（1981年）適用前の建物である点が最大の懸念です。この築年数では大規模修繕や設備更新が頻繁に必要となり、将来的な建て替え議論も視野に入れる必要があります。
立地相応だが維持費負担
5,999万円で平米単価約115万円となり、牛込神楽坂エリアの立地を考慮すると相応の価格設定です。管理費6,850円は面積あたり約132円/㎡と良心的ですが、修繕積立金28,000円は面積あたり約539円/㎡とかなり高額です。この高い修繕積立金は築57年という建物の状況を反映しており、今後も大規模修繕等で支出が続く可能性があります。月々の維持費負担は34,850円となり、築年数を考慮すると妥当な水準と言えます。
南向き角部屋で住環境良
51.94㎡の2LDKで南向きの角部屋という好条件です。陽当り良好・眺望良好とのハイライト通り、日照条件に恵まれています。システムキッチン、食器洗機、浴室乾燥機など設備は現代的にアップデートされており、全室フローリングで清潔感があります。4.5㎡のバルコニーは標準的な広さです。収納も各室に配置されており、カップルや小家族での生活には十分な間取りと設備が整っています。角部屋のため通風も期待できる住環境です。
都心志向の短中期居住者
都心アクセスを重視し、神楽坂エリアの利便性と文化的環境を享受したい方に適しています。特に通勤で都心部に通う単身者やDINKS世帯で、5〜10年程度の短中期居住を考えている方におすすめです。築年数によるリスクを理解した上で、立地の良さを優先できる方向けの物件と言えます。将来の建て替え時期を見据えた投資判断ができる経験豊富な購入者にも適しているでしょう。長期保有を前提とする場合は慎重な検討が必要です。
※ スムナラ独自の評価基準に基づく参考情報です
