モリス森下
東京都江東区森下3丁目20-17
都営新宿線 菊川駅 徒歩4分（356m）
モリス森下は、都営新宿線菊川駅から徒歩5分の場所に建つ、地上13階建て43戸の中規模マンションです。1996年12月竣工で、森下の取引住戸の築年中央値である2004年より古い世代にあたります。周辺は事務所や店舗兼共同住宅が混在する用途地域に位置します。
モリス森下の相場（推定）
推定相場（35㎡の場合）
3,231万円
35㎡は江東区森下で取引された住戸の中央値
推定㎡単価
92.3万円/㎡
−14%江東区平均比
築30年（周辺の取引住戸は築22年が中央値）
推定㎡単価は92.3万円/㎡、35㎡換算で3,231万円が目安です。森下の成約中央値110.0万円/㎡、江東区全体の107.9万円/㎡をいずれも下回ります。江東区の成約データでは築1年あたり2.19%の下落が見られ、竣工から年数を重ねている点が水準差の主な要因と考えられます。あくまで推定値で、売り出し中の住戸の価格ではありません。
この相場の算出方法
江東区江東区森下の成約㎡単価の中央値（110.0万円/㎡）を起点に、築年の差を補正しています。補正に使う下落率は江東区の実際の成約7,684件から回帰で求めた築1年あたり2.19%です（決定係数 R²=0.529）。階数・向き・リフォームの有無・眺望は 反映していません。販売価格ではなく相場の目安であり、 実際の売買価格とは差が出ます。売却をご検討の場合は個別の査定をご依頼ください。
江東区森下の中古マンション相場
国土交通省が公表している成約価格から、このエリアの取引111件を集計しています。
成約価格の中央値
4,000万円
専有面積の中央値 35㎡
㎡単価の中央値
110.0万円/㎡
取引された住戸の築年
2004年
中央値
菊川駅周辺の価格推移
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2023Q3〜2026Q1の成約価格情報）／価格推移はスムナラ調べ
同じ駅・近い築年の建物
菊川駅が最寄りで、竣工が10年以内の建物です。 ㎡単価はそれぞれの建物が建つ町名で実際に成約した価格の中央値で、推定値ではありません。
| 建物 | 竣工 | 徒歩 | 戸数 | 町名 | 成約㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| モリス森下 | 1996年 | 4分 | — | 森下 | 110.0万円/㎡ |
| 菊川南ガーデンハウス | 1997年 | 3分 | 49戸 | 森下 | 110.0万円/㎡ |
| コスモ西大島ロイヤルフォルム | 2000年 | 6分 | 82戸 | 大島 | 85.7万円/㎡ |
| ミオカステーロ清澄白河 | 2003年 | 8分 | 44戸 | 白河 | 130.5万円/㎡ |
| アスコットパーク住吉クラリス | 2004年 | 4分 | 42戸 | 住吉 | 108.3万円/㎡ |
| イーストコモンズ清澄白河サウスフラッツ | 2005年 | 10分 | 128戸 | 三好 | 108.0万円/㎡ |
| ドラゴンマンション森下壱番館 | 1997年 | 5分 | 19戸 | 森下 | 110.0万円/㎡ |
江東区森下の成約㎡単価は、周辺4エリアの平均108.1万円/㎡に対して+2%です。
モリス森下の諸元
- 所在地
- 東京都江東区森下3丁目20-17
- 最寄駅
- 都営新宿線 菊川駅 徒歩4分（道路距離356m）
- 竣工
- 1996年12月
- 築年数
- 築30年
- 総戸数
- 全43戸
- 階数
- 地上13階建
- 用途地域
- 準工業地域
- 建蔽率／容積率
- 60.0% ／ 300.0%
- 防火地域
- 準防火地域
- 最寄駅の乗降客数
- 1日あたり約23,140人
- 小学校区
- 深川小学校
- 中学校区
- 深川第一中学校
- 緯度経度
- 35.687759, 139.802750
徒歩分は建物から駅までの実際の道路距離をもとに、不動産の表示に関する公正競争規約 （道路距離80mにつき1分、端数切り上げ）で算出しています。
所在地
学区・用途地域
通学区域
- 小学校
- 深川小学校
- 江東区高橋14-10
- 中学校
- 深川第一中学校
- 江東区森下4-9-22
都市計画
- 用途地域
- 準工業地域
- 建蔽率／容積率
- 60.0% ／ 300.0%
- 防火地域
- 準防火地域
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（通学区域は国土数値情報。就学先は自治体の指定変更等により異なる場合があります）
周辺の公示地価
モリス森下から最も近い標準地（約37m）の公的な土地評価です。
公示地価（令和6年1月1日時点）
84.8万円/㎡
+6%前年比
東京都江東区森下３丁目２１番６外
この標準地の周辺の状況
事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域
不動産鑑定士による公的な記述です
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査）。土地の価格であり、マンションの取引価格とは異なります。
災害リスク
液状化のしやすさ
液状化しやすい
地形分類：干拓地
洪水浸水想定
隅田川の浸水想定区域内
想定最大規模の降雨を前提とした区域です
土砂災害警戒区域
区域外
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（液状化傾向・洪水浸水想定区域図・土砂災害警戒区域）。実際の被害の有無を保証するものでは ありません。購入前に各自治体のハザードマップもご確認ください。
周辺の施設
建物から直線距離1.5km以内にある施設を、近い順に掲載しています。
学校
- 墨田区立中和小学校小学校266m
- 江東区立深川小学校小学校369m
- 江東区立深川第一中学校中学校387m
- 東京都立墨田工科高等学校高等学校473m
- 墨田区立菊川小学校小学校616m
保育園・幼稚園
- あゆみ保育園保育所85m
- 太陽の子 森下三丁目保育園保育所139m
- 神愛保育園保育所176m
- 江東区森下保育園保育所206m
- すみだ中和こころ保育園保育所249m
医療機関
- 医療法人社団 浅川クリニック診療所・内科 外科 整形外科 皮膚科 神経科 心療内科 精神科35m
- 田沼歯科医院歯科診療所・歯科 歯科口腔外科 矯正歯科 小児歯科78m
- 医療法人社団緑豊会おおにしデンタルクリニック歯科診療所・歯 小歯 矯歯103m
- 柾谷歯科医院歯科診療所・歯119m
- 医療法人社団 菊川橋クリニック診療所・内 消内 循152m
福祉施設
- ジョイラポ障害者サービス施設31m
- 森下児童館児童館202m
- ぽらいと 森下児童発達支援センター290m
- アルファキッズ菊川駅前児童発達支援センター328m
- わいわいプラス墨田立川教室児童福祉サービス施設332m
文化施設
- 江東区立白河こどもとしょかん図書館842m
- 墨田区立緑図書館図書館908m
- 青年文化協会友愛点字図書館（休館中）図書館1,003m
- 江東区立深川図書館図書館1,101m
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（国土数値情報の学校・保育園・医療機関・福祉施設・文化施設）
モリス森下のよくある質問
周辺の建物
江東区江東区森下の他の建物
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