ヴァレッシア森下シティ
東京都江東区森下3丁目19-5
都営新宿線 菊川駅 徒歩5分（383m）
ヴァレッシア森下シティは、都営新宿線菊川駅から徒歩5分の場所に建つ、地上8階・総戸数20戸の小規模マンションです。2021年4月竣工で、森下の取引住戸の築年中央値2004年より17年新しく、周辺の同駅・築浅物件の中でも竣工が最も新しい部類に入ります。
ヴァレッシア森下シティの相場（推定）
推定相場（35㎡の場合）
5,390万円
35㎡は江東区森下で取引された住戸の中央値
推定㎡単価
154.0万円/㎡
+43%江東区平均比
築5年（周辺の取引住戸は築22年が中央値）
推定㎡単価は154.0万円/㎡、35㎡換算で推定5,390万円が目安です。森下の成約㎡単価の中央値110.0万円/㎡、江東区全体の107.9万円/㎡を上回りますが、これは築年の新しさが影響しています。江東区では築1年あたり2.19%の下落が確認され、築古が多い成約実績との差が単価に表れます。あくまで推定で、売り出し中の住戸の価格ではありません。
この相場の算出方法
江東区江東区森下の成約㎡単価の中央値（110.0万円/㎡）を起点に、築年の差を補正しています。補正に使う下落率は江東区の実際の成約7,684件から回帰で求めた築1年あたり2.19%です（決定係数 R²=0.529）。階数・向き・リフォームの有無・眺望は 反映していません。販売価格ではなく相場の目安であり、 実際の売買価格とは差が出ます。売却をご検討の場合は個別の査定をご依頼ください。
江東区森下の中古マンション相場
国土交通省が公表している成約価格から、このエリアの取引111件を集計しています。
成約価格の中央値
4,000万円
専有面積の中央値 35㎡
㎡単価の中央値
110.0万円/㎡
取引された住戸の築年
2004年
中央値
菊川駅周辺の価格推移
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2023Q3〜2026Q1の成約価格情報）／価格推移はスムナラ調べ
同じ駅・近い築年の建物
菊川駅が最寄りで、竣工が10年以内の建物です。 ㎡単価はそれぞれの建物が建つ町名で実際に成約した価格の中央値で、推定値ではありません。
| 建物 | 竣工 | 徒歩 | 戸数 | 町名 | 成約㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| ヴァレッシア森下シティ | 2021年 | 5分 | — | 森下 | 110.0万円/㎡ |
| ルミードキューブ菊川プレミアム | 2020年 | 3分 | 53戸 | 森下 | 110.0万円/㎡ |
| パティーナ住吉 | 2016年 | 5分 | 69戸 | 住吉 | 108.3万円/㎡ |
| ハーモニーレジデンス清澄白河 | 2014年 | 9分 | 24戸 | 白河 | 130.5万円/㎡ |
| ルピアシェリール森下 | 2019年 | 2分 | 40戸 | 森下 | 110.0万円/㎡ |
| ディアレイシャス菊川 | 2016年 | 3分 | 34戸 | 森下 | 110.0万円/㎡ |
| ガリシア菊川エストゥディオ | 2016年 | 5分 | 51戸 | 森下 | 110.0万円/㎡ |
江東区森下の成約㎡単価は、周辺2エリアの平均119.4万円/㎡に対して-8%です。
ヴァレッシア森下シティの諸元
- 所在地
- 東京都江東区森下3丁目19-5
- 最寄駅
- 都営新宿線 菊川駅 徒歩5分（道路距離383m）
- 竣工
- 2021年4月
- 築年数
- 築5年
- 総戸数
- 全20戸
- 階数
- 地上8階建
- 用途地域
- 準工業地域
- 建蔽率／容積率
- 60.0% ／ 300.0%
- 防火地域
- 準防火地域
- 最寄駅の乗降客数
- 1日あたり約23,140人
- 小学校区
- 深川小学校
- 中学校区
- 深川第一中学校
- 緯度経度
- 35.687683, 139.802460
徒歩分は建物から駅までの実際の道路距離をもとに、不動産の表示に関する公正競争規約 （道路距離80mにつき1分、端数切り上げ）で算出しています。
所在地
学区・用途地域
通学区域
- 小学校
- 深川小学校
- 江東区高橋14-10
- 中学校
- 深川第一中学校
- 江東区森下4-9-22
都市計画
- 用途地域
- 準工業地域
- 建蔽率／容積率
- 60.0% ／ 300.0%
- 防火地域
- 準防火地域
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（通学区域は国土数値情報。就学先は自治体の指定変更等により異なる場合があります）
周辺の公示地価
ヴァレッシア森下シティから最も近い標準地（約61m）の公的な土地評価です。
公示地価（令和6年1月1日時点）
84.8万円/㎡
+6%前年比
東京都江東区森下３丁目２１番６外
この標準地の周辺の状況
事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域
不動産鑑定士による公的な記述です
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査）。土地の価格であり、マンションの取引価格とは異なります。
災害リスク
液状化のしやすさ
液状化しやすい
地形分類：干拓地
洪水浸水想定
隅田川の浸水想定区域内
想定最大規模の降雨を前提とした区域です
土砂災害警戒区域
区域外
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（液状化傾向・洪水浸水想定区域図・土砂災害警戒区域）。実際の被害の有無を保証するものでは ありません。購入前に各自治体のハザードマップもご確認ください。
周辺の施設
建物から直線距離1.5km以内にある施設を、近い順に掲載しています。
学校
- 墨田区立中和小学校小学校276m
- 江東区立深川小学校小学校343m
- 江東区立深川第一中学校中学校400m
- 東京都立墨田工科高等学校高等学校490m
- ケイ・インターナショナルスクール東京各種学校603m
保育園・幼稚園
- あゆみ保育園保育所98m
- 太陽の子 森下三丁目保育園保育所115m
- 神愛保育園保育所153m
- 江東区森下保育園保育所202m
- すみだ中和こころ保育園保育所253m
医療機関
- 医療法人社団 浅川クリニック診療所・内科 外科 整形外科 皮膚科 神経科 心療内科 精神科48m
- 田沼歯科医院歯科診療所・歯科 歯科口腔外科 矯正歯科 小児歯科106m
- 医療法人社団緑豊会おおにしデンタルクリニック歯科診療所・歯 小歯 矯歯122m
- 柾谷歯科医院歯科診療所・歯144m
- 医療法人社団 菊川橋クリニック診療所・内 消内 循174m
福祉施設
- ジョイラポ障害者サービス施設13m
- 森下児童館児童館198m
- ぽらいと 森下児童発達支援センター299m
- わいわいプラス墨田立川教室児童福祉サービス施設332m
- いろどりグループホーム障害者サービス施設345m
文化施設
- 江東区立白河こどもとしょかん図書館851m
- 墨田区立緑図書館図書館911m
- 青年文化協会友愛点字図書館（休館中）図書館1,029m
- 江東区立深川図書館図書館1,081m
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（国土数値情報の学校・保育園・医療機関・福祉施設・文化施設）
ヴァレッシア森下シティのよくある質問
周辺の建物
江東区江東区森下の他の建物
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