ハイネスロフティ

都庁前駅徒歩6分、新宿駅徒歩13分という都心一等地に位置し、13階建ての12階南向きで眺望と日当たりは抜群です。築47年の旧耐震基準というハンディキャップがあるものの、水回り全面改装済みで設備面は現代的に更新されています。スムナラ調べでは相場より約50%割高な価格設定となっており、立地の希少性を考慮しても強気な価格と言えます。しかし、この立地で南向き高層階という条件の物件は市場にほとんど出回らないため、新宿中心部での居住を強く希望する方には検討の価値があります。総戸数127戸の大規模マンションで管理体制は安定しており、長期的な資産保全も期待できるでしょう。

都庁前駅徒歩6分、新宿駅徒歩13分という東京都心の最重要エリアに位置します。都庁前は大江戸線の拠点駅で、六本木・汐留方面へのアクセスが良好。新宿は言うまでもなくJR各線・私鉄・地下鉄が集結する日本最大のターミナル駅で、通勤・通学の利便性は最高レベルです。西新宿4丁目は高層ビル群の中でも住宅エリアとして整備されており、都心居住を実現できる貴重な立地。歌舞伎町などの繁華街からは適度な距離があり、住環境としてのバランスも取れています。コンビニ・スーパー・医療機関なども徒歩圏内に揃い、車を持たない都市型ライフスタイルに最適な環境です。

1979年築の旧耐震基準物件ですが、総戸数127戸の大規模マンションで管理体制は安定しています。修繕積立金は月額11,200円と、127戸というスケールメリットで相場より低く抑えられており、ランニングコストの負担は軽減されています。室内は水回りフルリノベーション済みで、ユニットバス・システムキッチン・洗面化粧台・トイレがすべて交換され、給湯器や洗濯水栓も新しくなっています。浴室乾燥機も設置されており、雨の日の洗濯も安心です。13階建ての高層マンションのため、リノベーション時にはスプリンクラー移設費用がかかる可能性がありますが、現状の間取りで満足できる方には問題ありません。

スムナラ調べによると、都庁前エリアの相場は平米単価約107万円。本物件は約163万円と相場より約52%割高な価格設定となっています。この価格差の要因としては、新宿という超一等地の立地、南向き12階の希少性、フルリノベーション済みの付加価値が考えられます。しかし、築47年の旧耐震基準であることを考慮すると、かなり強気な価格と言わざるを得ません。住宅ローンも旧耐震のため銀行選びが限られ、三井住友銀行や住信SBI銀行など対応可能な金融機関での相談が必要です。立地の希少性と眺望を最重視し、価格よりも「この場所に住みたい」という強い希望がある方向けの物件です。

12階南向きという好条件で、一日を通して明るく開放的な住空間を実現できます。高層階からの眺望は西新宿の都市景観を一望でき、夜景も楽しめるでしょう。3DKの間取りは52.25㎡とコンパクトながら、単身者や夫婦二人には十分な広さです。水回りが全面改装されているため、築47年を感じさせない快適な設備環境が整っています。浴室乾燥機で洗濯物の乾燥も室内で完結し、都心の忙しいライフスタイルにも対応。角部屋かつルーフバルコニー付きで、プライベート感も確保されています。都庁前・新宿という立地なら、食事・買い物・エンターテイメントすべてが徒歩圏内で、充実した都市生活を送れます。

新宿中心部での居住を強く希望し、価格よりも立地と眺望を重視する方に最適です。通勤で都心各所へのアクセスを求める方、夜景を楽しみたい方、車を持たずに都市型ライフスタイルを送りたい方におすすめ。築年数を気にせず、リノベーション済みの快適な設備で満足できる方なら、この希少立地での生活を満喫できるでしょう。旧耐震基準のためローン選びに制約はありますが、自己資金に余裕のある方や金融機関選定に対応できる方に向いています。