観音山ハイツ
東京都練馬区上石神井2丁目30-17
西武新宿線 上石神井駅 徒歩5分（371m）
観音山ハイツは、上石神井駅から徒歩5分の位置に建つ総戸数9戸・地上3階の小規模マンションです。1981年3月竣工で、周辺の成約住戸の築年中央値である2004年より古い世代にあたります。敷地は近隣商業地域にあり、建蔽率80.0%・容積率300.0%が指定されています。
観音山ハイツの相場（推定）
推定相場（60㎡の場合）
3,157万円
60㎡は練馬区上石神井で取引された住戸の中央値
推定㎡単価
52.6万円/㎡
−34%練馬区平均比
築45年（周辺の取引住戸は築22年が中央値）
推定㎡単価は52.6万円/㎡、60㎡換算で3,157万円が目安です。上石神井の㎡単価中央値80.0万円/㎡や練馬区全体の79.3万円/㎡を下回る水準で、これは築1年あたり1.82%という下落率を1981年築に当てはめた結果です。同じ駅で築年が近い建物の成約は65.3万〜80.0万円/㎡に分布しており、推定値はこれより低く出ています。階数や向き、リフォームの有無は反映していません。
この相場の算出方法
練馬区練馬区上石神井の成約㎡単価の中央値（80.0万円/㎡）を起点に、築年の差を補正しています。補正に使う下落率は練馬区の実際の成約4,067件から回帰で求めた築1年あたり1.82%です（決定係数 R²=0.484）。階数・向き・リフォームの有無・眺望は 反映していません。販売価格ではなく相場の目安であり、 実際の売買価格とは差が出ます。売却をご検討の場合は個別の査定をご依頼ください。
練馬区上石神井の中古マンション相場
国土交通省が公表している成約価格から、このエリアの取引119件を集計しています。
成約価格の中央値
4,000万円
専有面積の中央値 60㎡
㎡単価の中央値
80.0万円/㎡
取引された住戸の築年
2004年
中央値
上石神井駅周辺の価格推移
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2023Q3〜2026Q1の成約価格情報）／価格推移はスムナラ調べ
同じ駅・近い築年の建物
上石神井駅が最寄りで、竣工が10年以内の建物です。 ㎡単価はそれぞれの建物が建つ町名で実際に成約した価格の中央値で、推定値ではありません。
| 建物 | 竣工 | 徒歩 | 戸数 | 町名 | 成約㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 観音山ハイツ | 1981年 | 5分 | — | 上石神井 | 80.0万円/㎡ |
| 第３ダイアマンション | 1981年 | 5分 | 6戸 | 上石神井 | 80.0万円/㎡ |
| ソフトタウン石神井台 | 1981年 | 20分 | 31戸 | 石神井台 | 65.3万円/㎡ |
| 第２岩倉マンション | 1974年 | 10分 | 5戸 | 関町東 | 69.0万円/㎡ |
| 善福寺コーポ | 1974年 | 10分 | 58戸 | 関町南 | 70.0万円/㎡ |
| エクセラントーワ第２ | 1982年 | 3分 | 21戸 | 上石神井 | 80.0万円/㎡ |
| トップ上石神井 | 1986年 | 12分 | 41戸 | 石神井台 | 65.3万円/㎡ |
練馬区上石神井の成約㎡単価は、周辺3エリアの平均68.1万円/㎡に対して+17%です。
観音山ハイツの諸元
- 所在地
- 東京都練馬区上石神井2丁目30-17
- 最寄駅
- 西武新宿線 上石神井駅 徒歩5分（道路距離371m）
- 竣工
- 1981年3月
- 築年数
- 築45年
- 総戸数
- 全9戸
- 階数
- 地上3階建
- 用途地域
- 近隣商業地域
- 建蔽率／容積率
- 80.0% ／ 300.0%
- 防火地域
- 準防火地域
- 最寄駅の乗降客数
- 1日あたり約39,751人
- 小学校区
- 上石神井小学校
- 中学校区
- 上石神井中学校
- 緯度経度
- 35.728054, 139.593979
徒歩分は建物から駅までの実際の道路距離をもとに、不動産の表示に関する公正競争規約 （道路距離80mにつき1分、端数切り上げ）で算出しています。
所在地
学区・用途地域
通学区域
- 小学校
- 上石神井小学校
- 練馬区上石神井4-10-9
- 中学校
- 上石神井中学校
- 練馬区上石神井4-15-27
都市計画
- 用途地域
- 近隣商業地域
- 建蔽率／容積率
- 80.0% ／ 300.0%
- 防火地域
- 準防火地域
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（通学区域は国土数値情報。就学先は自治体の指定変更等により異なる場合があります）
周辺の公示地価
観音山ハイツから最も近い標準地（約352m）の公的な土地評価です。
公示地価（令和6年7月1日時点）
40.9万円/㎡
+5%前年比
東京都練馬区上石神井三丁目２４４番２６
この標準地の周辺の状況
中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域
不動産鑑定士による公的な記述です
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査）。土地の価格であり、マンションの取引価格とは異なります。
災害リスク
液状化のしやすさ
液状化しにくい
地形分類：ローム台地
洪水浸水想定
浸水想定区域外
想定最大規模の降雨でも区域外です
土砂災害警戒区域
区域外
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（液状化傾向・洪水浸水想定区域図・土砂災害警戒区域）。実際の被害の有無を保証するものでは ありません。購入前に各自治体のハザードマップもご確認ください。
周辺の施設
建物から直線距離1.5km以内にある施設を、近い順に掲載しています。
学校
- 早稲田大学高等学院高等学校346m
- 早稲田大学高等学院中学部中学校361m
- 東京都立井草高等学校高等学校393m
- 練馬区立上石神井小学校小学校438m
- 練馬区立上石神井中学校中学校525m
保育園・幼稚園
- ピジョンランド上石神井保育園保育所312m
- 上石神井第二保育園保育所316m
- ベネッセ上石神井保育園保育所449m
- 上石神井保育園保育所606m
- アスク上石神井保育園保育所681m
医療機関
- 医療法人社団玉政会上石神井歯科クリニック歯科診療所・歯科 小児歯科 矯正歯科66m
- 医療法人社団小林眼科医院診療所・眼101m
- 医療法人社団市毛整形外科診療所診療所・整形 リハビリ 放射線111m
- シルバーケアクリニック診療所・内156m
- 上石神井耳鼻咽喉科診療所・耳鼻科 小児182m
福祉施設
- 有限会社ハーティー・ケア障害者サービス施設40m
- グループホーム しゃくじいの庭介護保険等の施設63m
- 小規模多機能 しゃくじいの庭介護保険等の施設63m
- なご実ケアサービス障害者サービス施設87m
- ケアリッツ上石神井障害者サービス施設180m
文化施設
- 労働政策研究・研修機構労働図書館図書館514m
- 練馬区立石神井図書館図書館1,050m
- 杉並区立今川図書館図書館1,487m
データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（国土数値情報の学校・保育園・医療機関・福祉施設・文化施設）
観音山ハイツのよくある質問
周辺の建物
練馬区練馬区上石神井の他の建物
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