プレールドゥーク森下３
東京都墨田区菊川1丁目6-9
都営新宿線 森下駅 徒歩4分（262m）
プレールドゥーク森下３は、都営新宿線森下駅から徒歩4分の位置に建つ地上10階・総戸数45戸のマンションです。2019年12月竣工で、菊川の取引住戸の築年中央値である2001年より新しい部類に入ります。周辺は事務所や店舗兼共同住宅が混在する商業地域です。
プレールドゥーク森下３の相場（推定）
推定相場（45㎡の場合）
6,331万円
45㎡は墨田区菊川で取引された住戸の中央値
推定㎡単価
140.7万円/㎡
+44%墨田区平均比
築7年（周辺の取引住戸は築25年が中央値）
推定㎡単価は140.7万円/㎡、45㎡換算で推定価格6,331万円という目安です。菊川の㎡単価中央値104.3万円/㎡、墨田区全体の97.5万円/㎡を上回る水準で、築年による下落率が1年あたり1.66%と算出されている点が背景にあります。ただし同じ森下駅で2019年築の建物の成約は104.0〜111.7万円/㎡で、推定値はこれより高く出ています。階数や向きは反映していません。
この相場の算出方法
墨田区墨田区菊川の成約㎡単価の中央値（104.3万円/㎡）を起点に、築年の差を補正しています。補正に使う下落率は墨田区の実際の成約3,349件から回帰で求めた築1年あたり1.66%です（決定係数 R²=0.411）。階数・向き・リフォームの有無・眺望は 反映していません。販売価格ではなく相場の目安であり、 実際の売買価格とは差が出ます。売却をご検討の場合は個別の査定をご依頼ください。
墨田区菊川の中古マンション相場
国土交通省が公表している成約価格から、このエリアの取引121件を集計しています。
成約価格の中央値
4,100万円
専有面積の中央値 45㎡
㎡単価の中央値
104.3万円/㎡
取引された住戸の築年
2001年
中央値
森下駅周辺の価格推移
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2023Q3〜2026Q1の成約価格情報）／価格推移はスムナラ調べ
同じ駅・近い築年の建物
森下駅が最寄りで、竣工が10年以内の建物です。 ㎡単価はそれぞれの建物が建つ町名で実際に成約した価格の中央値で、推定値ではありません。
| 建物 | 竣工 | 徒歩 | 戸数 | 町名 | 成約㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| プレールドゥーク森下３ | 2019年 | 4分 | — | 菊川 | 104.3万円/㎡ |
| アルテシモノルガ | 2019年 | 4分 | 25戸 | 立川 | 104.0万円/㎡ |
| ベルシード森下 | 2019年 | 5分 | 20戸 | 菊川 | 104.3万円/㎡ |
| アルテシモヴィコロ | 2019年 | 6分 | 25戸 | 千歳 | 111.7万円/㎡ |
| 両国ウォーターフロントレジデンス | 2018年 | 6分 | 30戸 | 両国 | 102.0万円/㎡ |
| べルシード森下 | 2019年 | 6分 | 20戸 | 菊川 | 104.3万円/㎡ |
| ウィルレーナ森下 | 2020年 | 3分 | 42戸 | 千歳 | 111.7万円/㎡ |
墨田区菊川の成約㎡単価は、周辺3エリアの平均105.9万円/㎡に対して-2%です。
プレールドゥーク森下３の諸元
- 所在地
- 東京都墨田区菊川1丁目6-9
- 最寄駅
- 都営新宿線 森下駅 徒歩4分（道路距離262m）
- 竣工
- 2019年12月
- 築年数
- 築7年
- 総戸数
- 全45戸
- 階数
- 地上10階建
- 用途地域
- 商業地域
- 建蔽率／容積率
- 80.0% ／ 500.0%
- 最寄駅の乗降客数
- 1日あたり約70,246人
- 小学校区
- 深川小学校
- 中学校区
- 深川第一中学校
- 緯度経度
- 35.688305, 139.801102
徒歩分は建物から駅までの実際の道路距離をもとに、不動産の表示に関する公正競争規約 （道路距離80mにつき1分、端数切り上げ）で算出しています。
所在地
学区・用途地域
通学区域
- 小学校
- 深川小学校
- 江東区高橋14-10
- 中学校
- 深川第一中学校
- 江東区森下4-9-22
都市計画
- 用途地域
- 商業地域
- 建蔽率／容積率
- 80.0% ／ 500.0%
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（通学区域は国土数値情報。就学先は自治体の指定変更等により異なる場合があります）
周辺の公示地価
プレールドゥーク森下３から最も近い標準地（約174m）の公的な土地評価です。
公示地価（令和6年1月1日時点）
84.8万円/㎡
+6%前年比
東京都江東区森下３丁目２１番６外
この標準地の周辺の状況
事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域
不動産鑑定士による公的な記述です
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査）。土地の価格であり、マンションの取引価格とは異なります。
災害リスク
液状化のしやすさ
液状化しやすい
地形分類：干拓地
洪水浸水想定
荒川の浸水想定区域内
想定最大規模の降雨を前提とした区域です
土砂災害警戒区域
区域外
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（液状化傾向・洪水浸水想定区域図・土砂災害警戒区域）。実際の被害の有無を保証するものでは ありません。購入前に各自治体のハザードマップもご確認ください。
周辺の施設
建物から直線距離1.5km以内にある施設を、近い順に掲載しています。
学校
- 墨田区立中和小学校小学校253m
- 江東区立深川小学校小学校316m
- 江東区立深川第一中学校中学校538m
- 東京明生日本語学院各種学校541m
- 江東区立八名川小学校小学校541m
保育園・幼稚園
- 太陽の子 森下三丁目保育園保育所163m
- 神愛保育園保育所199m
- すみだ中和こころ保育園保育所204m
- あゆみ保育園保育所238m
- 立川保育園保育所278m
医療機関
- 医療法人社団 渡辺こどもクリニック診療所・小児科 アレルギー科 皮膚科131m
- 医療法人社団雄翔会 あおばクリニック診療所・内科 呼吸器内科 循環器内科 消化器内科 内視鏡 糖尿病 代謝内科 アレルギー科131m
- 医療法人社団 浅川クリニック診療所・内科 外科 整形外科 皮膚科 神経科 心療内科 精神科147m
- 小川歯科医院歯科診療所・歯科 小児歯科182m
- 医療法人社団緑豊会おおにしデンタルクリニック歯科診療所・歯 小歯 矯歯191m
福祉施設
- ジョイラポ障害者サービス施設150m
- いろどりグループホーム障害者サービス施設210m
- ティオ森下障害者サービス施設239m
- わいわいプラス墨田立川教室児童福祉サービス施設256m
- 立川児童館児童館279m
文化施設
- 墨田区立緑図書館図書館828m
- 江東区立白河こどもとしょかん図書館981m
- 江東区立深川図書館図書館1,092m
- 青年文化協会友愛点字図書館（休館中）図書館1,154m
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（国土数値情報の学校・保育園・医療機関・福祉施設・文化施設）
プレールドゥーク森下３のよくある質問
周辺の建物
墨田区墨田区菊川の他の建物
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