アークステージ北池袋

下板橋駅徒歩10分、総戸数29戸の11階建て高層マンションの6階部分。南西向きで明るく、フルリノベーション済みのため設備は新品同様です。犬猫飼育可の物件は希少価値が高く、ペットと暮らしたい方には大きな魅力。浴室乾燥機や宅配ボックス、トランクルーム付きなど生活利便性も充実しています。スムナラ調べでは相場より約16%高めですが、リノベ済みの設備の良さを考慮すると妥当な水準。築28年ながら適切な管理体制のもとで維持されており、長期居住にも適した物件です。

東武東上線下板橋駅から徒歩10分。池袋まで1駅3分、新宿・渋谷方面へのアクセスも良好で都心部への通勤に便利です。駅距離10分はファミリー向けとしては標準的で、住宅街の落ち着いた環境が期待できます。板橋区熊野町は比較的静かなエリアで、日常生活に必要な商業施設も徒歩圏内に揃っています。東武東上線は朝夕の混雑はありますが、複数路線へのアクセスが可能な利便性の高い立地です。

1996年築の新耐震基準で構造的な安心感があります。RC造11階建て、総戸数29戸の中規模マンションで、管理は穴吹コミュニティが担当。角部屋で通風・採光に優れ、浴室乾燥機が設置されています。ただし修繕積立金は月額8,300円と、56㎡マンションの相場（15,000円前後）の半額程度で将来の値上げリスクに注意が必要です。宅配ボックスやオートロック、トランクルーム完備で共用設備は充実。高層マンションのため、将来的なリノベ時はスプリンクラー移設費用の可能性もあります。

スムナラ調べによると、下板橋エリアの相場は平米単価約81万円。本物件は約95万円と相場より約16%高めの設定です。この価格差の理由は、システムキッチン・ユニットバス・床材・給湯器などフルリノベーション済みで設備が新品同様であること、角部屋で6階という好条件が反映されているためです。同条件の未リノベ物件を購入してリノベーション費用を考慮すると、むしろコストパフォーマンスは良好と言えます。ペット可の希少性も価格に織り込まれており、総合的には適正な価格帯です。

2LDK56㎡は夫婦2人＋子供1人に適したサイズ。フルリノベーション済みでシステムキッチン（浄水器付）、追い焚き・浴室乾燥機付きユニットバス、温水洗浄便座など設備は新品同様です。南西向き6階で日中は明るく、角部屋のため通風も良好。犬猫飼育可能で、トランクルーム1.2㎡が無償利用できるため、ペット用品の収納にも便利。床暖房の記載はありませんが、給湯器も新品のため光熱費も抑えられそうです。

犬猫と一緒に暮らしたいファミリー層に特におすすめ。リノベ済みのため入居後すぐに快適な生活が始められ、設備の新旧を気にする方にも最適です。修繕積立金の将来的な値上げを理解した上で、5〜10年程度の居住を想定する方に向いています。東武東上線沿線で都心アクセスを重視し、角部屋の開放感を求める方にも良い選択肢となるでしょう。