価格情報
販売価格
6,499万円
管理費
11,760円/月
修繕積立金
9,900円/月
基本情報
マンション名
所在地
東京都豊島区巣鴨１丁目19-2
間取り
2LDK
専有面積
51.45m²
バルコニー
4.71m²
階層
10.0階
総戸数
70戸
主方位
南西
構造
SRC造
築年月
1979年
管理人
日勤
管理方式
全部委託
土地権利
所有権
管理情報
管理会社
ハイネス管理株式会社
東京都豊島区巣鴨１丁目19-2
ハイネス巣鴨
約190,365円/月
※35年返済、ボーナス払いなしの概算です
スムナラ独自の評価基準で物件を多角的に分析しています
総合評価
駅近好立地の築古物件
巣鴨駅徒歩3分という優秀な立地条件を持つ物件です。JR山手線という都内随一の利便性を誇る路線が利用でき、都心各所へのアクセスは申し分ありません。SRC造の堅牢な建物構造と70戸の大規模マンションによる安定した管理体制も評価できます。一方で1979年築という築年数の古さは否めず、旧耐震基準での建設という点は慎重な検討が必要です。平米単価126万円という価格設定は立地を考慮すれば妥当ですが、築年数を踏まえるとやや高めの印象もあります。住環境としては南西向きで日照条件が良く、2LDKの間取りは使い勝手の良い構成となっています。
立地
建物
コスト
住みやすさ
山手線駅前の好立地
巣鴨駅徒歩3分という立地は非常に優秀です。JR山手線が利用でき、新宿・池袋・上野・東京駅など主要ターミナルへ乗り換えなしでアクセス可能です。都営三田線も利用でき、複数路線が使える利便性があります。巣鴨は「おばあちゃんの原宿」として知られる地蔵通り商店街があり、昔ながらの下町情緒と生活利便性を兼ね備えたエリアです。スーパー、商店街、医療機関など日常生活に必要な施設が徒歩圏内に揃っており、高齢者にも住みやすい環境が整っています。治安も良好で、住環境として安心できる立地条件が揃っています。
SRC造大規模物件
SRC造という優れた構造を採用しており、耐火性・耐久性に優れた建物です。総戸数70戸の大規模マンションのため、管理組合の運営が安定しやすく、長期的な建物維持に有利です。管理会社による全部委託管理で適切な維持管理が期待できます。10階建ての中高層マンションとしての存在感もあります。ただし1979年築で築47年が経過しており、1981年の新耐震基準以前の建物という点は注意が必要です。旧耐震基準での建設のため、耐震診断や耐震改修の実施状況について確認が重要になります。建物の経年劣化も相応に進んでいることが予想されます。
築年数相応の価格設定
6,499万円、平米単価約126万円という価格設定です。山手線駅徒歩3分という立地条件を考慮すれば妥当な水準ですが、築47年という建物の古さを踏まえるとやや高めの印象もあります。管理費は月額11,760円で、平米あたり約229円となり標準的な水準です。修繕積立金は月額9,900円で平米あたり約192円と、やや安めの設定となっています。この修繕積立金の水準は今後の大規模修繕時に値上げされる可能性があり、将来的な負担増のリスクを考慮しておく必要があります。月々の管理費・修繕積立金合計21,660円は妥当な範囲内です。所有権での取得のため権利関係は良好です。
使いやすい間取り構成
2LDKの間取りは夫婦やカップルの生活に適した構成で、一部屋を書斎や客室として活用することも可能です。専有面積51.45㎡は2LDKとしては標準的な広さを確保しています。南西向きの方位により、午後からの日照が期待でき、明るい住環境が見込めます。バルコニー面積4.71㎡は洗濯物干しや簡単なガーデニングには十分な広さです。10階建ての建物のため、上層階であれば眺望や通風条件も良好と考えられます。都心部のマンションとしては実用的で住みやすい住環境が整っている物件です。築年数は古いものの、リフォームにより現代的な住空間にアップデートすることも可能です。
都心アクセス重視の方
山手線の利便性を最大限活用したい方に最適な物件です。都心各所への通勤・通学で電車移動が多い方、乗り換えの少ないアクセスを重視する方には大きなメリットがあります。築年数の古さを理解した上で、立地条件を優先する方に向いています。将来的なリノベーションやリフォームで自分好みの住空間を作りたい方にも適しています。夫婦二人暮らしや、都心で一人暮らしを快適に過ごしたい方の住まいとして機能します。下町情緒のある巣鴨の街並みを楽しみたい方、商店街での買い物など地域に根ざした生活を望む方にもおすすめできる物件です。
※ スムナラ独自の評価基準に基づく参考情報です
