東高西ケ原ペアシティ

西ケ原駅徒歩4分、上中里駅徒歩6分の複数路線利用可能な立地に、88.99㎡のゆったりした住空間を確保した3LDKマンションです。新耐震基準で安心の構造、フルリノベーション済みで即入居可能な状態が魅力です。スムナラ調べの相場と比較してもほぼ適正価格で、立地と広さのバランスが取れた物件と評価できます。借地権による価格メリットもあり、長期居住を前提とすればコストパフォーマンスに優れます。明和地所コミュニティによる管理体制も安心材料の一つです。ただし修繕積立金の水準には注意が必要で、将来の値上げリスクを考慮した資金計画が重要です。

西ケ原駅まで徒歩4分、上中里駅まで徒歩6分と複数路線が利用でき、通勤・通学の利便性が高い立地です。西ケ原駅は東京メトロ南北線で、目黒・大手町・赤羽方面へ直通アクセス。上中里駅はJR京浜東北線で東京・品川・横浜方面への移動も便利です。駒込駅も徒歩圏内で、JR山手線・東京メトロ南北線が利用可能。北区西ケ原は閑静な住宅地として人気があり、飛鳥山公園や旧古河庭園など緑豊かな環境も魅力です。近隣には商店街やスーパーもあり、日常生活の利便性も良好な住環境です。

1992年築の新耐震基準で、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造の堅牢な構造です。総戸数73戸の適度な規模で、明和地所コミュニティが管理を担当しており、安定した管理体制が期待できます。管理費は月額23,520円と88㎡の広さに対して標準的な水準です。一方、修繕積立金は月額8,900円（㎡単価約100円）と、一般的な相場（200-300円/㎡）の半額以下の水準です。総戸数73戸のスケールメリットである程度抑えられている可能性もありますが、将来の大規模修繕に備えた値上げリスクには注意が必要です。システムキッチンや浴室乾燥機などの設備も整っています。

スムナラ調べによると、西ケ原エリアの相場は平米単価約89万円。本物件は約86万円と相場より約3%割安で、ほぼ適正な価格帯です。7,680万円という価格は、土地権利が賃借権（借地権）であることを反映した設定で、所有権物件と比較して価格面でのメリットがあります。88.99㎡の広さと駅徒歩4分の立地を考慮すると、コストパフォーマンスは良好です。ただし借地権のため、住宅ローン審査が厳しくなる傾向があり、銀行選びが重要になります。また将来の売却時も借地権の説明が必要となるため、長期居住を前提とした購入が適しています。

88.99㎡の3LDKで、ファミリーがゆったりと暮らせる住空間を確保しています。フルリノベーション済みで、システムキッチン（W2400・食洗機付）、1616サイズのユニットバス、温水洗浄便座付きトイレなど設備が一新されており、即入居可能です。給湯設備は電気温水器で追い焚き機能付き、浴室乾燥機も完備されています。エアコン先行配管も設置済みで、入居後の設備工事も最小限で済みます。北東向きのバルコニー（9.07㎡）からは適度な採光が期待でき、2階という階数も小さなお子様がいるファミリーには安心です。全体的に快適な住環境が整った物件です。

西ケ原・上中里の複数駅が利用でき、都心部への通勤・通学が多いファミリーに最適です。88㎡の広々とした住空間は、お子様の成長に合わせて長期居住できる間取りです。フルリノベーション済みで設備の心配がなく、すぐに快適な生活をスタートできます。借地権による価格メリットを活かし、長期居住を前提として住宅取得を検討されている方におすすめします。新耐震基準で安心の構造面も、子育て世代には重要なポイントです。