東京都江東区東砂６丁目20-13
シャルム南砂町
約125,385円/月
※35年返済、ボーナス払いなしの概算です
スムナラ独自の評価基準で物件を多角的に分析しています
総合評価
最上階の眺望は魅力も立地に課題
築47年の11階建て最上階に位置する2LDK物件です。SRC造で管理体制も整っており、建物自体の基本性能は確保されています。南西向きで陽当たりが良く、最上階からの眺望は大きな魅力となります。一方で最寄駅まで徒歩19分という立地は都心部での利便性を重視する方には課題となるでしょう。築年数の古さから旧耐震基準での建築という点も考慮が必要です。価格は3,990万円と江東区内では比較的手頃な水準で、月々の管理費・修繕積立金も適正範囲内です。住環境としては67㎡超の広さと充実した設備で快適性は期待できます。
立地
建物
コスト
住みやすさ
駅距離19分がネック
南砂町駅まで徒歩19分という距離は都心部アクセスを重視する方には大きなデメリットとなります。東西線沿線のため都心部への直通アクセスは確保されているものの、駅までの距離を考慮すると日常の通勤・通学には時間的負担が生じます。江東区東砂エリアは住宅地として落ち着いた環境が期待できますが、商業施設や医療機関などの生活利便施設へのアクセスも駅距離の影響を受ける可能性があります。将来的な資産価値の観点からも、駅徒歩圏外という立地条件は慎重な検討が必要な要素です。
SRC造で管理体制良好
1979年築のSRC造11階建てマンションで、構造面では堅牢性が期待できます。ただし築47年と建築年が古く、旧耐震基準での建築という点は注意が必要です。総戸数92戸の中規模マンションで、日本ハウズイングによる日勤管理体制が整っており、管理の安定性は確保されています。管理人の日勤体制により日常のメンテナンスや対応も期待できます。共用設備としてバイク置場、駐輪場も完備されており、基本的な住環境は整っています。築年数を考慮すると大規模修繕の実施状況や今後の計画が重要なポイントとなります。
価格・管理費ともに適正水準
3,990万円という価格設定は江東区内の築年数を考慮すると妥当な水準と考えられます。平米単価は約59万円となり、立地条件と築年数を踏まえれば割高感はありません。管理費13,180円は㎡当たり約196円で標準的な水準です。修繕積立金8,630円は㎡当たり約128円と相場より低めの設定ですが、築47年の物件としては今後の大規模修繕に備えて値上げされる可能性があります。月々の維持費合計21,810円は適正範囲内で、所有権物件として土地権利も安心できます。初期投資と維持費のバランスは取れた物件といえます。
最上階で陽当たり・眺望良好
67.16㎡の2LDKで単身者や夫婦世帯には十分な広さを確保しています。南西向きで陽当たりが良く、最上階という立地により眺望も期待できます。9.73㎡のバルコニーも確保されており、洗濯物干しや憩いの空間として活用できます。システムキッチン、食器洗機、浴室乾燥機など生活に便利な設備が充実しており、リノベーション済みのような快適な住環境が期待できます。全室フローリングで清潔感があり、各室に収納スペースも確保されています。最上階のため上階からの音を気にする必要がなく、静かな住環境も魅力の一つです。
通勤重視より住環境重視の方
駅徒歩19分という立地から、都心部への通勤頻度が低いリモートワーク中心の方や、利便性より住環境を重視される方におすすめです。最上階の眺望と陽当たりの良さを活かして、在宅時間の長い方には特に魅力的な物件となります。夫婦世帯や単身者で、車やバイクでの移動が中心となる生活スタイルの方に適しています。築年数は古いものの、しっかりとした管理体制と充実した設備により、コストパフォーマンスを重視しながらも快適な住環境を求める方には検討価値の高い物件です。将来的な住み替えより長期居住を前提とする方により適しています。
※ スムナラ独自の評価基準に基づく参考情報です
