東京都北区東十条３丁目11-1
秀和東十条レジデンス
約129,966円/月
※35年返済、ボーナス払いなしの概算です
スムナラ独自の評価基準で物件を多角的に分析しています
総合評価
築古だが立地と住環境良好
東十条駅徒歩6分の好立地にあるSRC造マンションです。築52年という古さが最大のネックですが、新耐震基準制定前の物件のため耐震性に注意が必要です。一方で、南東向きの日当たり良好な住環境と、システムキッチンや浴室乾燥機などの設備充実、オートロック付きの管理体制など、住みやすさの面では評価できます。JR京浜東北線の利便性と都心アクセスの良さは魅力的ですが、築年数を考慮すると価格面でのお買い得感は限定的です。長期的な資産価値や修繕計画を慎重に検討する必要がある物件です。
立地
建物
コスト
住みやすさ
都心アクセス良好な駅近立地
JR京浜東北線東十条駅から徒歩6分と、駅近とは言えませんが許容範囲内の距離です。京浜東北線は都心主要駅への直通アクセスが可能で、通勤・通学には便利な路線です。北区東十条エリアは下町情緒が残る住宅地で、生活コストが抑えられる立地として人気があります。商店街も近く、日常の買い物には困らない環境が期待できます。ただし、複数路線の利用はできないため、災害時の代替交通手段が限られる点は留意が必要です。
旧耐震基準の大規模物件
SRC造の堅牢な構造で総戸数177戸の大規模マンションです。1974年築で築52年が経過しており、新耐震基準制定前の建物である点が大きな懸念材料です。管理は日勤管理で管理会社への全部委託により適切に行われており、エレベーター・オートロックなどの基本設備は整っています。大規模物件のため管理組合運営の安定性は期待できますが、築年数を考�ると今後の大規模修繕や設備更新に相応の費用が必要になることが予想されます。
築年数考慮で妥当な価格設定
4,398万円で平米単価約83.8万円となります。築52年の物件としては妥当な価格設定と言えます。管理費は月額11,100円で、面積あたり約211円/㎡と標準的な水準です。修繕積立金は月額4,700円と面積あたり約90円/㎡で、一般的な200～350円/㎡と比較して非常に安く設定されています。この安さは魅力的に見えますが、築年数を考慮すると将来的な大幅値上げのリスクが高く、長期的な費用負担が懸念されます。所有権物件である点は安心材料です。
日当たり良好で設備充実
2LDKで専有面積52.5㎡は標準的な広さで、南東向きのため日当たり・風通しが良好です。5階という中層階で眺望も期待できます。システムキッチン、食器洗機、浴室乾燥機、浄水器など生活に必要な設備が充実しており、全室フローリングで現代的な住環境が整っています。各室に収納スペースがあり、Wクローゼットも設置されているため収納面でも満足度は高そうです。バルコニー面積5.0㎡は標準的で、洗濯物干しには十分な広さです。
都心通勤者で価格重視の方
都心部への通勤・通学が必要で、住宅コストを抑えたい方に適しています。築年数が古いことを理解した上で、立地の利便性と住環境の良さを重視する方におすすめです。設備が充実しているため、リノベーション済み物件を探している方にも向いています。ただし、新耐震基準制定前の建物であることや、将来的な修繕積立金値上げリスクを受け入れられることが前提条件となります。長期居住よりも、5～10年程度の中期的な居住を考えている方に適した物件です。
※ スムナラ独自の評価基準に基づく参考情報です
