4,899万円
間取り
1K
面積
31.87m²
向き
北西
階層
3階
築年
1997年
最寄駅
新富町 徒歩4分
東京都中央区湊３丁目11-8
セザールスカイタワー銀座東
約146,731円/月
※35年返済、ボーナス払いなしの概算です
スムナラ独自の評価基準で物件を多角的に分析しています
総合評価
銀座エリア築29年の投資向け物件
銀座東エリアの立地の良さが最大の魅力ですが、築29年の経年と北西向きの住戸条件、高額な価格設定が課題となる物件です。新富町駅徒歩4分という交通利便性とRC造の堅牢な建物構造は評価できます。しかし1Kで約4,900万円という価格は居住用としては割高感があり、投資目的での購入が現実的でしょう。管理体制は日勤管理で安定しており、将来的な資産価値維持には期待できますが、初期投資額の大きさと住環境面での制約を十分に検討する必要があります。銀座という希少立地への投資と捉えるか、コストパフォーマンスを重視するかで評価が分かれる物件です。
立地
建物
コスト
住みやすさ
銀座東の好立地を活かせる
新富町駅から徒歩4分という優れたアクセス性を持ち、銀座や築地といった都心部へのアクセスが良好です。東京メトロ有楽町線の利用により、有楽町や池袋方面への移動も便利で、ビジネス街への通勤には非常に有利な立地です。中央区湊という住所は銀座に隣接するエリアで、周辺には商業施設や飲食店も充実しており、都市生活の利便性は高いレベルにあります。また、将来的な資産価値の観点でも、都心の希少性の高いエリアとして期待できます。治安面でも中央区の管理が行き届いたエリアで安心です。
RC造で管理体制も良好
1997年築のRC造建物で、新耐震基準に適合した安心の構造です。総戸数47戸の中規模マンションで、管理会社である穴吹ハウジングサービスによる日勤管理体制が整っており、建物の維持管理面では信頼性があります。築29年という経年はありますが、RC造の耐久性とプロによる管理により、建物としての基本性能は維持されています。システムキッチンや浴室乾燥機、洗浄便座など基本的な設備は整っており、住環境として必要な機能は備わっています。共用設備として駐輪場も完備されており、都心部での生活に配慮した仕様となっています。
高額設定でランニングコストも重い
4,899万円という価格は1Kとしては非常に高額で、平米単価は約154万円となります。銀座エリアという立地を考慮しても、居住用としては割高感が否めません。管理費9,810円と修繕積立金9,750円で月々19,560円の維持費がかかり、面積当たりでは約614円/㎡となり標準的な水準を上回っています。特に修繕積立金が築29年でこの水準というのは、今後の大規模修繕に備えた適切な積立と評価できる一方、月々の負担は重くなります。投資用として考える場合、賃料収入でこれらのコストを回収できるかの検討が必要です。
北西向きで住環境は限定的
31.87㎡の1Kという間取りは単身者向けとしては標準的ですが、北西向きのため日当たりは期待できません。3階という中層階で眺望や採光面での優位性は少なく、住環境としては制約があります。バルコニー面積3.85㎡は洗濯物干しには十分ですが、北西向きのため乾燥効率は良くありません。室内にはフローリング、浴室乾燥機、システムキッチンなど基本設備は整っており、都心での一人暮らしには必要十分な機能を備えています。ただし、長時間を過ごす住環境としては日照不足が気になるところで、主に投資用や短期居住向けの物件特性となっています。
投資家や都心通勤者向け
この物件は主に不動産投資を検討している投資家の方に適しています。銀座エリアという希少立地での資産形成や、賃貸需要の安定性を重視する方には魅力的な選択肢となるでしょう。また、銀座や築地エリアで働くビジネスパーソンで、通勤利便性を最優先に考える方にもおすすめできます。ただし、居住用として購入する場合は、日当たりの悪さや高額な初期投資を納得できる方に限られます。都心のセカンドハウスや、将来の賃貸転用を視野に入れた購入を検討している方にも向いています。家族向けではなく、明確に単身者向けの物件特性を理解した上での検討が重要です。
※ スムナラ独自の評価基準に基づく参考情報です
